最高法改判：土地使用權抵押後，抵押權人無權對地上新增的房屋申請強制執行！
來源：
最高判例 作者：陳鳴鶴
— 本期案例—
— 裁判要點—
【 01 】 土地使用權抵押後，抵押權人對地上新增的房屋不享有抵押權（優先受償權），無權對該房屋申請強制執行。
——土地使用權抵押後，該土地上新增房屋不屬于抵押财産。該土地使用權實現抵押權時，應将該土地上新增房屋與土地使用權一并處分，但抵押權人對處分新增房屋所得的價款不享有優先受償權。因土地使用權的抵押權人對案涉房屋不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行缺乏法律依據，此情形下也不存在案外人是否享有排除強制執行民事權益的問題，而二審判決卻以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定案外人的執行異議，屬适用法律錯誤，應予糾正。債權人如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。
【裁判摘要】
一審法院：債務人對案涉房屋及對應土地使用權的轉讓行為已獲抵押權人（債權人）同意，抵押權人在案涉房屋土地使用權上享有的抵押權已因房屋的出售，轉化為對房屋所對應土地使用權的價款享有優先受償權，故案外人（房屋買受人）可排除抵押權的追及效力，獲得無抵押負擔的完整權利。
二審法院：一審法院認定“抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金”，缺乏依據。抵押權人雖然在辦理土地使用權抵押之後明确同意債務人出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地使用權喪失了物上追及力。
最高法院：土地使用權的抵押權人對土地使用權及地上房屋是否一并享有抵押權，是其能否強制執行執行案涉土地及房屋并享有優先受償權的前提條件。根據物權法第二百條之規定：“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬于抵押财産。該建設用地使用權實現抵押權時，應當将該土地上新增的建築物與建設用地使用權一并處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”債務人将案涉土地使用權抵押給債權人并辦理抵押權登記，則債權人對案涉土地使用權享有抵押權，其同意債務人出售案涉房屋，并不當然導緻債權人在土地使用權上的抵押權消滅，案外人關于債權人抵押權消滅的主張，不能成立。同時，債權人對土地使用權享有抵押權，但并不當然對土地上新增的房屋享有抵押權，即案涉房屋不屬于債權人的抵押權範圍。而二審判決以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定案外人的執行異議，屬适用法律錯誤，應予糾正。因債權人對案涉房屋并不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行則缺乏法律依據，也不存在案外人是否享有排除強制執行民事權益的問題。國通公司如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。
【 02 】 債務人将案涉土地使用權抵押給債權人并辦理抵押權登記，則債權人對案涉土地使用權享有抵押權，債權人同意債務人出售案涉房屋，并不當然導緻債權人在土地使用權上的抵押權消滅。
【 03 】 債務人進入破産程序時，涉及相關訴訟應當中止審理的原因在于：債務人已經沒有管理和處分财産的權利，由其繼續參與有關的訴訟已經不可能，而由已經接管債務人财産的破産管理人來參加訴訟，可以有效管理債務人财産，亦可順利推進訴訟程序的進行。
【 04 】 債務人進入破産重整程序後，債權人不得通過執行異議之訴請求對房屋繼續查封和執行。
【裁判摘要】
最高法院：經人民法院裁定批準的重整計劃，對債務人和全體債權人均有約束力，債務人不能執行或者不執行重整計劃的，人民法院經管理人或者利害關系人請求，應當裁定終止重整計劃的執行，并宣告債務人破産。如債務人的重整計劃經批準并能夠執行成功，各債權人的利益将通過重整計劃得以實現；如果重整不成功，則債務人進入破産清算程序，各債權人的債權通過破産财産分配方案得以實現。可見，在債務人進入破産重整程序後，不再存在債權人申請人民法院對債務人名下的房屋申請強制執行的可能，故債權人通過執行異議之訴請求對案涉房屋繼續查封和執行，與《中華人民共和國企業破産法》的規定相悖，難以得到支持，其訴訟請求應予駁回。
—— 文 書全 文 ——
中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書（2022）最高法民再69号
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：章思潭，基本信息略。 委托訴訟代理人：祝琦雲，上海市錦天城（北京）律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：鄭蘇淩，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：章陽，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：葉冕，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：韓任，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王彩娥，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 被申請人（一審原告、二審上訴人）：國通信托有限責任公司。住所地：略。 法定代表人：陳建新，該公司董事長。 委托訴訟代理人：童衛華，北京安理（杭州）律師事務所律師。 委托訴訟代理人：張可歆，浙江星韻律師事務所律師。 一審被告、二審被上訴人：浙江三門灣房地産開發有限公司。住所地：略。 訴訟代表人：該公司破産管理人浙江昶日律師事務所。 委托訴訟代理人：徐靈，浙江昶日律師事務所律師。 委托訴訟代理人：馮海寶，浙江昶日律師事務所律師。 一審被告、二審被上訴人：浙江中嘉商貿發展有限公司。住所地：略。 法定代表人：詹彩鳳。 一審被告、二審被上訴人：浙江凱達房地産開發有限公司。住所地：略。 法定代表人：陳紹海。 一審被告、二審被上訴人：浙江龍生房地産開發集團有限公司。住所地：略。 法定代表人：王建龍。 一審被告、二審被上訴人：浙江歐文控股集團有限公司。住所地：略。 法定代表人：吳峰。 一審被告、二審被上訴人：吳峰，基本信息略。 再審申請人章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕、韓任、王彩娥（以下簡稱章思潭等六人）因與被申請人國通信托有限責任公司（以下簡稱國通公司）、一審被告、二審被上訴人浙江三門灣房地産開發有限公司（以下簡稱三門灣公司）、浙江中嘉商貿發展有限公司（以下簡稱中嘉公司）、浙江凱達房地産開發有限公司（以下簡稱凱達公司）、浙江龍生房地産開發集團有限公司（以下簡稱龍生公司）、浙江歐文控股集團有限公司（以下簡稱歐文公司）、吳峰申請執行人執行異議之訴一案，不服浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決，向本院申請再審。本院于2021年9月18日作出（2021）最高法民申3531号民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人章思潭的委托訴訟代理人祝琦雲、再審申請人鄭蘇淩、章陽、葉冕、韓任、王彩娥的委托訴訟代理人胡雙雙、被申請人國通公司的委托訴訟代理人童衛華、三門灣公司破産管理人的委托訴訟代理人徐靈和馮海寶到庭參加訴訟。本案現已審理終結。 章思潭等六人向本院申請再審，請求：撤銷浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決，駁回國通公司全部訴訟請求或依法裁定中止訴訟。主要事實與理由為：一、有新的證據足以推翻二審判決。浙江省三門縣人民法院（以下簡稱三門縣法院）（2020）浙1022破申21号民事裁定書和（2020）浙1022破20号決定書等新證據證明三門縣法院已于2020年9月18日受理三門灣公司破産重整，并于25日指定浙江昶日律師事務所擔任管理人，此時本案尚在二審審理中，依照法律規定應中止審理。國通公司在9月25日得知三門縣法院的破産公告後，故意隐瞞事實，沒有立即向浙江省高級人民法院提出申請或者報告情況依法中止審理，已涉嫌構成妨害民事訴訟。二、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕作為實際施工人，對建築工程房屋享有優先權。本案一、二審法院均隻對後續結算形成的房屋買賣合同作了表面審查，未審查本案衆多買房人就房屋買賣合同背後形成的原因，導緻案件結果錯誤。二審法院認定本案國通公司雖然在辦理土地債權抵押之後又同意三門灣公司出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地債權喪失了物上追及力，屬于适用法律錯誤。三、案涉貸款合同涉嫌“違法放貸罪”和“貸款詐騙罪”，已經被大量實名舉報。本案基礎法律關系事實部分涉嫌刑事犯罪，應依法移送至相應司法機關追究相關刑事責任。四、本案出現與三門縣法院和浙江省台州市中級人民法院（以下簡稱台州中院）的判決“同案不同判”的情況。本案中另有245戶相同情形的業主經三門縣法院、台州中院判決購房合同有效、國通公司同意預售後抵押權消滅，現已取得完整的房屋産權。五、一、二審法院未經當事人同意，擅自将多數不同标的當事人合并審理，違反法律規定。本案購房人各自獨立簽訂購房合同，标的物各自獨立，合同履行情況也是各自不同，應當分别審理，即使人民法院認為訴訟标的是同一種類，可以合并審理，也應當經當事人同意。六、本案判決實際上無法執行。由于法律規定土地證随房産證一并轉移，相互不得分割，案涉項目有數百套房屋，僅數十人的“分攤”土地證被判決抵押成立，即使進入拍賣程序亦無法執行變現。 國通公司辯稱，一、章思潭等六人提交的（2020）浙1022破申21号民事裁定書、（2020）浙1022破20号決定書等證據，與原判決認定事實或判決結果無關，不屬于新證據。二、章思潭等六人提交的《建設工程施工合同》等證據有的在原審庭審結束前已經存在，有的已在原審中已經過各方舉證質證且不被法院采納，不屬于新證據。三、最高人民法院案例系個案，有關245戶業主的情況也與本案不同，不能以他案判決結果作為本案審理的法律依據。四、本案不存在程序違法問題。章思潭等六人在一、二審過程中從未就本案合并審理問題或其他程序問題提出過異議，未就程序問題提出上訴，并數次親自到庭應訴，現章思潭等六人又以“未經當事人同意”為由主張本案存在程序違法，沒有事實和法律依據。五、本案執行依據合法有效，本案能否執行、如何執行，不應也無需由再審申請人作出判斷。綜上，請求駁回章思潭等六人的再審請求。 三門灣公司述稱，三門灣公司進入破産重整程序後，既沒有向管理人提交任何賬目賬冊及會計賬簿，也沒有交接公司任何相關材料，因此管理人無法對本案所涉的證據材料進行核實和确認，無法對本案争議事實發表相關意見。 國通公司向一審法院起訴請求：繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号共17套房屋及其對應的土地使用權。 一審法院認定：2013年4月17日，方正東亞信托有限責任公司（以下簡稱方正信托公司）與三門灣公司簽訂編号為ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx的《信托貸款合同》，約定方正信托公司向三門灣公司發放信托貸款，貸款本金100000000元，專項用于三門灣公司名下位于浙江省三門縣××房地産項目二期開發，并約定了貸款期限、按季結息、結息日、貸款利率、逾期罰息等。同日，雙方又簽訂ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx《抵押合同》，約定三門灣公司以其所有的位于三門縣海遊鎮大湖塘新區××（國有土地使用證号為：三國用［2006］字第x××x号、三國用［2006］字第00xxxx号、三國用［2012］字第00xxxx号、三國用［2012］字第00xxxx号、三國用［2006］字第00xxxx号）地塊的土地使用權為債務提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，取得了編号為三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号的《土地他項權利證明書》。此後，方正信托公司還陸續與中嘉公司簽訂了《最高額抵押合同》，與凱達公司、龍生公司、歐文公司、吳峰簽訂了《保證合同》。因三門灣公司未依約向方正信托公司償還借款本息，方正信托公司向杭州仲裁委員會提起仲裁。2015年7月3日，杭州仲裁委員會作出仲裁裁決，裁決主文第二項為：方正信托公司對三門灣公司名下位于大湖塘新區××（他項權證号：三他項［2013］第0××0号、三他項［2013］第0××1号、三他項［2013］第0××2号、三他項［2013］第0××4号、三他項［2013］第0××9号）的土地使用權在抵押擔保範圍内享有優先受償權。 仲裁裁決生效後，方正信托公司于2015年7月23日向一審法院申請強制執行，該院依法立案執行。執行過程中，該院于2015年8月17日依法查封抵押地塊的土地使用權。後因包括章思潭等六人在内的344套房屋買受人申請解除對土地使用權的查封，該院于2017年6月6日作出（2015）浙杭執民字第392号之二執行裁定：解除對浙江省三門縣××街道××道××号××小區××房屋所對應的土地使用權的查封。方正信托公司提出書面執行異議。該院于2017年8月23日作出（2017）浙01執異70号執行裁定，駁回方正信托公司的異議申請，并于2017年8月28日向方正信托公司郵寄送達該裁定。國通公司于2017年9月11日提起本案訴訟，并于2017年10月17日補齊材料。 方正信托公司出具證明同意三門灣公司申報抵押地塊上開發的錦繡三門商品房預售，後三門灣公司取得《商品房預售許可證》，對錦繡三門小區商品房進行公開銷售。章思潭等六人與三門灣公司分别簽訂商品房買賣合同，并陸續占有使用房屋（詳見一審判決附表）。另查明，2017年5月24日，方正信托公司更名為國通公司。 一審法院認為， 本案争議焦點是章思潭等六人就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。首先，關于起訴時間問題。該院于2017年8月28日向國通公司郵寄送達裁定書，國通公司于2017年9月11日向該院提交起訴狀，并未超過法律規定的15日期限。章思潭等六人主張國通公司起訴超過法律規定的期限，不能成立。其次， 關于國通公司對案涉房屋項下土地使用權是否享有抵押權問題。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第一百七十七條規定，債權人放棄擔保物權的，擔保物權消滅。該法第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押财産的，應當将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。據此，如果抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金，此時抵押權人通過使抵押物提前變現的方式，将其支配權的客體從抵押物轉移到變現價金上來實現抵押權，受讓人則獲得對抵押物的完整權利。同時，物權法第一百四十七條規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍内的建設用地使用權一并處分。本案中， 國通公司知曉并同意三門灣公司申報錦繡三門小區商品房預售，應當認定三門灣公司對錦繡三門小區房屋及對應土地使用權的轉讓行為系經國通公司同意。在此情況下，依照上述法律規定，國通公司在案涉房屋土地使用權上享有的抵押權已因房屋的出售，轉化為對房屋所對應土地使用權的價款享有優先受償權，房屋買受人可排除抵押權的追及效力，獲得無抵押負擔的完整權利。房屋買受人是否知曉抵押情況對抵押權人是否仍然對土地使用權享有抵押權并無實際影響。國通公司以受讓人知曉抵押情況而主張房屋買受人承擔執行标的上抵押權所産生的後果，不能成立。 但是，國通公司即便對案涉房屋下土地使用權不再享有抵押權，其對三門灣公司仍然享有債權，仍有權申請法院對三門灣公司的财産采取執行措施。最後， 章思潭等六人對所購房屋享有的權利能否排除強制執行問題。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》（以下簡稱工程價款優先權批複）第一條規定，建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。根據上述規定，已經簽訂合法有效的書面買賣合同且合法占有該不動産的房屋買受人，在支付全部價款或者大部分價款後，對該不動産享有的權益應優先于抵押權和其他債權，可以排除執行。本案中，韓任、王彩娥已經簽訂合法有效的商品房買賣合同，支付全部購房價款，占有案涉房屋，并辦理了預告登記、繳納了契稅，對案涉房屋享有的權益應優先于國通公司享有的債權，足以排除強制執行。國通公司要求繼續查封并執行上述房屋及其對應土地使用權，不予支持。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕雖然與三門灣公司簽訂了房屋買賣合同，但主張該合同為三門灣公司以房屋抵償拖欠工程款所簽。因此，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕并非基于購買房屋之目的簽訂合同，且未實際支付房屋價款，不屬于享有物權期待權的房屋買受人，相應權利主張不應支持。國通公司要求繼續查封相關房屋，應予支持。綜上，國通公司對部分房屋的訴訟請求成立，予以支持，其餘訴訟請求不予支持。 經審判委員會讨論決定，判決： 一、繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号共14套房屋及其對應的土地使用權； 二、駁回國通公司其他訴訟請求。案件受理費60292元，由國通公司負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的案件受理費承擔連帶責任。 國通公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決,改判支持其全部訴訟請求。 章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，駁回國通公司針對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕的訴訟請求。 二審過程中，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交《工程造價咨詢報告書》、浙江廣通工程咨詢有限公司出具的《關于錦繡三門住宅小區二期工程造價咨詢報告書的說明》等證據材料，用以證明章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕系案涉工程實際施工人，三門灣公司系以案涉房屋抵償章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕對該公司的合法工程款債權。國通公司質證認為，上述證據材料的真實性無法确認，且即使真實，對其證明目的也不認可。其中的說明系2019年12月16日出具，《工程造價咨詢報告書》亦系案涉房屋被查封之後出具，故章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的債權在所涉房屋買賣合同簽訂之時尚不存在，也不存在充抵房款的問題。況且，建設工程價款優先權僅僅及于房屋，并不及于土地。國通公司系對案涉房屋下土地使用權享有抵押權，該部分抵押權獨立，與建設工程價款優先權無關。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的工程價款即使屬實，也不能對抗國通公司對土地使用權部分的抵押權。韓任、王彩娥對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交的證據材料沒有異議。 韓任、王彩娥提供韓任的銀行賬戶流水、陳xx出具的《證明》等證據材料，用以證明韓任、王彩娥自銀行取款及向他人借款，以現金繳納了首付購房款。國通公司對上述證據材料的真實性、合法性、關聯性及證明目的均有異議。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕對上述證據材料不持異議。 二審法院經審查認為，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交證據材料的真實性無法确認，且内容隻是反映三門灣公司委托浙江廣通工程咨詢有限公司就案涉錦繡三門住宅小區二期工程造價結算進行審核，并不能證明章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的案涉工程實際施工人的身份，故不予采納。韓任、王彩娥提供的證據材料形式真實性雖可确認，但與本案之間的關聯性及證明目的無法确認，亦不予采納。 二審法院對一審查明事實予以确認。 二審法院認為， 根據各方當事人的訴辯意見，本案争議焦點有二：一是國通公司對案涉房屋下土地使用權是否仍然享有抵押權；二是章思潭等六人對所涉房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。 一 、國通公司對案涉房屋下土地使用權是否仍然享有抵押權。物權法第一百七十七條規定：“有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。”依據該規定，抵押權隻有符合上述四種情形才消滅，在無明确約定或者法律特别規定的情況下，非經抵押權人明确表示放棄抵押權，不宜基于其他行為推定抵押權人放棄對抵押物所享有的抵押權。 物權法第一百九十一條第一款雖然規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押财産的，應當将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，但一審法院據此認定“抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金”，缺乏依據。因此，本案國通公司雖然在辦理土地使用權抵押之後明确同意三門灣公司出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地使用權喪失了物上追及力。 二、章思潭等六人對所涉房屋享有的民事權益能否排除強制執行。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（以下簡稱執行異議和複議規定）第二十七條規定，申請執行人對執行标的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地産開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。就上述司法解釋規定之間的相互關系，工程價款優先權批複第一條規定，人民法院在審理房地産糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。可見，上述工程價款優先權批複明确規定交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權。執行異議和複議規定第二十九條規定的消費者物權期待權的保護條件，系對工程價款優先權批複的進一步明确和細化，故屬于執行異議和複議規定第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定的除外”的情形。因此，抵押權人申請執行登記在房地産開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動産買受人物權期待權的保護條件，而現行法律、司法解釋并未規定此種民事權益可以對抗申請執行人就執行标的依法享有的擔保物權等優先受償權，因此，執行異議和複議規定第二十八條不屬于第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定的除外”的情形。一般房屋買受人基于執行異議和複議規定第二十八條享有的民事權益雖然可以排除普通金錢債權的執行，但不能對抗申請執行人對執行标的依法享有的擔保物權等優先受償權。 具體到本案， 章思潭等六人因所涉房屋均為商鋪，故并非消費者，不能适用執行異議和複議規定第二十九條規定，排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕依據執行異議和複議規定第二十八條規定，請求排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行，與執行異議和複議規定第二十七條規定相悖，亦缺乏法律依據，難以支持。韓任、王彩娥雖然辦理了所涉房屋預告登記，但預告登記時間在國通公司就案涉土地使用權依法設立抵押之後，在國通公司對案涉土地使用權依法享有抵押權的情況下，韓任、王彩娥僅依據在後的預告登記事實主張排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行，同樣缺乏法律依據，亦難以支持。 綜上，國通公司的上訴請求成立，予以支持。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕的上訴請求，于法無據，不予支持。原判認定事實正确，但實體處理不當，予以糾正。 經二審法院審判委員會讨論決定 ，依照物權法第一百九十一條第一款、第二百條，執行異議和複議規定第二十七條、第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第一百七十條第一款第二項、第一百四十四條之規定，判決：一、撤銷浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決第二項；二、維持浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決第一項；三、繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–x号、32–x号、32–x号房屋及其所對應的土地使用權。一審案件受理費60292元，由韓任、王彩娥負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對韓任、王彩娥、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的一審案件受理費承擔連帶責任。二審案件受理費60292元，由韓任、王彩娥負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對韓任、王彩娥、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的二審案件受理費承擔連帶責任。 再審期間，章思潭等六人向本院提交以下證據：第一組：（1）三門縣法院（2020）浙1022破申21号民事裁定書；（2）三門縣法院（2020）浙1022破2０号決定書；（3）三門縣法院（2020）浙1022破20号之二債權申報通知；（4）債權人會議通知；附件四：債權申報登記表214欄。因國通公司對其真實性不持異議，本院對該組證據的真實性予以确認。第二組：交款人為章思潭，交款金額660萬元整的收款收據。以證明章思潭以公開的市場價格，以現金的方式購買案涉商鋪的事實，并由其轉賣給韓任、王彩娥等其他五人。國通公司質證認為該憑證沒有相關銀行流水加以佐證，也沒有充分證據證明三門灣公司真實收到該筆款項，對該證據的真實性、關聯性等均不予認可。三門灣公司質證認為，管理人雖然接管債務人财産，但并無公司相關财務賬冊等，無法對該筆收款予以确認。本院認為該證據沒有相應銀行流水予以佐證，與章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕在一、二審訴訟中關于以房抵償工程款的主張相矛盾，三門灣公司對此亦未予确認，本院對其真實性不予确認。第三組：《建設工程内部施工承包合同》《工程承包合作協議》等，以證明其為實際施工人對案涉房屋享有優先權。經核實，上述證據在二審庭審結束前已經存在且部分證據在一、二審已經過各方舉證質證，章思潭等六人亦未說明遲延提交相關證據的正當理由，故上述證據不屬于再審新證據。 本院對一、二審查明的案件事實予以确認。 本院再審認為， 本案的争議焦點是：一、章思潭等六人對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益；二、三門灣公司進入破産重整程序後，本案執行異議之訴是否應當中止審理及是否存在程序錯誤等問題。 一、關于章思潭等六人對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題 根據已查明的事實，2013年4月17日，案涉《抵押合同》約定三門灣公司以其所有的案涉地塊向國通公司提供抵押擔保，并進行了土地使用權之抵押權登記。後因三門灣公司未依約清償債務，國通公司經生效仲裁裁決确認對案涉土地使用權在抵押擔保範圍内享有優先受償權，并向人民法院申請執行案涉土地及房屋。章思潭等六人以其已購買案涉房屋并付清房款且實際占有,且國通公司同意三門灣公司出售為由，主張其可對抗國通公司的強制執行。本院認為，根據執行異議和複議規定第二十七條之規定，申請執行人對執行标的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外。但該規定的前提系申請執行人與案外人針對的系同一執行标的，國通公司對土地使用權及地上房屋是否一并享有抵押權，是其能否強制執行執行案涉土地及房屋并享有優先受償權的前提條件。根據物權法第二百條之規定：“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬于抵押财産。該建設用地使用權實現抵押權時，應當将該土地上新增的建築物與建設用地使用權一并處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”三門灣公司将案涉土地使用權抵押給國通公司并辦理抵押權登記，則國通公司對案涉土地使用權享有抵押權，其同意三門灣公司出售案涉房屋，并不當然導緻國通公司在土地使用權上的抵押權消滅，章思潭等六人關于國通公司抵押權消滅的主張，不能成立。同時，國通公司對土地使用權享有抵押權，但并不當然對土地上新增的房屋享有抵押權,即案涉房屋不屬于國通公司的抵押權範圍。二審判決以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定章思潭等六人的執行異議，屬适用法律錯誤，本院依法予以糾正。因國通公司對案涉房屋并不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行則缺乏法律依據，也不存在章思潭等六人是否享有排除強制執行民事權益的問題。國通公司如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。 二、關于三門灣公司進入破産重整程序後，本案執行異議之訴是否應當中止審理及是否存在程序錯誤等問題 根據再審查明的事實，各方當事人對三門灣公司目前已進入破産重整程序的事實，并無異議。首先，《中華人民共和國企業破産法》第二十條規定:“人民法院受理破産申請後，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的财産後，該訴訟或者仲裁繼續進行。”債務人進入破産程序時，涉及相關訴訟應當中止審理的原因在于：債務人已經沒有管理和處分财産的權利，由其繼續參與有關的訴訟已經不可能。而由已經接管債務人财産的破産管理人來參加訴訟，可以有效管理債務人财産，亦可順利推進訴訟程序的進行。因三門灣公司目前已經由破産管理人接管，破産管理人可以代表三門灣公司的意志進行相關訴訟活動，再審中，三門灣公司破産管理人亦指派委托訴訟代理人進行了應訴，故已經進行的訴訟應當繼續審理，章思潭等六人關于本案應當中止審理的主張沒有法律依據，本院不予支持。其次，《中華人民共和國企業破産法》第十九條規定:“人民法院受理破産申請後,有關債務人财産的保全措施應當解除,執行程序應當中止。”三門縣法院已經受理了案外人對三門灣公司的破産重整申請,說明三門灣公司已進入了破産程序,針對三門灣公司的強制執行程序依法應當全部中止,案涉房屋也應解除保全并中止執行。同時,根據《中華人民共和國企業破産法》第九十二條、第九十三條的相關規定,經人民法院裁定批準的重整計劃,對債務人和全體債權人均有約束力,債務人不能執行或者不執行重整計劃的,人民法院經管理人或者利害關系人請求,應當裁定終止重整計劃的執行,并宣告債務人破産。就本案而言,如三門灣公司的重整計劃經批準并能夠執行成功,包括國通公司在内的各債權人的利益将通過重整計劃得以實現；如果重整不成功,則三門灣公司進入破産清算程序,各債權人的債權通過破産财産分配方案得以實現。可見,在三門灣公司進入破産重整程序後,本案不再存在國通公司申請人民法院對三門灣公司名下的房屋申請強制執行的可能,故國通公司通過執行異議之訴請求對案涉房屋繼續查封和執行，與《中華人民共和國企業破産法》的規定相悖，難以得到支持，其訴訟請求應予駁回。因本案出現新的案件事實，雖發生在二審審理期間，但二審法院并不知曉三門灣公司進入破産重整程序的相關事實，導緻二審判決處理不當，本院依法予以糾正。最後，本案是否應當合并審理的問題，因章思潭等六人在一審中并未對此提出異議并參加了訴訟，二審中章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提起上訴并請求駁回國通公司的訴訟請求，故一、二審法院将相關案件合并審理，并不存在程序錯誤。此外，關于是否存在“同案不同判”及涉嫌刑事犯罪等問題，因另案與本案事實和情形并不完全相同，章思潭等六人亦無涉嫌犯罪的相關證據，故本院對其相應主張，依法不予采信。 綜上所述，章思潭等六人的再審請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國企業破産法》第十九條、第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項之規定，判決如下： 撤銷浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決、浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決； 駁回國通信托有限責任公司的訴訟請求。 一審案件受理費60292元、二審案件受理費60292元均由國通信托有限責任公司負擔。 本判決為終審判決。
審 判 長 汪國獻審 判 員 汪 軍審 判 員 金 悅 二〇二二年十二月十四日法官助理 郝晉琪書 記 員 朱 萌
（中國裁判文書網）《章思潭、鄭蘇淩等申請執行人執行異議之訴民事再審民事判決書》，案由，申請執行人執行異議之訴，案号，（2022）最高法民再69号，發布日期：2023-01-08。
— 裁判要點—
【 01 】 土地使用權抵押後，抵押權人對地上新增的房屋不享有抵押權（優先受償權），無權對該房屋申請強制執行。
——土地使用權抵押後，該土地上新增房屋不屬于抵押财産。該土地使用權實現抵押權時，應将該土地上新增房屋與土地使用權一并處分，但抵押權人對處分新增房屋所得的價款不享有優先受償權。因土地使用權的抵押權人對案涉房屋不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行缺乏法律依據，此情形下也不存在案外人是否享有排除強制執行民事權益的問題，而二審判決卻以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定案外人的執行異議，屬适用法律錯誤，應予糾正。債權人如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。
【裁判摘要】
一審法院：債務人對案涉房屋及對應土地使用權的轉讓行為已獲抵押權人（債權人）同意，抵押權人在案涉房屋土地使用權上享有的抵押權已因房屋的出售，轉化為對房屋所對應土地使用權的價款享有優先受償權，故案外人（房屋買受人）可排除抵押權的追及效力，獲得無抵押負擔的完整權利。
二審法院：一審法院認定“抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金”，缺乏依據。抵押權人雖然在辦理土地使用權抵押之後明确同意債務人出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地使用權喪失了物上追及力。
最高法院：土地使用權的抵押權人對土地使用權及地上房屋是否一并享有抵押權，是其能否強制執行執行案涉土地及房屋并享有優先受償權的前提條件。根據物權法第二百條之規定：“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬于抵押财産。該建設用地使用權實現抵押權時，應當将該土地上新增的建築物與建設用地使用權一并處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”債務人将案涉土地使用權抵押給債權人并辦理抵押權登記，則債權人對案涉土地使用權享有抵押權，其同意債務人出售案涉房屋，并不當然導緻債權人在土地使用權上的抵押權消滅，案外人關于債權人抵押權消滅的主張，不能成立。同時，債權人對土地使用權享有抵押權，但并不當然對土地上新增的房屋享有抵押權，即案涉房屋不屬于債權人的抵押權範圍。而二審判決以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定案外人的執行異議，屬适用法律錯誤，應予糾正。因債權人對案涉房屋并不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行則缺乏法律依據，也不存在案外人是否享有排除強制執行民事權益的問題。國通公司如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。
【 02 】 債務人将案涉土地使用權抵押給債權人并辦理抵押權登記，則債權人對案涉土地使用權享有抵押權，債權人同意債務人出售案涉房屋，并不當然導緻債權人在土地使用權上的抵押權消滅。
【 03 】 債務人進入破産程序時，涉及相關訴訟應當中止審理的原因在于：債務人已經沒有管理和處分财産的權利，由其繼續參與有關的訴訟已經不可能，而由已經接管債務人财産的破産管理人來參加訴訟，可以有效管理債務人财産，亦可順利推進訴訟程序的進行。
【 04 】 債務人進入破産重整程序後，債權人不得通過執行異議之訴請求對房屋繼續查封和執行。
【裁判摘要】
最高法院：經人民法院裁定批準的重整計劃，對債務人和全體債權人均有約束力，債務人不能執行或者不執行重整計劃的，人民法院經管理人或者利害關系人請求，應當裁定終止重整計劃的執行，并宣告債務人破産。如債務人的重整計劃經批準并能夠執行成功，各債權人的利益将通過重整計劃得以實現；如果重整不成功，則債務人進入破産清算程序，各債權人的債權通過破産财産分配方案得以實現。可見，在債務人進入破産重整程序後，不再存在債權人申請人民法院對債務人名下的房屋申請強制執行的可能，故債權人通過執行異議之訴請求對案涉房屋繼續查封和執行，與《中華人民共和國企業破産法》的規定相悖，難以得到支持，其訴訟請求應予駁回。
—— 文 書全 文 ——
中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書（2022）最高法民再69号
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：章思潭，基本信息略。 委托訴訟代理人：祝琦雲，上海市錦天城（北京）律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：鄭蘇淩，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：章陽，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：葉冕，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：韓任，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王彩娥，基本信息略。 委托訴訟代理人：胡雙雙，浙江時間律師事務所律師。 被申請人（一審原告、二審上訴人）：國通信托有限責任公司。住所地：略。 法定代表人：陳建新，該公司董事長。 委托訴訟代理人：童衛華，北京安理（杭州）律師事務所律師。 委托訴訟代理人：張可歆，浙江星韻律師事務所律師。 一審被告、二審被上訴人：浙江三門灣房地産開發有限公司。住所地：略。 訴訟代表人：該公司破産管理人浙江昶日律師事務所。 委托訴訟代理人：徐靈，浙江昶日律師事務所律師。 委托訴訟代理人：馮海寶，浙江昶日律師事務所律師。 一審被告、二審被上訴人：浙江中嘉商貿發展有限公司。住所地：略。 法定代表人：詹彩鳳。 一審被告、二審被上訴人：浙江凱達房地産開發有限公司。住所地：略。 法定代表人：陳紹海。 一審被告、二審被上訴人：浙江龍生房地産開發集團有限公司。住所地：略。 法定代表人：王建龍。 一審被告、二審被上訴人：浙江歐文控股集團有限公司。住所地：略。 法定代表人：吳峰。 一審被告、二審被上訴人：吳峰，基本信息略。 再審申請人章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕、韓任、王彩娥（以下簡稱章思潭等六人）因與被申請人國通信托有限責任公司（以下簡稱國通公司）、一審被告、二審被上訴人浙江三門灣房地産開發有限公司（以下簡稱三門灣公司）、浙江中嘉商貿發展有限公司（以下簡稱中嘉公司）、浙江凱達房地産開發有限公司（以下簡稱凱達公司）、浙江龍生房地産開發集團有限公司（以下簡稱龍生公司）、浙江歐文控股集團有限公司（以下簡稱歐文公司）、吳峰申請執行人執行異議之訴一案，不服浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決，向本院申請再審。本院于2021年9月18日作出（2021）最高法民申3531号民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人章思潭的委托訴訟代理人祝琦雲、再審申請人鄭蘇淩、章陽、葉冕、韓任、王彩娥的委托訴訟代理人胡雙雙、被申請人國通公司的委托訴訟代理人童衛華、三門灣公司破産管理人的委托訴訟代理人徐靈和馮海寶到庭參加訴訟。本案現已審理終結。 章思潭等六人向本院申請再審，請求：撤銷浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決，駁回國通公司全部訴訟請求或依法裁定中止訴訟。主要事實與理由為：一、有新的證據足以推翻二審判決。浙江省三門縣人民法院（以下簡稱三門縣法院）（2020）浙1022破申21号民事裁定書和（2020）浙1022破20号決定書等新證據證明三門縣法院已于2020年9月18日受理三門灣公司破産重整，并于25日指定浙江昶日律師事務所擔任管理人，此時本案尚在二審審理中，依照法律規定應中止審理。國通公司在9月25日得知三門縣法院的破産公告後，故意隐瞞事實，沒有立即向浙江省高級人民法院提出申請或者報告情況依法中止審理，已涉嫌構成妨害民事訴訟。二、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕作為實際施工人，對建築工程房屋享有優先權。本案一、二審法院均隻對後續結算形成的房屋買賣合同作了表面審查，未審查本案衆多買房人就房屋買賣合同背後形成的原因，導緻案件結果錯誤。二審法院認定本案國通公司雖然在辦理土地債權抵押之後又同意三門灣公司出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地債權喪失了物上追及力，屬于适用法律錯誤。三、案涉貸款合同涉嫌“違法放貸罪”和“貸款詐騙罪”，已經被大量實名舉報。本案基礎法律關系事實部分涉嫌刑事犯罪，應依法移送至相應司法機關追究相關刑事責任。四、本案出現與三門縣法院和浙江省台州市中級人民法院（以下簡稱台州中院）的判決“同案不同判”的情況。本案中另有245戶相同情形的業主經三門縣法院、台州中院判決購房合同有效、國通公司同意預售後抵押權消滅，現已取得完整的房屋産權。五、一、二審法院未經當事人同意，擅自将多數不同标的當事人合并審理，違反法律規定。本案購房人各自獨立簽訂購房合同，标的物各自獨立，合同履行情況也是各自不同，應當分别審理，即使人民法院認為訴訟标的是同一種類，可以合并審理，也應當經當事人同意。六、本案判決實際上無法執行。由于法律規定土地證随房産證一并轉移，相互不得分割，案涉項目有數百套房屋，僅數十人的“分攤”土地證被判決抵押成立，即使進入拍賣程序亦無法執行變現。 國通公司辯稱，一、章思潭等六人提交的（2020）浙1022破申21号民事裁定書、（2020）浙1022破20号決定書等證據，與原判決認定事實或判決結果無關，不屬于新證據。二、章思潭等六人提交的《建設工程施工合同》等證據有的在原審庭審結束前已經存在，有的已在原審中已經過各方舉證質證且不被法院采納，不屬于新證據。三、最高人民法院案例系個案，有關245戶業主的情況也與本案不同，不能以他案判決結果作為本案審理的法律依據。四、本案不存在程序違法問題。章思潭等六人在一、二審過程中從未就本案合并審理問題或其他程序問題提出過異議，未就程序問題提出上訴，并數次親自到庭應訴，現章思潭等六人又以“未經當事人同意”為由主張本案存在程序違法，沒有事實和法律依據。五、本案執行依據合法有效，本案能否執行、如何執行，不應也無需由再審申請人作出判斷。綜上，請求駁回章思潭等六人的再審請求。 三門灣公司述稱，三門灣公司進入破産重整程序後，既沒有向管理人提交任何賬目賬冊及會計賬簿，也沒有交接公司任何相關材料，因此管理人無法對本案所涉的證據材料進行核實和确認，無法對本案争議事實發表相關意見。 國通公司向一審法院起訴請求：繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号共17套房屋及其對應的土地使用權。 一審法院認定：2013年4月17日，方正東亞信托有限責任公司（以下簡稱方正信托公司）與三門灣公司簽訂編号為ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx的《信托貸款合同》，約定方正信托公司向三門灣公司發放信托貸款，貸款本金100000000元，專項用于三門灣公司名下位于浙江省三門縣××房地産項目二期開發，并約定了貸款期限、按季結息、結息日、貸款利率、逾期罰息等。同日，雙方又簽訂ＦＢＴＣ–2013–02–069–xx《抵押合同》，約定三門灣公司以其所有的位于三門縣海遊鎮大湖塘新區××（國有土地使用證号為：三國用［2006］字第x××x号、三國用［2006］字第00xxxx号、三國用［2012］字第00xxxx号、三國用［2012］字第00xxxx号、三國用［2006］字第00xxxx号）地塊的土地使用權為債務提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，取得了編号為三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号、三他項（2013）第00xxx号的《土地他項權利證明書》。此後，方正信托公司還陸續與中嘉公司簽訂了《最高額抵押合同》，與凱達公司、龍生公司、歐文公司、吳峰簽訂了《保證合同》。因三門灣公司未依約向方正信托公司償還借款本息，方正信托公司向杭州仲裁委員會提起仲裁。2015年7月3日，杭州仲裁委員會作出仲裁裁決，裁決主文第二項為：方正信托公司對三門灣公司名下位于大湖塘新區××（他項權證号：三他項［2013］第0××0号、三他項［2013］第0××1号、三他項［2013］第0××2号、三他項［2013］第0××4号、三他項［2013］第0××9号）的土地使用權在抵押擔保範圍内享有優先受償權。 仲裁裁決生效後，方正信托公司于2015年7月23日向一審法院申請強制執行，該院依法立案執行。執行過程中，該院于2015年8月17日依法查封抵押地塊的土地使用權。後因包括章思潭等六人在内的344套房屋買受人申請解除對土地使用權的查封，該院于2017年6月6日作出（2015）浙杭執民字第392号之二執行裁定：解除對浙江省三門縣××街道××道××号××小區××房屋所對應的土地使用權的查封。方正信托公司提出書面執行異議。該院于2017年8月23日作出（2017）浙01執異70号執行裁定，駁回方正信托公司的異議申請，并于2017年8月28日向方正信托公司郵寄送達該裁定。國通公司于2017年9月11日提起本案訴訟，并于2017年10月17日補齊材料。 方正信托公司出具證明同意三門灣公司申報抵押地塊上開發的錦繡三門商品房預售，後三門灣公司取得《商品房預售許可證》，對錦繡三門小區商品房進行公開銷售。章思潭等六人與三門灣公司分别簽訂商品房買賣合同，并陸續占有使用房屋（詳見一審判決附表）。另查明，2017年5月24日，方正信托公司更名為國通公司。 一審法院認為， 本案争議焦點是章思潭等六人就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。首先，關于起訴時間問題。該院于2017年8月28日向國通公司郵寄送達裁定書，國通公司于2017年9月11日向該院提交起訴狀，并未超過法律規定的15日期限。章思潭等六人主張國通公司起訴超過法律規定的期限，不能成立。其次， 關于國通公司對案涉房屋項下土地使用權是否享有抵押權問題。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第一百七十七條規定，債權人放棄擔保物權的，擔保物權消滅。該法第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押财産的，應當将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。據此，如果抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金，此時抵押權人通過使抵押物提前變現的方式，将其支配權的客體從抵押物轉移到變現價金上來實現抵押權，受讓人則獲得對抵押物的完整權利。同時，物權法第一百四十七條規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍内的建設用地使用權一并處分。本案中， 國通公司知曉并同意三門灣公司申報錦繡三門小區商品房預售，應當認定三門灣公司對錦繡三門小區房屋及對應土地使用權的轉讓行為系經國通公司同意。在此情況下，依照上述法律規定，國通公司在案涉房屋土地使用權上享有的抵押權已因房屋的出售，轉化為對房屋所對應土地使用權的價款享有優先受償權，房屋買受人可排除抵押權的追及效力，獲得無抵押負擔的完整權利。房屋買受人是否知曉抵押情況對抵押權人是否仍然對土地使用權享有抵押權并無實際影響。國通公司以受讓人知曉抵押情況而主張房屋買受人承擔執行标的上抵押權所産生的後果，不能成立。 但是，國通公司即便對案涉房屋下土地使用權不再享有抵押權，其對三門灣公司仍然享有債權，仍有權申請法院對三門灣公司的财産采取執行措施。最後， 章思潭等六人對所購房屋享有的權利能否排除強制執行問題。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》（以下簡稱工程價款優先權批複）第一條規定，建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。根據上述規定，已經簽訂合法有效的書面買賣合同且合法占有該不動産的房屋買受人，在支付全部價款或者大部分價款後，對該不動産享有的權益應優先于抵押權和其他債權，可以排除執行。本案中，韓任、王彩娥已經簽訂合法有效的商品房買賣合同，支付全部購房價款，占有案涉房屋，并辦理了預告登記、繳納了契稅，對案涉房屋享有的權益應優先于國通公司享有的債權，足以排除強制執行。國通公司要求繼續查封并執行上述房屋及其對應土地使用權，不予支持。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕雖然與三門灣公司簽訂了房屋買賣合同，但主張該合同為三門灣公司以房屋抵償拖欠工程款所簽。因此，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕并非基于購買房屋之目的簽訂合同，且未實際支付房屋價款，不屬于享有物權期待權的房屋買受人，相應權利主張不應支持。國通公司要求繼續查封相關房屋，應予支持。綜上，國通公司對部分房屋的訴訟請求成立，予以支持，其餘訴訟請求不予支持。 經審判委員會讨論決定，判決： 一、繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–x号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–xx号、32–x号、32–x号、32–xx号共14套房屋及其對應的土地使用權； 二、駁回國通公司其他訴訟請求。案件受理費60292元，由國通公司負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的案件受理費承擔連帶責任。 國通公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決,改判支持其全部訴訟請求。 章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，駁回國通公司針對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕的訴訟請求。 二審過程中，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交《工程造價咨詢報告書》、浙江廣通工程咨詢有限公司出具的《關于錦繡三門住宅小區二期工程造價咨詢報告書的說明》等證據材料，用以證明章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕系案涉工程實際施工人，三門灣公司系以案涉房屋抵償章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕對該公司的合法工程款債權。國通公司質證認為，上述證據材料的真實性無法确認，且即使真實，對其證明目的也不認可。其中的說明系2019年12月16日出具，《工程造價咨詢報告書》亦系案涉房屋被查封之後出具，故章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的債權在所涉房屋買賣合同簽訂之時尚不存在，也不存在充抵房款的問題。況且，建設工程價款優先權僅僅及于房屋，并不及于土地。國通公司系對案涉房屋下土地使用權享有抵押權，該部分抵押權獨立，與建設工程價款優先權無關。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的工程價款即使屬實，也不能對抗國通公司對土地使用權部分的抵押權。韓任、王彩娥對章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交的證據材料沒有異議。 韓任、王彩娥提供韓任的銀行賬戶流水、陳xx出具的《證明》等證據材料，用以證明韓任、王彩娥自銀行取款及向他人借款，以現金繳納了首付購房款。國通公司對上述證據材料的真實性、合法性、關聯性及證明目的均有異議。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕對上述證據材料不持異議。 二審法院經審查認為，章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提交證據材料的真實性無法确認，且内容隻是反映三門灣公司委托浙江廣通工程咨詢有限公司就案涉錦繡三門住宅小區二期工程造價結算進行審核，并不能證明章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕主張的案涉工程實際施工人的身份，故不予采納。韓任、王彩娥提供的證據材料形式真實性雖可确認，但與本案之間的關聯性及證明目的無法确認，亦不予采納。 二審法院對一審查明事實予以确認。 二審法院認為， 根據各方當事人的訴辯意見，本案争議焦點有二：一是國通公司對案涉房屋下土地使用權是否仍然享有抵押權；二是章思潭等六人對所涉房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。 一 、國通公司對案涉房屋下土地使用權是否仍然享有抵押權。物權法第一百七十七條規定：“有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。”依據該規定，抵押權隻有符合上述四種情形才消滅，在無明确約定或者法律特别規定的情況下，非經抵押權人明确表示放棄抵押權，不宜基于其他行為推定抵押權人放棄對抵押物所享有的抵押權。 物權法第一百九十一條第一款雖然規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押财産的，應當将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，但一審法院據此認定“抵押權人同意轉讓抵押物，在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力，抵押權的效力僅及于轉讓價金”，缺乏依據。因此，本案國通公司雖然在辦理土地使用權抵押之後明确同意三門灣公司出售土地上房屋，但不能由此當然認定其對已設立抵押的土地使用權喪失了物上追及力。 二、章思潭等六人對所涉房屋享有的民事權益能否排除強制執行。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（以下簡稱執行異議和複議規定）第二十七條規定，申請執行人對執行标的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地産開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。就上述司法解釋規定之間的相互關系，工程價款優先權批複第一條規定，人民法院在審理房地産糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權；第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。可見，上述工程價款優先權批複明确規定交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權。執行異議和複議規定第二十九條規定的消費者物權期待權的保護條件，系對工程價款優先權批複的進一步明确和細化，故屬于執行異議和複議規定第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定的除外”的情形。因此，抵押權人申請執行登記在房地産開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動産買受人物權期待權的保護條件，而現行法律、司法解釋并未規定此種民事權益可以對抗申請執行人就執行标的依法享有的擔保物權等優先受償權，因此，執行異議和複議規定第二十八條不屬于第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定的除外”的情形。一般房屋買受人基于執行異議和複議規定第二十八條享有的民事權益雖然可以排除普通金錢債權的執行，但不能對抗申請執行人對執行标的依法享有的擔保物權等優先受償權。 具體到本案， 章思潭等六人因所涉房屋均為商鋪，故并非消費者，不能适用執行異議和複議規定第二十九條規定，排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕依據執行異議和複議規定第二十八條規定，請求排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行，與執行異議和複議規定第二十七條規定相悖，亦缺乏法律依據，難以支持。韓任、王彩娥雖然辦理了所涉房屋預告登記，但預告登記時間在國通公司就案涉土地使用權依法設立抵押之後，在國通公司對案涉土地使用權依法享有抵押權的情況下，韓任、王彩娥僅依據在後的預告登記事實主張排除針對國通公司享有抵押權的案涉土地使用權的強制執行，同樣缺乏法律依據，亦難以支持。 綜上，國通公司的上訴請求成立，予以支持。章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕的上訴請求，于法無據，不予支持。原判認定事實正确，但實體處理不當，予以糾正。 經二審法院審判委員會讨論決定 ，依照物權法第一百九十一條第一款、第二百條，執行異議和複議規定第二十七條、第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第一百七十條第一款第二項、第一百四十四條之規定，判決：一、撤銷浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決第二項；二、維持浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決第一項；三、繼續查封并執行浙江省三門縣海遊街道湫水大道xx号錦繡三門小區商鋪32–x号、32–x号、32–x号房屋及其所對應的土地使用權。一審案件受理費60292元，由韓任、王彩娥負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對韓任、王彩娥、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的一審案件受理費承擔連帶責任。二審案件受理費60292元，由韓任、王彩娥負擔11726元，章思潭、鄭蘇淩共同負擔14476元、章陽負擔16428元、葉冕負擔17662元，三門灣公司對韓任、王彩娥、章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕分别負擔的二審案件受理費承擔連帶責任。 再審期間，章思潭等六人向本院提交以下證據：第一組：（1）三門縣法院（2020）浙1022破申21号民事裁定書；（2）三門縣法院（2020）浙1022破2０号決定書；（3）三門縣法院（2020）浙1022破20号之二債權申報通知；（4）債權人會議通知；附件四：債權申報登記表214欄。因國通公司對其真實性不持異議，本院對該組證據的真實性予以确認。第二組：交款人為章思潭，交款金額660萬元整的收款收據。以證明章思潭以公開的市場價格，以現金的方式購買案涉商鋪的事實，并由其轉賣給韓任、王彩娥等其他五人。國通公司質證認為該憑證沒有相關銀行流水加以佐證，也沒有充分證據證明三門灣公司真實收到該筆款項，對該證據的真實性、關聯性等均不予認可。三門灣公司質證認為，管理人雖然接管債務人财産，但并無公司相關财務賬冊等，無法對該筆收款予以确認。本院認為該證據沒有相應銀行流水予以佐證，與章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕在一、二審訴訟中關于以房抵償工程款的主張相矛盾，三門灣公司對此亦未予确認，本院對其真實性不予确認。第三組：《建設工程内部施工承包合同》《工程承包合作協議》等，以證明其為實際施工人對案涉房屋享有優先權。經核實，上述證據在二審庭審結束前已經存在且部分證據在一、二審已經過各方舉證質證，章思潭等六人亦未說明遲延提交相關證據的正當理由，故上述證據不屬于再審新證據。 本院對一、二審查明的案件事實予以确認。 本院再審認為， 本案的争議焦點是：一、章思潭等六人對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益；二、三門灣公司進入破産重整程序後，本案執行異議之訴是否應當中止審理及是否存在程序錯誤等問題。 一、關于章思潭等六人對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問題 根據已查明的事實，2013年4月17日，案涉《抵押合同》約定三門灣公司以其所有的案涉地塊向國通公司提供抵押擔保，并進行了土地使用權之抵押權登記。後因三門灣公司未依約清償債務，國通公司經生效仲裁裁決确認對案涉土地使用權在抵押擔保範圍内享有優先受償權，并向人民法院申請執行案涉土地及房屋。章思潭等六人以其已購買案涉房屋并付清房款且實際占有,且國通公司同意三門灣公司出售為由，主張其可對抗國通公司的強制執行。本院認為，根據執行異議和複議規定第二十七條之規定，申請執行人對執行标的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外。但該規定的前提系申請執行人與案外人針對的系同一執行标的，國通公司對土地使用權及地上房屋是否一并享有抵押權，是其能否強制執行執行案涉土地及房屋并享有優先受償權的前提條件。根據物權法第二百條之規定：“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬于抵押财産。該建設用地使用權實現抵押權時，應當将該土地上新增的建築物與建設用地使用權一并處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”三門灣公司将案涉土地使用權抵押給國通公司并辦理抵押權登記，則國通公司對案涉土地使用權享有抵押權，其同意三門灣公司出售案涉房屋，并不當然導緻國通公司在土地使用權上的抵押權消滅，章思潭等六人關于國通公司抵押權消滅的主張，不能成立。同時，國通公司對土地使用權享有抵押權，但并不當然對土地上新增的房屋享有抵押權,即案涉房屋不屬于國通公司的抵押權範圍。二審判決以案涉土地使用權和房屋一并适用執行異議和複議規定第二十七條，否定章思潭等六人的執行異議，屬适用法律錯誤，本院依法予以糾正。因國通公司對案涉房屋并不享有抵押權，其申請對案涉房屋強制執行則缺乏法律依據，也不存在章思潭等六人是否享有排除強制執行民事權益的問題。國通公司如實現其抵押權，應将土地使用權和案涉房屋一并處分，但對處分案涉房屋所得價款，不享有優先受償權。 二、關于三門灣公司進入破産重整程序後，本案執行異議之訴是否應當中止審理及是否存在程序錯誤等問題 根據再審查明的事實，各方當事人對三門灣公司目前已進入破産重整程序的事實，并無異議。首先，《中華人民共和國企業破産法》第二十條規定:“人民法院受理破産申請後，已經開始而尚未終結的有關債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的财産後，該訴訟或者仲裁繼續進行。”債務人進入破産程序時，涉及相關訴訟應當中止審理的原因在于：債務人已經沒有管理和處分财産的權利，由其繼續參與有關的訴訟已經不可能。而由已經接管債務人财産的破産管理人來參加訴訟，可以有效管理債務人财産，亦可順利推進訴訟程序的進行。因三門灣公司目前已經由破産管理人接管，破産管理人可以代表三門灣公司的意志進行相關訴訟活動，再審中，三門灣公司破産管理人亦指派委托訴訟代理人進行了應訴，故已經進行的訴訟應當繼續審理，章思潭等六人關于本案應當中止審理的主張沒有法律依據，本院不予支持。其次，《中華人民共和國企業破産法》第十九條規定:“人民法院受理破産申請後,有關債務人财産的保全措施應當解除,執行程序應當中止。”三門縣法院已經受理了案外人對三門灣公司的破産重整申請,說明三門灣公司已進入了破産程序,針對三門灣公司的強制執行程序依法應當全部中止,案涉房屋也應解除保全并中止執行。同時,根據《中華人民共和國企業破産法》第九十二條、第九十三條的相關規定,經人民法院裁定批準的重整計劃,對債務人和全體債權人均有約束力,債務人不能執行或者不執行重整計劃的,人民法院經管理人或者利害關系人請求,應當裁定終止重整計劃的執行,并宣告債務人破産。就本案而言,如三門灣公司的重整計劃經批準并能夠執行成功,包括國通公司在内的各債權人的利益将通過重整計劃得以實現；如果重整不成功,則三門灣公司進入破産清算程序,各債權人的債權通過破産财産分配方案得以實現。可見,在三門灣公司進入破産重整程序後,本案不再存在國通公司申請人民法院對三門灣公司名下的房屋申請強制執行的可能,故國通公司通過執行異議之訴請求對案涉房屋繼續查封和執行，與《中華人民共和國企業破産法》的規定相悖，難以得到支持，其訴訟請求應予駁回。因本案出現新的案件事實，雖發生在二審審理期間，但二審法院并不知曉三門灣公司進入破産重整程序的相關事實，導緻二審判決處理不當，本院依法予以糾正。最後，本案是否應當合并審理的問題，因章思潭等六人在一審中并未對此提出異議并參加了訴訟，二審中章思潭、鄭蘇淩、章陽、葉冕提起上訴并請求駁回國通公司的訴訟請求，故一、二審法院将相關案件合并審理，并不存在程序錯誤。此外，關于是否存在“同案不同判”及涉嫌刑事犯罪等問題，因另案與本案事實和情形并不完全相同，章思潭等六人亦無涉嫌犯罪的相關證據，故本院對其相應主張，依法不予采信。 綜上所述，章思潭等六人的再審請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國企業破産法》第十九條、第二十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項之規定，判決如下： 撤銷浙江省高級人民法院（2019）浙民終1591号民事判決、浙江省杭州市中級人民法院（2017）浙01民初1372号民事判決； 駁回國通信托有限責任公司的訴訟請求。 一審案件受理費60292元、二審案件受理費60292元均由國通信托有限責任公司負擔。 本判決為終審判決。
審 判 長 汪國獻審 判 員 汪 軍審 判 員 金 悅 二〇二二年十二月十四日法官助理 郝晉琪書 記 員 朱 萌
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