二手房買賣中的繼續履行、賠償損失和違約金問題

第二十二條　房屋買賣合同簽訂後，一方當事人不同意繼續履行，願意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形的除外。

七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續；出賣人的行為構成《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。

十一、請求合同繼續履行的處理

當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行内容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明确具體履行内容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行内容不明确無法執行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的争議可就具體履行内容另行起訴。

十五、對待給付義務的同時履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩餘購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩餘購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩餘購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續”

十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺産範圍内繼續履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。

四、房屋買受人無法辦理房屋所有權轉移登記系因住房限購政策實施所緻的，當事人有權請求解除合同。

五、對于因住房限購政策實施導緻當事人解除合同後，出賣人應當将收受的購房款或定金返還給買受人，買受人應将接受的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失按照公平原則處理。

6、合同簽訂後，一方不願意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的，如何處理？

答：按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。對于确不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的确定，可參照以下方式：一、雙方協商确定的，從其約定；二、雙方不能協商确定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域内房屋）與買賣合同成交價之差确定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估确定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為确定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理确定。最後，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而産生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

9、買賣合同成立後，出賣人未能自動履行産權過戶義務。對此，實踐中買受方既有主張确權的，也有要求出賣人履行産權過戶義務的，如何處理？答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權債務關系，買受人隻能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括按約将标的物的所有權移轉給買受人。買受人不能依據買賣合同而直接取得标的物的所有權，實踐中也可能由于出現法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導緻買受人不能實際取得标的物所有權的情況發生。同時，确權之訴系對民事權利是否存在、如何歸屬等加以确認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權移轉義務前，買受人尚未取得标的物的所有權，其依據合同約定要求确認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對出賣人不履行産權過戶義務的，買受人不能直接要求确認房屋産權歸其所有，隻能按合同約定要求出賣人履行産權過戶義務。

20．雙方自願，依法訂立的房屋買賣合同，并經房産交易管理所批準，雖未辦理所有權轉移登記手續，後因出賣方反悔而産生的糾紛，應确認雙方原定的合同有效，繼續履行合同。确因出賣方的原因而緻合同無法履行的，除判決出賣方退還全部價款外并可責令出賣方賠償買受方購買同類房屋所要支去的價款與原購房價款之間的差額。

二、純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同确實無法繼續履行的，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于《解釋》第四條、第二十三條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據此請求解除合同的，可予以支持，但當事人另有約定的除外。

三、調控政策實施前訂立的合同并未明确約定以按揭貸款方式付款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

四、調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人舉證證明其确因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導緻無法繼續履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當将收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

五、調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施後，買受人既未按約履行也未提出解約，經出賣人催告後仍未在合理期限内履行或提出解約，出賣人請求繼續履行合同或解除合同，并由買受人承擔違約責任的，應予以支持。

六、調控政策實施前訂立的合同确因限購、禁購政策而導緻無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當将收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或适用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。

七、調控政策實施後，因一方當事人隐瞞或虛構事實情況，導緻訂立的合同違背調控政策而無法繼續履行，另一方當事人請求依法變更或撤銷合同，并要求對方當事人承擔其因此所受損失的，可予以支持。雙方當事人均知道或應當知道訂立的合同違反調控政策的強制性規定，一方當事人請求确認合同有效、繼續履行的，不予支持。
《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件适用法律問題的指導意見》（2012年3月5日）

16、房屋買賣合同簽訂後，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買受人對轉移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉移登記，出賣人的債權人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應予支持。但有證據證明買受人與出賣人惡意串通損害債權人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂後，出賣人未依約協助買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起确權之訴，請求确認房屋歸其所有的，人民法院應當對買受人進行釋明，告知其變更訴訟請求為主張出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記，買受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。買受人請求出賣人履行協助辦理房屋所有權轉移登記義務的，不受法律規定的訴訟時效期間的限制。

第二十四條　房屋買賣合同簽訂後，因一方當事人根本違約緻使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以确定。

6、合同簽訂後，一方不願意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的，如何處理？答：按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。對于确不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的确定，可參照以下方式：一、雙方協商确定的，從其約定；二、雙方不能協商确定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域内房屋）與買賣合同成交價之差确定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估确定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為确定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理确定。最後，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而産生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

20．雙方自願，依法訂立的房屋買賣合同，并經房産交易管理所批準，雖未辦理所有權轉移登記手續，後因出賣方反悔而産生的糾紛，應确認雙方原定的合同有效，繼續履行合同。确因出賣方的原因而緻合同無法履行的，除判決出賣方退還全部價款外并可責令出賣方賠償買受方購買同類房屋所要支去的價款與原購房價款之間的差額。

第二十三條　當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時适用。

二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重複期間的違約金，擇一高标準予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。

二十一、逾期辦證違約金過高的判斷标準

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法确定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的标準範圍内對違約金數額進行調整。

二十二、違約金分别主張與分段主張的調整房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分别提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，後訴法院應當綜合考慮前後案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合确定賠償數額。（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經确定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件确定的違約金數額加上買受人在後案中主張的違約金數額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。（三）買受人就出賣人的同一違約行為先後主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經确定出賣人承擔遲延履行違約金的，後訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。二十三、違約金訴訟時效的認定房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額确定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個别的債權分别單獨适用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護範圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，适用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規定。