最高法院：國有劃撥土地上的合作建房合同，性質與效力如何認定？

引 言：近幾十年來，國企、事業單位等享有劃撥土地使用權的主體通常與企業合作，滿足商鋪、辦公樓、校舍或住房等建築的建設需求，或依托建成的房屋獲取租金等收益，這些合同可能被冠以“委托代建合同”、“項目合作協議”、“合作建房協議”、“合作開發協議”、“房屋聯建合同”、“經營管理合同”等名稱，各地法院對合同性質的認定不一而足甚或直接将其作為合作建房合同處理。為處理相關民事糾紛，最高法出台了法釋〔2005〕第5号《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》（簡稱“《國有土地糾紛司法解釋》”），依據合同内容及雙方權利義務确定合同的性質。但該解釋出台後，早期法院仍存在認定這些合同無效的判決。

2020年，最高法修正了《國有土地糾紛司法解釋》，删除了2005年《國有土地糾紛司法解釋》第九條、第十一條、第十六條，消除了認定相關合同無效的法律障礙，使《國有土地糾紛司法解釋》與《民法典》第二百一十五條的規定相适應。前述變動符合“物債二分”理論，也更有利于認定合同有效、促使市場主體達成交易與合作。

法條索引：

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋（2020修正）》

·第十條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

·第十一條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并将該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

·第二十一條 合作開發房地産合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，隻收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

案例索引：

1.【最高法公報案例：（2013）民一終字第18号】四川省聚豐房地産開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地産合同糾紛案

本案中，大學主張合同無效的理由是《合作開發協議》違反了《國有資産評估管理辦法》第3條第1項、《招标拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》、《事業單位國有資産管理暫行辦法》第28條，以及《城市房地産管理法》第39條第2項的規定，但前三者均系行政規章，《城市房地産管理法》第39條第2項、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條為法律、行政法規中的管理性強制性規定，均不能作為認定合同無效的依據。 故訴争《合作開發協議》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應确認有效。

2.【最高法案例：(2018)最高法民再9号】七台河和盛房地産開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛案

七台河郵政公司通過“土地置換房産”的方式獲得确定的利益，不參與和盛公司的自主開發事項，也不承擔開發風險，該合作協議未明顯體現合作開發房地産合同所具有的共擔風險特征，故本案二審判決依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第二十四條關于“合作開發房地産合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，隻收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，将案涉《合作協議書》的性質認定為建設用地使用權轉讓合同，并無不當。案涉土地為國家劃撥的機關用地，土地使用權的轉讓未經有批準權的人民政府批準，該《合作協議書》應當認定為無效合同。

因七台河郵政公司上級主管部門黑龍江省郵政公司變更案涉項目規劃，導緻七台河郵政公司不能向和盛公司提供除新建郵政辦公大樓所占土地之外的其餘土地使用權，《合作協議書》無法繼續履行。合同不能繼續履行導緻國有劃撥土地的轉讓無法經政府有權部門批準而無效，主要過錯在七台河郵政公司一方，其未經上級主管部門同意即與和盛公司進行項目合作，應對和盛公司的信賴利益損失承擔主要責任。和盛公司作為房地産開發企業，對投資開發建設國有劃撥土地理應盡到謹慎注意義務，應當在土地轉讓的相關手續完善之後再進行必要投入，但其在《合作協議書》簽訂之前即已開始投入裝修，對《合作協議書》的無效及損失的發生亦存在一定過失，應承擔次要責任。

3.【最高法案例：（2021）最高法民申7071号】湖北人信房地産開發有限公司、武漢人信彙置業有限公司等合資、合作開發房地産合同糾紛案

上述協議内容表明，雙方均知曉該宗土地性質為劃撥用地，雙方約定人信公司需參與招拍挂程序合法取得案涉土地使用權，并非由中南公司直接将案涉地塊使用權轉讓給人信公司。《中華人民共和國民法典》第五百零二條第二款規定，依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。第五百九十七條第一款規定，因出賣人未取得處分權緻使标的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。綜合本案情況，本院認為，《合作開發協議》系雙方當事人真實意思表示，不存在無效情形。

在認定這類合同無效的司法判決中，法院通常的理由是：房屋買賣實質是以轉讓房屋所有權及相應的土地使用權為目的，則在未經批準的情況下，房屋買賣合同因違反法律、行政法規的效力性強制性規定而無效。然而，基于“物債二分”理論，轉讓國有劃撥土地上的房屋未經許可變更土地性質的情況下，無法辦理房屋過戶手續，但并不影響房屋買賣合同的效力。《城市房地産管理法》第四十條規定的立法本意在于防止土地使用權出讓金流失，而非限制私有房屋正常交易。相關法律及行政法規應屬于管理性強制性規範，不應成為認定這類房屋買賣合同無效的依據。韓世遠教授《劃撥土地上房屋之買賣》一文亦認為這類合同有效。

案例索引：

1.【最高法案例：(2017)最高法民再70号】哈爾濱市不鏽鋼制品廠訴李岩房屋買賣合同糾紛案（認定無效）

不鏽鋼廠作為房屋的權利人雖對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權利，但轉讓房屋時必然涉及土地使用權的轉讓。案涉《房屋買賣協議》中的房屋建立于不鏽鋼廠以劃撥方式取得的土地之上，因此其處分房屋時必然涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。

《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。”國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明确規定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。根據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋（一）》第四條“合同法實施以後，人民法院确認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，上述條例屬于行政法規的強制性規定。

本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人不鏽鋼廠未經有批準權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。另外，參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的相關規定，本案在起訴前也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，案涉《房屋買賣協議》亦應認定為無效。

2.【最高法案例：（2017）最高法民再87号】李佰雄、劉光華房屋買賣合同糾紛案（認定有效）

劉光華依據已生效文書取得涉案房屋的所有權，但涉案房屋的土地性質依舊為行政劃撥土地。劃撥土地上的房屋轉讓未經政府批準時，轉讓合同有效。《房屋轉讓協議》合法有效。理由如下：首先，簽訂《房屋轉讓協議》時，劉光華系案涉房屋的所有權人。劉光華依法對案涉房屋享有所有權，其有權與李佰雄簽訂《房屋轉讓協議》。

其次，《房屋轉讓協議》并未違反法律、行政法規的效力性強制性規定。……從條文内容看，《城市房地産管理法》第三十八條、第四十條均未直接規定違反後的行為無效。而且在此類糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，也不會侵害國家利益和社會公共利益。因此，《城市房地産管理法》第三十八條和第四十條屬于管理性強制性規定。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦不是效力性強制性規定。《房屋登記辦法》和《深圳經濟特區高新技術産業園區條例》均不是法律、行政法規。綜上，《房屋轉讓協議》違反上述規定并不屬于《合同法》第五十二條第五項規定的違反法律、行政法規的強制性規定的情形。

此外，《房屋轉讓協議》系轉讓房屋的合同，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十一條關于“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規定規範的是直接以國有土地使用權為合同标的的買賣行為，而非房屋買賣，故該規定不适用于本案合同效力的認定。

再次，登記、審批并非《房屋轉讓協議》生效的條件。……根據《物權法》第九條第一款、第十五條的規定，債權合同的效力是獨立的，是否登記或者交付，影響到物權變動的效力，但對債權合同的效力不産生影響。《城市房地産管理法》第四十條第一款規定的審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，将無法辦理房産所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。

最後，認定《房屋轉讓協議》有效符合誠實信用原則和公平原則。《房屋轉讓協議》是李佰雄和劉光華的真實意思表示，《房屋轉讓協議》明确表述了案涉房屋的土地性質是行政劃撥用地，詳細描述了案涉房屋的流轉過程，并約定劉光華積極配合辦理過戶手續，劉光華不得以合同無效而主張案涉房屋歸其所有或要求領取政府征收、拆遷等取得一切權益。劉光華反訴要求确認《房屋轉讓協議》無效并要求李佰雄支付房屋使用費，顯然違背了其在《房屋轉讓協議》中作出的承諾，其不誠信的行為不應得到法律的支持，否則，對李佰雄将造成極大的不公。

其後的（2019）最高法民再235号劉合有、北京市農工商開發貿易公司确認合同無效糾紛案中，最高法也基于相同說理角度認可案涉房屋買賣合同的有效性。

如合同明确約定雙方共擔風險、共享利潤，則合同性質為合作開發房地産合同自不待言。但實踐中，一些當事人囿于簽約能力和風險意識的薄弱，可能訂立極為簡單或語意模糊的合同條款，此時合同就可能被法院認定為合作開發房地産合同，可能導緻合同無效的結果。

此外，在提供劃撥土地方獲取的收益是一定面積的房屋而建成房屋不完全為自用時，也有部分案例将合同認定為合作開發房地産合同，但由于原《國有土地糾紛司法解釋》第十六條已被删除，因此該情況下合同無效的可能性已經已經大大降低。

法條索引：

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋（2020）》

·第十三條 合作開發房地産合同的當事人一方具備房地産開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地産開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地産開發經營資質或者已依法合作成立具有房地産開發經營資質的房地産開發企業的，應當認定合同有效。

案例索引：

1.【最高法案例：（2016）最高法民申3120号】中國科學院高能物理研究所與中房集團山西天泰房地産開發有限公司、北京科遠總公司确認合同無效糾紛案（認定無效）

物理研究所主張：約定的合作建房事項僅為物理研究所為完成自有房屋建設向天泰公司融資并承諾一定使用權。

最高法認為：案涉當事人在簽訂的《合作協議書》中約定，物理研究所提供院内自有土地（石景山玉泉路19号乙大院，該土地為國家劃撥用地），天泰公司提供資金共同修建科研配套綜合樓；建成後将由天泰公司和科遠公司共同經營或按照一定比例分配使用權。科遠公司得到配套綜合樓A座的使用權，作為酒店經營；首層、二層由天泰公司和科遠公司按照7：3的比例分得使用權；地下一層車庫由天泰公司和科遠公司共同管理。由于物理研究所未經有批準權的人民政府批準，以無償使用的劃撥土地作為投資與他人合作開發房地産并共同分享利益，改變了劃撥土地的公益用途。一、二審判決依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第十六條的規定認定《合作協議書》無效，适用法律正确。

2.【最高法案例：（2019）最高法民申4244号】北京北宇世紀科技發展有限責任公司、中國農業科學院房地産開發經營合同糾紛案（認定無效）

農科院與北宇公司先後訂立了以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險以及建成後租賃等内容的協議及補充協議，雙方按約定比例分得房屋，農科院将房屋租賃給了北宇公司，北宇公司又将房屋整體租賃給第三方，第三方利用房屋經營餐飲、洗浴，北宇公司及農科院收取租金。

最高法認為：（一）關于涉案合同的性質問題。按照雙方所簽合作建設合同及《補充協議》，農科院一方出地、北宇公司出資，合作建設案涉房屋，并約定了分配房屋的比例和北宇公司所涉土地使用權的轉讓事宜；合同履行中，合作建設項目得到了農科院上級部門的批準，以雙方名義辦理建設規劃許可證等均符合合作開發房地産的特征。至于北宇公司所占用部分土地經過農科院上級部門内部審批且已經國土資源部門核定出讓價格等，僅屬對自行分得部分房産進行的手續完善，并不改變雙方聯合開發房地産的實質。

（二）關于合作開發合同的效力問題。第一，從土地變性看，北宇公司在合同履行中雖對自己占有部分的土地代農科院向國土資源部門提交了土地性質變更申請和繳納了出讓金，但國土資源部門至本案訴訟前仍未正式批準将劃撥土地變性為出讓土地。第二，從土地轉讓看，即使北宇公司與農科院在合作建設合同及《補充協議》中約定了土地使用權的轉讓，但作為轉讓方的農科院至起訴前并未取得出讓土地使用權證書，該轉讓也未獲得有批準權的政府批準，同時根據上述司法解釋第九條有關土地轉讓的規定，土地轉讓合同的效力法律亦未明确肯定，也即認定合同無效，并不違反司法解釋的規定。

3.【最高法案例：（2015）民申字第371号】遵義市紅花崗區商務局與遵義城建建築工程有限責任公司委托代建合同糾紛案（認定有效）

根據四方于1995年3月14日簽訂的《聯合建房協議》、此四方與城建公司于1994年5月7日簽訂的《聯合協議》以及1994年5月原遵義市城市規劃管理局辦理《建設用地許可證》的意見，紅花崗區糧食局出地，鐵路聯營公司、電力房開公司、有線電視中心出資，在原紅花崗區糧食局使用的土地範圍内，四方聯合修建辦公樓等房屋，并各自所得一定的房屋建築面積。因此，紅花崗區糧食局和其他三方之間應為合作開發房地産合同關系。雖然原紅花崗區糧食局使用的土地為劃撥用地，但1994年5月原遵義市城市規劃管理局為涉案項目辦理了《建設用地許可證》，1995年4月29日原遵義市人民政府作出了《16号批複》，同意将該土地劃撥給紅花崗區糧食局等四單位共同使用修建綜合樓及職工宿舍。這表明使用該劃撥土地修建房屋的行為已經獲得了政府部門的批準。

根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》（法釋（2005）5号）第十六條的規定“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地産的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效”，《聯合建房合同》、《聯合建房協議》和《聯合協議》均為有效。

法條索引：

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋（2020）》

·第二十四條 合作開發房地産合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，隻以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

案例索引：

1.【最高法案例：（2013）民申字第1249号】廈門東妮娅實業股份有限公司與廈門市龍得經濟發展有限公司房屋租賃合同糾紛案（認定有效）

第一，根據《中華人民共和國房地産管理法》第五十六條之規定，以營利為目的，房屋所有權人将以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當将租金中所含土地收益上繳國家。可見，法律并未禁止将劃撥土地上的建築物出租，隻是須将租金中土地收益金部分上繳國家。本案中，龍得公司提交了廈門市國土資源與房産管理局直屬分局向其出具的廈門市房屋租賃收益金、房租專用票據兩張，證明龍得公司已就案涉租賃物向國家繳納土地收益金，東妮娅公司對該票據的真實性并未提出異議。可以認為，案涉建築物出租的情況已得到土地與房管部門确認，并未被政府有關部門禁止。

第二，經審查，案涉租賃物《廈門市土地房屋權證》上明确載明批準土地用途為“文體娛樂”，該租賃物實際亦被用來經營餐飲住宿、洗浴健身等休閑娛樂項目，東妮娅公司稱龍得公司擅自改變土地用途，并無充分依據。退一步說，即使房屋租賃合同無效，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第五條之規定，當事人請求參照合同約定的租金标準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。綜上，東妮娅公司以合同效力為由拒絕支付租金，缺乏依據，不應予以支持。

2.【最高法案例：（2019）最高法民申2481号】蘭州文興學校、蘭州大學土地租賃合同糾紛案（認定有效）

《協議書》首段記載“甲方為解決……問題，願将該校場地租賃給文興學校使用”，并無證據證明雙方對轉讓價格形成合意，反而卻明确在《協議書》中約定20年的租賃期限以及每年70萬元的租賃費。結合以上分析，原判決将《協議書》的性質認定為租賃合同、租賃期限未滿應繼續履行，并無不當。

文興學校認為《協議書》因違反《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第三十二條之規定，應認定為無效合同，原判決認定《協議書》有效，适用法律錯誤。

對此，本院認為，首先，上述條文的立法目的是為了制止違法違規用地行為，以審批來限制劃撥土地使用權的流轉，對土地用途進行監管，防止交易方逃避繳納土地出讓金，損害國家利益。而本案文興學校是為了建校，并未改變案涉土地為學校建設用地的性質。其次，協議并非隻是對土地使用權出租，還包括對基礎建設的出租。雙方在簽訂《協議書》時對案涉土地為劃撥用地是明知的，現文興學校已經租賃十餘年，确認合同無效有違誠實信用原則。再次，對于違反《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的行為，應由有關土地管理部門依法處理，不以此影響《協議書》約定的文興學校支付租金義務的履行。故原判決認定《協議書》有效并無不當，文興學校認為《協議書》無效的申請再審理由不能成立。

3.【最高法案例：（2018）最高法民申4113号】合肥宏勝物流有限公司、長豐縣崗集鎮人民政府租賃合同糾紛案（認定無效）

崗集鎮政府與宏勝公司簽訂案涉崗集鎮汽車大市場經營管理招标合同，約定崗集鎮政府将案涉國有劃撥土地使用權租賃給宏勝公司從事商業建設、經營，未經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門批準，不符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定的可以出租的情形，故該合同因違反上述行政法規的強制性規定而無效，宏勝公司、崗集鎮政府均應對合同無效承擔相應的締約過失責任。

首先，宏勝公司負有審查案涉土地性質的先合同義務。案涉崗集鎮汽車大市場經營權招租項目競價公告第二條明确案涉場地系合肥建材三廠土地，且案涉崗集鎮汽車大市場經營管理招标合同明确宏勝公司系案涉場地基礎設施的建設主體及建設方案的規劃主體，因此宏勝公司應當知曉案涉土地來源，亦應當對案涉土地的性質進行審查，其未審查違反了先合同義務。其次，宏勝公司作為案涉場地基礎設施的建設主體及建設方案的規劃主體，未能在案涉項目建設前取得建設規劃許可手續，并在相關部門向其發送停止建設及拆除違法建築通知後，仍繼續進行違法建設，存在明顯的主觀過錯，應當對合同無效導緻的擴大損失承擔責任。

1.【最高法案例：（2002）民一終字第23号】内蒙古天富房地産股份有限公司與内蒙古自治區醫院、内蒙古達康醫療保健用品總公司、内蒙古自治區醫院保健分院侵權、聯營合同糾紛案

當事人雙方在國有劃撥土地上聯合建房并用于商業經營的，構成土地使用權轉讓的一種形式，應當依法辦理土地使用權出讓轉讓手續，否則合同無效。但是，如果雙方當事人并不是為了開發建設商品房，而是将聯合建成的房屋用于公益事業，劃撥土地轉化為提供土地一方在該公益事業單位的出資，并未進入市場的，則無須辦理土地使用權出讓轉讓手續，當事人雙方之間簽訂的合同亦應認定為聯營合同而非聯建合同，該合同不因未辦理土地使用權出讓轉讓手續而無效。

根據《城市房地産管理法》及相關司法解釋的規定，當事人雙方合作建房的目的在于共同進行房屋開發建設，分得建成的房屋或者房屋銷售、出租的利潤，同時實行風險共擔。與合作建房相關的，聯營企業或者其他法人之間聯營，往往也需要聯合建房作為經營場所，但這種合作建房應當屬于聯營出資的一種形式，而不是合作建設用于房地産市場轉讓的商品房屋。因此，為聯營而産生的合作建房行為，應認定為聯營行為，并根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件的司法解釋的規定，确認其效力。

2.【最高法案例：（2006）民一終字第16号】東營市七色光房地産開發有限責任公司與中國工商銀行股份有限公司東營西城支行房地産聯合開發合同糾紛案

根據《商業銀行法》第四十三條的規定，商業銀行在中華人民共和國境内不得向非自用不動産投資或者向非銀行金融機構和企業投資。該規定屬于法律的強制性規定，根據《合同法》第五十二條第（五）項的規定，一旦違反該條規定，涉及該條規定的内容應該被宣布無效。但是，在審理涉及商業銀行合作建房的案件時，應具體審查其合作建房的目的，如果目的是投資，則應認定為無效；如果目的是為了解決本行職工住房困難，考慮到我國以前這種情況比較普遍的實際情況，不宜認定為無效。适用法律時可以對《商業銀行法》第四十三條規定的“非自用不動産”作适當解釋來處理。

2.【最高法案例：（2016）最高法民終203号】重慶長虹塑料廠與重慶天龍房地産開發有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案

本院認為，聯建合同的特征是共同投資、共享利潤、共擔風險。而本案所涉《房屋聯建合同》及補充協議中并未約定長虹塑料廠承擔的風險，不具有共擔風險的聯建合同特征。因此雙方簽訂的《房屋聯建合同》及其補充協議名為房屋聯建合同，實為房屋拆遷安置補償合同，但其中包含有附條件且非獨立的房屋買賣關系，這部分關于回購房屋的買賣關系不能脫離拆遷安置法律關系而單獨成立。《房屋聯建合同》及補充協議具有房屋拆遷安置補償關系的特征，天龍公司與長虹塑料廠具有拆遷人和被拆遷人的特征。關于《房屋聯建合同》及其補充協議的效力問題。本院認為，《房屋聯建合同》及其補充協議系長虹塑料廠和天龍公司雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的效力性強制規定，應為合法有效的合同。一審判決關于《房屋聯建合同》及其補充協議的性質和效力的認定正确。

綜上所述，雖然新《國有土地糾紛司法解釋》為劃撥土地上涉及房屋建設内容的合同的有效性掃除了絕大多數障礙，但如合同被認定為合作開發房地産合同，仍存在被司法認定無效的風險。因此，在簽訂合同時首先應當優選具有開發建設資質的合作方；其次應注意合同條款的設置，避免因約定不明導緻合同性質認定錯誤；再次可以将合同中關于利潤、不确定收益的條款變通為确定性的收益，或在收益可預期時及時簽訂補充協議将收益固定化。最後，積極推動合同的順暢履行，從司法實踐保護當事人信賴利益和交易安全的角度出發，如果合同還有履行完畢的可能或已經履行完畢，則一般不會将合同認定為無效。