居住權合同糾紛裁判規則探析—以居住權合同的自由與邊界為分析視角

編者按：《民法典》物權編第十四章用6個條文（第366條—371條）規定了居住權的相關内容，正式确立了我國的居住權制度。 本文從居住權合同糾紛案件審判實踐的角度，歸納、總結出居住權合同的自由與邊界，并在此基礎上提出居住權合同糾紛的裁判規則建議。 現予以刊登，供研究交流。 一、居住權合同糾紛案件的實證透視與困境分析 （一）法律對居住權合同規定不具體 就居住權的設立而言，其基礎法律關系既可以是居住權合同關系，也可以是基于遺囑、遺贈而産生的遺産分配關系[1]。 《民法典》規定了以居住權合同方式或遺囑方式設立居住權。 居住權合同是設立居住權最普遍的方式，它能夠适用的領域不局限于婚姻家庭，更具靈活性，能滿足人們對住房利用形式的多元化需求[2]，且法定居住權場景中當事人也可以居住權合同形式規定具體的權利義務内容。 借合同自由原則和居住權合同的個性化約定，可以最大限度地發揮居住權制度的投資性功能，使其滿足社會經濟發展的需要。 因此，采取居住權合同形式是當事人設立居住權的最普遍的方式，也是促使居住權制度發揮投資性功能的最主要的手段。 《民法典》将居住權合同規定在物權編而非合同編，且僅在物權編第367條第2款對居住權合同的一般條款進行了規定。 《民法典》合同編第467條第一款雖規定，沒有明文規定的合同适用合同編通則的規定，并可以參照适用典型合同或其他法律最相類似合同的規定。 但居住權合同作為一種創設物權的合同，在參照适用合同編通則和其他典型合同、最相類似合同的規定時，在締約自由、類型強制與内容固定方面受物權法定原則的規制，不能僅根據一般非典型合同的适用規則參照适用。 由上可知，民事主體在設立居住權時更傾向采取居住權合同的形式，但《民法典》對居住權合同規定不具體可能導緻法院在審理居住權合同糾紛案件時法律依據不足。 （二）居住權合同相關糾紛可參考的判例較少 在《民法典》實施前，我國法律體系中沒有居住權制度，自然也沒有居住權合同的概念。 雖然當事人有居住權方面的相關訴求或争議，但都星零夾雜在其他糾紛案件中。 筆者以“民事案件”、“判決書”、“居住權”為關鍵詞在中國裁判文書網進行檢索，共檢索到案件46590件[3]，除去2021年的案件後按裁判日期倒序的方式選擇前面的100件案件一一進行分析，涉及居住權問題的案由比較分散。 雖然當事人主張或辯稱中涉及到居住權問題，但法院在審理此類案件時大多從所涉具體案由相關的法律關系上進行審理，對居住權少有論述（無一件涉及到居住權合同），因此能夠得出的裁判規則也較為零散、有限。 《民法典》創設居住權後，《民事案件案由規定》也對此進行了相應的修改，關于居住權案件的案由有兩個，分别是用益物權糾紛案由下的“居住權糾紛”和合同糾紛案由下的“居住權合同”糾紛。 對于二者的區别，《最高人民法院關于印發修改後的<民事案件案由規定>的通知》也有明确的規定[4]。 《民法典》實施後居住權案件隻能以居住權糾紛或居住權合同糾紛出現，二者在居住權案件的審理中同等重要、不分伯仲。 可以預測，随着我國經濟發展和城鎮化進程的加速，居住權案件數量會持續增加，相當一部分居住權案件涉及到居住權合同糾紛。 （三）關于居住權合同理論研究不足 一方面，居住權合同遵循的是合同自由原則，當事人可以根據自己的意志進行約定，如對設立居住的價款、期限、條件、要求、各種費用的負擔、消滅事由等進行個性化的約定。 但居住權合同又不能以合同約定突破居住權物權法定原則，因此對居住權人、居住權設立人、設立居住權的住宅、居住權設立目的等有明确的限制。 另外，居住權合同在參照适用合同編通則、其他典型合同、相類似合同或《民法典》其他各編相應規定時，能否适用以及如何适用，也非簡單一言兩語可以概括、厘清。 因此，居住權合同糾紛本身的多樣性、複雜性造成法院在審理居住權案件的難度非同小可。 另一方面，理論界和司法界目前關注的方向主要集中在居住權的性質、功能、類型、主客體等居住權制度本身的相關問題上，而對居住權合同方面的研究少有涉獵。 筆者在中國知網上進行搜索[5]，在“題名”處以“居住權”為關鍵詞進行檢索共得到491條結果，再以“居住權合同”為關鍵字進行檢索，隻得到2條結果。 目前學術界對居住權合同的研究力度不夠，研究成果也較為匮乏。 二、居住權合同糾紛案件的裁判原則和審理路徑探析 居住權合同糾紛案件就是對居住權合同是否成立、是否有效、是否履行、有無違約、違約後如何進行補救或賠償等問題進行審理的，居住權合同是審理居住權合同糾紛案件的關鍵證據和核心要素。 從這個角度來看，居住權合同能夠自由約定的範圍，就是法院在審理居住權合同糾紛中将予以積極肯定的範疇，居住權合同不能自由約定的内容，就是法院在審理居住權合同糾紛中将予以消極否認的部分。 因此，居住權合同的自由與邊界，就是确定居住權合同糾紛案件裁判原則和審理路徑的出發點和落腳點。 以下筆者即以居住權合同的自由與邊界為分析視角，對居住權合同糾紛的裁判規則進行探析。 （一）裁判的目的： 用居住權合同的自由約定促進居住權制度投資性價值的最大發揮 居住權制度的功能不僅可以解決弱勢群體的住房問題，實現我國住房政策由“居住有其屋”向“住有所居”的轉變，還可以更好地體現所有權人的意志，豐富用益物權的體系，為經濟發展與社會變遷提供法律管道[6]。 但從《民法典》對居住權的定義來看，我國法律側重強調居住權制度的第一項功能。 這一立法選擇難以滿足實踐中經濟主體的現實需要[7]。 要緩解居住權法律條文的僵化與保守，擴大居住權的适用場景，讓居住權制度發揮更大的價值和作用，就要充分利用合同自由原則對居住權的定義重新進行解釋。 在審理居住權合同糾紛案件時，就要把握這一裁判的目的，避免不合理限制居住權合同自由的範圍，将居住權合同自由約定的個性化内容作為違反法律法規強制性規定的情形并對其作出否定性評價。 （二）裁判的制約： 恪守物權法定原則依法界定居住權合同的邊界 在我國的用益物權體系中，多數的用益物權不是通過合同設定的，隻有居住權和地役權的内容中有“合同約定”的要素。 但與地役權合同不同，雖然居住權可以源于“合同約定”，但居住權合同中的意思自治不是完全的意思自治。 這是因為地役權的種類多樣、靈活，地役權合同内容上給予當事人最大的意思自治，而居住權最基礎的内容已經由法律進行了規定，這些内容不由居住權合同當事人自由決定或變更，否則就會違反物權法定原則，架空其他相關法律制度，甚至成為規避法律的非法行為。 《民法典》居住權制度規定的合同約定，就是居住權合同的邊界。 因此，在審理居住權合同糾紛案件時，若居住權合同的形式或約定的内容突破了居住權合同邊界之一，将不按照當事人的意思發生法律效果，而是根據法院裁判結果發生效力。 （三）裁判的路徑： 尋找全面、精準的準據法為居住權合同裁判規則提供法律支持 居住權合同可以參照适用《民法典》合同編通則和最相類似的其他典型合同的有關規定。 “參照适用”一般沒有直接納入法律調整範圍内，但是又屬于該範圍邏輯内涵自然延伸的事項，實質上是一種法律明文規定或明文授權式的類推适用。 法院在審理居住權合同糾紛案件時，在秉持最大限度地發揮居住權制度價值的目的，及恪守物權法定原則底線的基礎上，最關鍵的就是要全面、精準地找出與居住權合同有關的其他準據法，并依據準據法的相關規定及精神構造居住權合同糾紛的裁判規則。 三、居住權合同糾紛裁判規則的歸納與生成 （一）歸納： 居住權合同的自由與邊界 如前所述，審理居住權合同糾紛案件就是對居住權合同的相關情況及約定内容進行評價。 因此要确定居住權合同糾紛案件的裁判規定，就應對居住權合同的自由和邊界進行清晰的歸納和總結。 1. 居住權合同當事人的自由與邊界 （1）居住權人。 法人和非法人組織沒有生活居住的需要，因此居住權人僅限于自然人，不包括法人和非法人組織。 自然人作為居住權人則無限制： 一是居住權人數量不受限制。 居住權合同可以約定數人同時享有居住權。 數人享有居住權，其中有的居住人死亡但其他居住人未死亡時，以最後死亡的自然人的生存期限為居住權的存續期限。 二是居住權人是否另有住宅不受限制。 隻要設立居住權的目的是為了生活需要，不論居住權人是否有住宅，都可對他人的住宅享有居住權。 三是居住權人與居住權設立人之間是否有特定的人身關系不受限制。 有觀點認為，居住權人應當與設立人或所有權人具有一定的人身關系。 筆者不贊成這種觀點。 限定居住權人必須與居住權設立人之間有特定的人身關系，實際上是将居住權制度限制在婚姻家庭領域，限制了居住權制度功能的發揮。 四是居住權人可能不是居住權合同的當事人。 居住權合同當事人可以為第三人設立居住權，此時居住權人并非居住權合同當事人，而系第三人。 值得注意的是，與居住權人有密切關系的家庭成員、護理人員和保姆是居住權人的同住人，不是居住權合同當事人或居住權人。 前述人員雖實際居住在房屋内，但其實際居住的權益是依附于居住權人的，居住權人喪失居住權利後，實際居住人亦無法在繼續居住在房屋内，且居住權人的家屬範圍是可變化的，因此居住權人的家屬以及提供醫務或家務等服務的人員作為實際居住人，是居住權的間接受益人，而不得直接将其認定為居住權人。 （2）居住權設立人。 法人、非法人組織雖不能成為居住權人，但可成為居住權設立人，這從《民法典》對居住權合同一般條款的規定就能看出。 司法實踐中法人或非法人組織設立居住權的情形并不少見，如單位采取設立居住權的方式為員工提供住宿，地方政府為引進人才提供其一定年限内可供居住的住房，養老營利機構在購買房屋後為出賣人設立居住權等。 居住權設立人的限制更少： 一是居住權設立人數量不受限制。 如在共有住宅上設立居住權，此時全體共有人為居住權設立人。 二是居住權設立人設立居住權後自己是否還有自有住處不受限制，即可約定在自己唯一的住宅上設立居住權。 三是居住權設立後居住權設立人狀況發生變化，如自然人死亡、公司注銷、公司變更名稱等均不影響居住權的效力。 但與居住權人不同的是，居住權設立人必須是居住權合同的一方當事人，否則相當于居住權合同當事人約定居住權人對合同外第三人的住宅享有占有、使用的權利，這種合同屬于客觀履行不能的合同，自然無法設立居住權。 2. 居住權合同标的（住宅）的自由與邊界 （1）住宅性質。 雖實踐中非住宅性質的房屋可改為住宅使用，但根據《民法典》的規定，居住權是對他人住宅享有占有、使用的權利，因此非住宅上不得設立居住權。 設立居住權的住宅無需及于住宅全部，可及于其中一部分。 當事人可以約定在住宅的某一部分或數部分上設立一個居住權或數個居住權，該一個或數個居住權可由一個居住權人或數個居住權人享有。 居住權合同約定設立居住權的住宅在性質上沒有限制，包括商品房，也包括享有所有權的其他性質的房屋，如可約定在經濟适用房、兩限房、已購公房等政策性房屋上設立居住權，也包括共有房屋。 （2）住宅權屬。 《民法典》規定居住權設立在他人住宅之上。 “他人住宅”的第一層含義是指非居住權人自己的住宅，但當事人可以約定居住權人在目前屬于自己的住宅、将來屬于他人的住宅上設立居住權。 如所有權人在出售房屋前為自己或第三人設立居住權。 所有權人在自己的房屋上設立居住權的目的不是為了滿足現時的生活居住需要，而是為了滿足将來生活居住需要。 “他人住宅”的第二層含義是指居住權設立人所有的住宅，而非第三人所有的住宅，如租賃、借用、無權占有的房屋、公租房、廉租房等，系第三人或國家所有的住宅，因此不能在這些住宅上設立居住權。 “他人住宅”的第三層含義是指被法律認可、依法進行登記并享有所有權的住宅，包括在農村宅基地上建設的住宅，但未取得所有權證或宅基地使用權證的房屋，如小産權房、違法建築等上不能設立居住權。 這裡的享有所有權可以是已經取得了所有權，也可以是将來取得所有權的住宅。 約定在後者上設立居住權的，可以參照《民法典》第221條規定的預告登記規定保障居住權人的權益。 “他人住宅”的第四次含義是住宅的權屬是确定的、無争議的，如住宅權屬處于訴訟糾紛中，則不得在以居住權合同形式在其上設立居住權。 （3）住宅狀态。 首先，設有擔保物權的住宅上可以設立居住權。 居住權設立在先的，擔保物權的實現不能排除居住權。 擔保物權設立在先的，在設立居住權時需要對房屋進行評估，看住宅上設立居住權後其價值是否仍可滿足擔保物權的的實現，因設立居住權而不足以擔保原債務的，由居住權設立人提供其他相等價值的擔保或由居住權人承擔連帶責任。 其次，已經出租的房屋上可以設立居住權，但居住權合同約定的居住權的期限與租期不能重合。 居住權能否對抗租賃權？ 筆者認為根據買賣不破租賃規則，所有權的變動不影響租賃合同的效力，舉重以明輕，作為用益物權的居住權自然也不能對抗在先的租賃關系。 第三，住宅處于保全、執行狀态的，不得以居住權合同形式設立居住權。 《民法典》出台後債務人可能會選擇具有對世性和排他性的居住權來對抗強制執行。 在未來的執行程序中，當執行行為前進的步伐“路遇”居住權時，可能會因沒有具體的裁判規則，而使這類案件“迷失方向”。 因此從居住權合同角度來看，住宅已經處于保全、執行狀态的，不能在以合同形式設立居住權。 3. 居住權合同約定内容的自由與邊界 （1）合同目的。 居住權設立的目的是為了生活居住的需要，因此居住權合同訂立的目的就是為了滿足居住權人的生活居住。 對生活居住含義的理解要堅守本質特征，将住宅作為睡眠休息之地是生活居住，将住宅作為個人繪畫、寫作、運動、冥想等之地也是生活居住，但生活居住不包括将住宅作為經營場所使用。 實踐中在生活居住的同時，也在住宅内存在一些經營行為的，也視為符合居住權設立的目的。 （2）居住權期限。 理論上，居住權合同當事人可自由約定所設居住權的期限範圍。 如雙方可約定居住權人終身享用居住權，居住權人享有居住權的起止時間，居住權人每年享有居住權的固定時間或固定天數等。 但當事人約定的居住權期限過長，比如在居住權人死亡後約定的居住權期限尚未屆滿的，居住權自居住權人死亡時消滅，若居住權系有償設立的，居住權人的繼承人有權要求居住權設立人退還剩餘居住權期限的相應價款。 對于既沒有約定也未登記居住權期限的，應當認定居住權的期限為居住權人的終身，确保能夠滿足居住權人長期穩定居住的需要。 （3）居住權價款。 居住權合同必須以書面形式訂立。 《民法典》規定居住權合同當事人另有約定可以有償設立居住權，這裡的“另有約定”并非必須在書面的居住權合同中約定，也可以是當事人以口頭形式、行為習慣等方式進行約定。 筆者認為，司法實踐中法院在認定當事人是否系有償設立居住權時，應将當事人之間是否具有某種人身關系作為重要的依據，如當事人之間不具有某種人身關系，應由居住權人舉證證明雙方約定居住權系無償設立，反之亦然。 （4）居住條件和居住要求。 居住的條件是居住權設立人對居住權人的義務，居住權設立人應保障居住權人對住宅能夠滿足一般生活居住的需求，因所有權人過錯導緻房屋滅失或被第三人善意取得時，所有權人負有賠償義務。 除此之外雙方還可以對住宅的裝修标準、家居家電、生活設備等進行特殊約定； 居住的要求是居住權人對居住權設立人的義務。 居住權人除了合理、善意地占有使用、妥善維護住宅外，當事人還可以對住宅、附屬設施及家居家電的自然損耗負擔、維修費用、裝修費用、水電物業熱力費用等進行約定。 另外，當事人還可以約定居住權人在共同管理權利上享有對涉及自身利益部分發表意見的權利。 但是否可以約定居住權人同住人的範圍？ 筆者認為，對居住權人的同住人的範圍進行約定不能影響居住權人正常的居住需求，否則該約定不産生法律效力。 如約定僅能居住權人一人在住宅内居住，按照常理理解，居住權人肯定要與其共居親屬共同居住的生活需求，屬于該約定就屬于影響了居住權人的正常居住需求，不能對居住權人産生拘束力。 （5）居住權行使方式。 《民法典》規定居住權不得轉讓、繼承，除另有約定外不得出租。 有學者認為，此種立法限制了居住權的移轉，強調了居住權的人役權屬性，但此種立法選擇的利弊得失殊值檢讨。 首先，在能否出租的問題上，“另有約定”包括當事人以居住權合同形式進行約定，也包括口頭形式、簽訂補充協議、事後追認、知道或應當知道出租後默認等其他約定的形式。 其次，在居住權轉讓的問題上，雖然《民法典》規定禁止居住權轉讓，但禁止轉讓無法實現居住權的交換價值，房屋的整體效用也因此受到減損。 因此，可否借鑒理論界觀點，用益物權雖不能轉讓，用益物權的行使可以轉讓，既可以由本人對用益物實現收益，亦可以通過債權性合同讓與給他人收益。 如約定居住權人可以與他人簽訂居住權轉讓合同，将居住權的行使而非居住權本身轉讓給他人。 再次，不能約定居住權轉讓，是指導緻居住權人發生變更的所有情形，如約定居住權可以買賣、質押、出資、入股、贈與、互換，這些形式可能導緻居住權人變更，故不得約定居住權可以以前述形式行使。 但約定居住權人可将住宅與他人住宅互換居住，或将住宅暫時出借他人居住等則不受限制，原因是這些方式不會導緻居住權人變更。 （6）居住權消滅事由。 除居住權人死亡導緻居住權消滅外，居住權合同還可以對居住權的消滅事由進行約定，合同約定的消滅事由發生時，當事人可辦理居住權注銷登記手續或請求法院确認居住權消滅。 居住權合同标的滅失是否導緻居住權消滅？ 筆者認為，居住權的客體是他人的房屋，如果該房屋滅失，居住權将無所依托，也應當消滅。 雖雙方當事人可約定住宅滅失後居住權設立人另行提供住宅供居住權人居住，但這屬于新設居住權，與之前的居住權并非同一個。 （二）生成： 居住權合同糾紛裁判規則的構造與建議 從以上對居住權合同自由與邊界的歸納和總結，可以從是否成立、若成立是否有約定、若有約定如何發生效力三個層面對居住權合同糾紛案件裁判規則進行構造： 1.先判斷居住權合同是否成立。 居住權合同采取口頭形式訂立的，或一方當事人尚未簽字或蓋章的，居住權合同未成立，但一方已經履行主要義務，比如住宅已經被居住權實際占有、使用的，居住權合同成立； 居住權合同對住宅未進行明确，視為當事人未進行有效的要約、承諾，居住權合同未成立。 2.居住權合同成立的，對居住權合同沒有約定或約定不明的内容進行确定。 對于既沒有約定也未登記居住權期限的，應當認定居住權的期限為居住權人的終身，确保能夠滿足居住權人長期穩定居住的需要； 當事人約定有償設立居住權，但約定的具體價款不明時，可以根據《民法典》第510、511條的規定确定，但在具體案件中應根據雙方當事人之間的人身關系、居住權人的經濟條件等綜合進行考慮;對于居住條件和居住要求沒有進行約定的，居住權設立人應提供可供正常生活居住的住宅，居住權人應合理、善意占用、使用住宅。 3.居住權合同有約定的，對約定内容進行評價。 符合前述居住權合同自由的範圍的約定内容，按照合同約定發生法律效力。 約定超出了前述居住權合同邊界的，不按照當事人的約定而是按照司法解釋規定和法院裁判結果發生法律效力。

（作者單位：河北省邯鄲市中級人民法院 北京市第一中級人民法院）

注：本文轉自“北京審判”