商業用房買受人是否可以以消費者的名義對抗承包人的執行？

鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

《消費者權益保護法》第二條規定，消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關法律、法規保護。根據此規定，消費者是指為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的人。

購買商業用房一般是為了生産、銷售等經營活動，而非是為了生活消費需要。因此，商業用房買受人不是消費者，不能适用《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》第二條規定（消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人）排除承包人對标的房屋的執行。

因此，商業用房買受人不是消費者，不能以消費者的名義對抗承包人的執行。

附王某某因與恒合公司、金利公司案外人執行異議之訴案

案情簡介：2012年9月3日，王某某與金利公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：王某某購買華府尊邸小區D4棟樓4F1-21号房屋，建築面積為1069.55平方米，每平方米單價為3800元，房屋價款為4064290元，房屋用途為商用。2011年3月28日，金利公司為王某某出具4064290元的交款憑證。該《商品房買賣合同》未在産權管理部門進行備案登記，案涉房屋亦沒有進行預告登記，仍登記在金利公司名下。金利公司至今未将案涉房屋交付給王某某，王某某沒有實際占有案涉房屋。一審審理中，王某某的委托訴訟代理人承認案涉房屋為臨街商業用房而非住宅。

恒合公司與金利公司借款合同糾紛一案，根據恒合公司的申請，一審法院作出（2012）通中民初字第135号民事裁定，于2012年10月9日對金利公司開發的華府尊邸小區D4棟樓約16700平方米進行了查封（案涉房屋在查封範圍内）。2012年11月22日，一審法院作出（2012）通中民初字第135号民事調解書，主要内容為：金利公司分期償還恒合公司借款本息，在此期間金利公司可以出售保全物，但應償還恒合公司借款，恒合公司可以申請解除查封。2013年6月2日，該調解書發生法律效力。

因金利公司未履行相關義務，恒合公司向一審法院申請強制執行。一審法院于2013年6月4日立案，于2014年9月28日作出（2013）通中執字第49号執行裁定，對華府尊邸小區D4棟樓約16700平方米續行查封，查封期限為一年。2015年9月22日，一審法院作出（2013）通中執字第49-1号執行裁定，對華府尊邸小區D4棟樓約16700平方米續行查封，查封期限為三年。一審法院在執行過程中，王某某提出書面執行異議，一審法院于2016年8月29日作出（2016）吉05執異4号執行裁定，駁回了王某某的異議。

2012年8月6日，金利公司取得華府尊邸小區D4棟樓商品房預售許可，證号為梅房許字第2012016号。

裁判原文節選

一審【案号：吉林省通化市中級人民法院（2016）吉05民初78号】依照法律規定，人民法院隻能執行被執行人的責任财産，如果被執行财産不屬于被執行人，或者案外人在被執行人的财産之上擁有足以排除執行的實體權利，則人民法院應當停止對該财産的執行。本案中，案涉房屋并非住宅，而是商業用房，故王某某為一般買受人。現案涉房屋仍登記在金利公司名下，所有權尚未發生變動。王某某隻有在對案涉房屋的物權期待權成立的情形下，才能排除人民法院對案涉房屋的執行。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”四個條件必須全部具備，缺一不可。根據查證的事實，金利公司至今未将案涉房屋交付給王某某，即王某某并沒有在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，王某某的物權期待權并沒有成立，其對案涉房屋并不享有足以排除強制執行的民事權益。依照《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條關于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分别處理：（一）案外人就執行标的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行标的；（二）案外人就執行标的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出确認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規定，對王某某關于停止執行案涉房屋并解除查封的訴訟請求，不予支持。至于王某某張的超标的查封問題，并非本案審理範圍，不予評判。

綜上，一審法院依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條的規定，判決：駁回王某某的訴訟請求。案件受理費39314元，由王某某負擔。

二審【案号：吉林省高級人民法院（2017）吉民終104号】1．金利公司在一審審理中沒有出庭，亦沒有作出同意或者反對案外人異議的意思表示，故一審法院将其列為被告，不違反法律規定，亦不影響王某某行使權利。

2．本案是案外人執行異議之訴，主要審理案外人對執行标的是否享有排除強制執行的民事權益。王某某提出的虛假訴訟問題已超出本案的審理範圍，且王某某沒有提供證據予以證明，故不予支持。如王某某堅持認為存在虛假訴訟問題，可另遁法律途徑解決。

3．案涉房屋并未施工完畢、竣工驗收，王某某在起訴狀中承認至2013年10月31日金利公司沒有交付案涉房屋，在上訴狀中承認到2015年6月18日占有涉案房屋，該時間在一審法院查封案涉房屋之後。

案涉房屋性質為商業用房，故本案不适用《最高人民法院關

于建設工程價款優先受償權問題的批複》的規定。根據本案查明的事實，無論是參照适用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條，還是第二十九條，王某某均不享有排除強制執行的民事權益。

綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，适用法律正确，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費39314元，由王某某負擔。

本判決為終審判決。

再審【案号：最高人民法院（2017）最高法民申4720号】：本案系恒合公司依據通化市中級人民法院（2012）通中民初字第135号民事調解書、（2016）吉05執異4号執行裁定書申請執行過程中，引發的案外人執行異議之訴糾紛。本案争議的焦點問題是：一、二審法院在案件審理過程中是否存在程序違法；本案法律适用是否有誤；王某某是否就涉案财産享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

一、關于一、二審法院在案件審理過程中是否存在程序違法的問題。

對于王某某關于一審法院未審先判、程序違法的主張，因其未能向本院提交相應證據予以證實，本院不予支持。二審法院在庭審過程中，對王某某所提交的證據組織當事人進行了證據交換和質證，因王某某所提交的證據不足以證實其主張，故二審法院對王某某在法院對涉案房産查封前未合法占有的事實予以了确認。

二、關于本案法律适用是否有誤的問題。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償的批複》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”其規範的是消費者與承包人之間就涉案商品房的優先受償權問題，而本案涉案房屋的性質為商業用途，不屬于基本消費範疇，故本案不應适用《最高人民法院關于建設工程價款優先受償的批複》的有關規定。因涉案房産在法院查封前已經辦理了不動産登記，王某某主張涉案标的物屬在建工程，沒有形成不動産，不應适用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》，沒有事實依據，本院不予支持。

關于王某某所主張的同案不同判的問題，因其未能提供證據證明另兩起案件與本案系相同事實或存在直接關聯，該項申請再審理由不能成立，本院不予支持。

三、關于王某某是否就涉案财産享有足以排除人民法院強制執行的民事權益的問題。

根據《最高人民法院關于适用的解釋》第三百一十一條的規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行标的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”王某某應舉證證明其對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益。關于通化市中級人民法院（2012）通中民初字第135号案件審理過程違法的問題，并非本案執行異議之訴的審理範圍。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權益能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”因此，隻有當以上四個條件均具備的情況下，王某某才能享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。現涉案房産仍登記在被執行人金利公司名下，在法院對涉案房産查封之前，王某某并未合法占有涉案房産。因此，一、二審法院認定王某某就涉案财産不享有足以排除人民法院強制執行的民事權益，并無不當。

綜上，王某某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于适用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回王某某的再審申請。