标的房屋内的戶口沒遷出，賣房人要承擔違約責任？
在房屋買賣中，一般都會約定賣房人應當把戶口在某個期限内遷出，否則就構成違約，要承擔逾期違約金。但是，對于标的房屋（房屋買賣雙方所交易的房屋）内的戶口沒遷出，賣房人是否要承擔違約責任，要分情況讨論：
1、如果标的房屋内的戶口是賣房人的戶口，賣房人應當遷出，否則就構成違約，需要承擔違約責任。這是最一般，也是最常見的情形。對此中情形是沒有争議的。
2、如果标的房屋内的戶口是賣房人之外的人的戶口（如賣房人的上家遺留的戶口、賣房人的親戚朋友的戶口等），且賣房人在合同中明确承認房屋内有賣房人之外的人的戶口且合同中約定賣房人應當在某期限内将之遷出，如果賣房人沒能将之遷出，則賣房人構成違約，要根據合同的約定承擔逾期違約金。當然，違約金的數額要以實際損失為标準進行調整。（本文所附案例即此種情形）
3、如果标的房屋内既有賣房人的戶口又有其他人（如賣房人的上家）的戶口，但是賣房人不知道标的房屋内還有其他人的戶口，則隻要賣房人按照合同約定的時間将自己的戶口遷出，即視為履行了遷出戶口的約定。賣房人不對其他人的戶口不能遷出承擔違約責任。因為賣房人在合同中約定的遷出戶口是遷出自己的戶口（如果在合同中明确約定了房屋内還有其他人的戶口的除外），而非其他人的戶口，因此不能遷出其他人的戶口不構成違約。因為按照常理，房屋内有其他人的戶口，賣房人自己的戶口是遷不進去的。因此，既然賣房人自己的戶口遷進标的房屋了，賣房人就有理由相信房屋内沒有其他人的戶口了（賣房人對不知道房屋内有其他人的戶口沒有過錯），且賣房人也沒有權利和權力遷出其他人的戶口。因此，賣房人對不能遷出其他人的戶口不承擔違約責任。
附：章某、吳某與王某房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：王某是上海市嘉定區靖遠路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下簡稱“系争房屋”）的原産權人。2013年6月19日，吳某、章某作為買受人（乙方），王某作為賣售人（甲方），簽訂《上海市房地産買賣合同》，約定甲方将系争房屋出讓給乙方，房地産轉讓價款共計人民币（以下币種均為人民币）900，000元，雙方應于2013年7月31日之前共同向房地産交易中心申請辦理系争房屋的轉讓過戶手續。合同《補充條款（一）》第3條約定：甲方承諾于簽訂本合同後240日内，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口（若有）的遷出手續。若甲方未按時申請辦理原有戶口（若有）遷出手續，或在簽訂本合同後240日内原有戶口（若有）未能遷出，則每逾期一日，甲方應當按照該房地産轉讓價款的萬分之五向乙方支付賠償金，直至原有戶口（若有）遷出時止。乙方于甲方戶口遷出當日支付尾款計30，000元整。合同另對雙方的權利、義務作了約定。2013年7月26日，系争房屋的産權過戶登記至吳某、章某名下。後吳某、章某按照合同約定向王某支付了購房款870，000元，現尚有尾款30，000元未向王某支付。2015年4月，吳某、章某依王某戶籍地訴至上海市寶山區人民法院。2015年6月，上海市寶山區人民法院将案件移送至原審法院。原審法院另查明，系争房屋中有案外人王某某一人戶口，其戶口于2002年4月19日遷入系争房屋，迄今沒有遷出。因王某至起訴時仍未将系争房屋中的原有戶口遷出，屬于違約，吳某、章某訴至法院，要求判令：王某支付自2014年3月1日至2015年8月27日逾期遷出戶口的違約金244，350元。原審審理中，吳某、章某稱，因系争房屋内存在他人戶口，将來出售時也可能被扣押尾款，而且若有動遷會産生麻煩，這都會給他們造成經濟損失。
裁判原文節選：
一審【案号：上海市楊浦區人民法院（2015）楊民四（民）初字第2906号】吳某、章某與王某于2013年6月19日簽訂的《上海市房地産買賣合同》合法有效，雙方均應按約定履行合同義務。王某承諾于合同簽訂後240日内向房屋所在地的公安派出機構辦理系争房屋内原有戶口遷出手續或遷出系争房屋内原有戶口，現王某至今未将案外人王某某的戶口遷出系争房屋，屬于違約，應當承擔合同約定的違約責任。基于王某提出合同約定的違約金過高，要求法院調整，原審法院綜合考慮雙方現已辦理房屋過戶手續完畢，王某已收到吳某、章某支付的房款870，000元，但因戶口遷出事宜尚有30，000元尾款未收的事實，并結合吳某、章某因王某違約導緻的實際損失及王某的過錯程度，對王某應付的違約金酌情予以調整。至于王某所稱，戶口問題在王某從案外人高慶忠處購買房屋時即已存在，且該次房屋買賣中也約定了出售人應當遷出系争房屋内的戶口，違約賠償責任應在案外人高慶忠處，故不同意吳某、章某訴請請求的抗辯意見，原審法院認為，吳某、章某與王某簽訂的房地産買賣合同約定，王某有在規定期限内遷出系争房屋内所有戶口的義務，否則由王某承擔違約責任，王某與案外人之間的糾紛非本案處理範圍，故原審法院對王某的上述抗辯意見不予采信。
二審【案号：上海市第二中級人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第3012号】本院認為：當事人一方未履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔賠償損失等違約責任。本案中，雙方簽訂房地産買賣合同的時間為2013年6月19日，至2015年11月11日上訴人向本院提起上訴之時系争房屋内仍存有案外人王某某的戶口，被上訴人已違反房地産買賣合同中關于簽約240日内遷出上述案外人戶口的約定，理應承擔相應違約責任，因此被上訴人所稱上述案外人戶口是其上家留下被上訴人不應承擔賠償責任的理由，本院不予采信。同時，本院認為當事人對于自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，上訴人稱可能出售系争房屋将帶來損失，但并未提供證明上訴人因系争房屋内的戶口導緻實際損失的确鑿證據，因此針對上訴人該項上訴理由，本院不予支持。原審法院根據被上訴人在原審中提出的違約金過高的抗辯理由，綜合考慮本案實際情況及雙方過錯程度，酌情确定被上訴人賠償上訴人的違約金金額，與法不悖，并無不當，本院予以維持。
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