二手房交易中房屋差價損害賠償

二手房交易中房屋差價損害賠償




　　——劉某訴楊某房屋買賣合同糾紛案


　　依據: （2010）二中民終字第21903号


　　核心法律問題：二手房交易中房屋差價損害賠償法律依據與計算方法


　　案情介紹


　　一、基本案情


　　上訴人（原審被告）：楊某


　　被上訴人（原審原告）：劉某


　　原審第三人：博友園中心


　　2009年12月5日，劉某（乙方）與楊某（甲方）經博友園中心居間介紹簽訂《買賣合同》，約定：劉某購買楊某所有且尚有16.5萬元貸款未償還的訴争房屋（位于北京市通州區玉橋西裡），房屋建築面積46.58平方米，房價款47萬元（包含房價款、現有公共維修基金、室内不可移動之裝修裝飾、附屬設施及熱水器、空調、衛生間、廚房）；劉某采用銀行貸款方式支付房款，在簽訂合同時支付購房定金5萬元，在評估所出具評估報告後的3個工作日内支付除劉某貸款申請額之外的剩餘房款（即首期房款，含已付定金）。合同第7條“違約責任”約定：劉某交付楊某購房定金後，雙方依據《合同法》的規定承擔違約責任，楊某悔約應當雙倍返還劉某定金，劉某悔約楊某收取的定金不予返還；劉某如未按照本合同第四條規定付款方式付款，楊某對劉某逾期付款行為有權追究違約責任；每逾期一日，劉某應支付楊某逾期款項的千分之三作為延期付款的違約金，逾期超過10個工作日，楊某有權解除合同，劉某所付定金不予返還……任何一方不按期辦理過戶手續或不提供相關證件、資料等（含貸款所需相關材料），緻使本合同無法按期順利履行的，每延誤一日應向對方支付房價款千分之三的違約金逾期超過10個工作日，守約方有權解除合同。合同第10條“補充條款”約定：楊某不賣此房，雙倍返還劉某購房定金，劉某不買定金不退；楊某無條件配合劉某辦理此房的銀行貸款、過戶、合理避稅等事項；楊某同意劉某貸款購買此房；此合同有效期至2010年2月5日止。因未确定貸款數額和申請時間，故雙方對于房屋交付及辦理權屬轉移登記的時間未予約定。簽約當日，劉某交付楊某定金5萬元。劉某、楊某及博友園中心于《買賣合同》簽訂當日簽訂《居間合同》，對三方的權利義務進行了約定。簽約時，博友園中心使用溥友園中心的名稱與公章。楊某在二審訴訟中對此提出質疑。博友園中心提交了《名稱變更通知》，解釋稱其中心原名溥友園中心，于2009年8月5日變更為現名，變更後一段時間内繼續使用原名。2009年12月31日，劉某及博友園中心工作人員到楊某家要求楊某與劉某辦理訴争房屋的權屬轉移登記手續，楊某予以拒絕。


　　另，劉某于2010年4月以楊某為被告訴至北京市通州區人民法院（以下簡稱通州法院），要求楊某繼續履行《買賣合同》，将訴争房屋過戶至劉某名下。2010年5月26日，通州法院作出（2010）通民初字第5493号民事判決書，認為劉某與楊某簽訂的《買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律規定，合同有效；附終止期限的合同，自期限屆滿時失效，故合同已失效，判決駁回劉某的訴訟請求。上述民事判決現已生效。


　　劉某訴稱：2009年12月5日，我與楊某經博友園中心居間介紹簽訂《北京市房屋買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》），約定由我購買楊某所有的位于北京市通州區玉橋西裡×号樓×單元×号房屋（以下簡稱訴争房屋），購房價款47萬元，我向楊某交付人民币5萬元定金。我給付楊某定金以後，楊某以種種理由拖延辦理房屋過戶手續，房價大幅度上漲，給我造成非常大的損失。現要求：（1）确認我與楊某簽訂的《買賣合同》已終止； （2）解除我與楊某及博友園中心簽訂的《北京市房屋買賣居間合同》（以下簡稱《居間合同》）；（3）楊某退還我定金5萬元；（4）楊某賠償我因房價上漲造成的損失27萬元；（5）訴訟費及評估費由楊某承擔。


　　楊某辯稱：我同意劉某第2項、3項訴訟請求，不同意劉某的其他訴訟請求。我與劉某簽訂《買賣合同》後口頭約定2009年12月10日劉某支付首付款20萬元，但2009年12月10日劉某未予支付。我與劉某簽訂的《買賣合同》的有效期到2010年2月5日，劉某未能在有效期内主張，合同有效期已過，我已經沒有對合同的義務。在合同有效期内劉某未能按照合同約定履行合同，導緻合同沒有履行完畢。劉某在合同的有效期内未對房屋進行評估和支付首付款，緻使房屋現在仍在銀行抵押，導緻合同目的沒有實現。現請求法院駁回劉某的訴訟請求。


　　博友園中心述稱：楊某所述雙方口頭約定于2009年12月10日給付20萬元一事我公司不知曉，我公司同意解除《居間合同》。當事人的其他意見和訴訟請求與我公司無關，我公司不發表意見。


　　一審訴訟中，劉某及博友園中心稱：《買賣合同》第10條中有關“此合同有效期至2010年2月5日止”系指2010年2月5日前将合同全部履行完畢，而不是合同至2010年2月5日失效；簽訂合同後與楊某口頭約定于2009年12月6日或7日到博友園中心集合，劉某帶上剩餘首付房款11.5萬元，三方一起到銀行償還楊某所欠貸款，但楊某未依約到場，并在電話中稱其在外地，後一直無法找到楊某，直至2009年12月31日才在楊某家中找到楊某，但楊某拒絕配合劉某辦理過戶手續。劉某及博友園中心為證明所述事實，提供了2009年12月31日到楊某家的錄像資料作為證據。該錄像資料顯示：劉某要求楊某當日辦理權屬轉移登記手續并在當日給付楊某剩餘全部購房款，楊某稱其“投标”需用錢，讓劉某在“2月10日”給錢，但劉某未給付，故不能與劉某辦理過戶手續，劉某稱楊某未催促其給款，未向其要過錢款。另，在錄像資料中，楊某讓博友園中心的工作人員在協議中寫明2010年2月5日後辦理過戶的稅費由其自行負擔。博友園中心解釋稱，錄像資料中楊某所述的“2月10日”應為2009年12月10日，并稱因居間服務的需要，楊某與劉某均沒有對方的聯系方式，楊某不可能向劉某催要錢款，也未向該中心催要錢款，在合同簽訂後因房屋價格上漲過快，該中心曾讓楊某将劉某交付的5萬元定金退還劉某，但楊某稱5萬元已經用完。楊某對劉某及博友園中心所述不予認可，稱其與劉某及博友園中心口頭約定劉某在2009年12月10日給付首付款20萬元，但劉某未給付，雙方于2009年12月31日再次見面時劉某要求賠償其因房屋漲價的損失，并要求辦理過戶手續，但因解押需要時間，且劉某未帶房款，故未同意與劉某辦理權屬轉移登記手續。楊某未就其陳述向本院提供相應證據，劉某及博友園中心對楊某的陳述不予認可。2009年12月31日至2010年2月5日，楊某未與劉某辦理訴争房屋的權屬轉移登記手續。


　　劉某申請對訴争房屋的現價值進行評估，結果為，訴争房屋現價值74萬元，劉某支付評估費7400元。劉某及博友園中心對評估報告無異議，楊某認為房屋的評估價格過高，但不申請重新進行評估。


　　二、法院判決


　　一審法院經審理認為：依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。根據查明的事實，劉某與楊某簽訂的《買賣合同》系當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，為有效合同，各方應當按照合同約定履行各自的義務。因合同在約定的期限内未履行完畢，故合同已于2010年2月5日終止，劉某要求予以确認，予以支持。楊某同意解除《居間合同》并返還5萬元定金，博友園中心亦同意解除《居間合同》，法院不持異議。楊某在合同約定的有效期内未協助劉某辦理權屬轉移登記手續，緻使合同超過有效期無法繼續履行，故楊某構成違約，應返還劉某定金5萬元并賠償劉某損失費用。現劉某要求楊某賠償損失27萬元的訴訟請求證據充分，理由正當，予以支持。對于楊某有關其與劉某口頭約定劉某在2009年12月10日前給付房款，劉某未依約給付，故其未協助劉某辦理權屬轉移登記手續的答辯意見，因其未提供證據，故不予采信。即使雙方曾有此約定，楊某未提供證據證明向劉某催要過此款，且其于2009年12月31日表示2010年2月5日後辦理權屬轉移登記的稅費由其負擔，應視為楊某在2009年12月31日同意繼續履行合同，後期未履行，應由楊某承擔違約責任。


　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定判決：一、劉某與楊某于二○○九年十二月五日就買賣訴争房屋簽訂的《北京市房屋買賣合同》已于二○一○年二月五日終止；二、解除劉某與楊某、北京市博友園房地産經紀中心于二○○九年十二月五日就買賣訴争房屋簽訂的《北京市房屋買賣居間合同》；三、楊某返還劉某購房定金人民币五萬元，于判決生效之日起七日内執行清；四、楊某賠償劉某損失費人民币二十七萬元，于判決生效之日起七日内執行清。


　　判決後，楊某不服，持原答辯意見上訴至北京市二審法院法院，請求撤銷原判，依法改判。劉某、博友園中心均同意原判。


　　二審法院經審理認為：依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。根據查明的事實，劉某與楊某簽訂的《買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，系有效合同，雙方應當按照合同約定履行各自的義務。雙方在《買賣合同》第10條約定合同有效期至2010年2月5日止，且法院生效判決已确認，附終止期限的合同，自期限屆滿時失效，合同已失效，故原審法院認為，合同已于2010年2月5日終止，對劉某的要求予以确認，系正确的，本院予以維持。對于劉某要求解除其與楊某及博友園中心簽訂的《居間合同》的請求，因楊某同意解除《居間合同》并返還5萬元定金，博友園中心亦同意解除《居間合同》，本院不持異議。關于劉某要求楊某賠償其因房價上漲造成的損失的請求，雙方對貸款數額和申請時間、房屋交付及辦理權屬轉移登記的時間等未予約定，根據相關法律規定，履行期限不明确的，債務人可以随時履行，債權人也可以随時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。根據相關證據，楊某表示2010年2月5日後辦理權屬轉移登記的稅費由其負擔，故劉某認為楊某在合同約定的有效期内拒絕接收房款并拖延協助劉某辦理權屬轉移登記手續，具有事實依據。楊某雖稱其與劉某口頭約定劉某在2009年12月10日前給付房款，劉某未依約給付，故其未協助劉某辦理權屬轉移登記手續，但未提供證據予以證明，故本院不予采信。因此，原審法院認為，楊某未在合同履行期内配合劉某履行辦理房屋權屬轉移登記手續等合同義務，緻使合同超過有效期無法繼續履行，故楊某構成違約，應返還劉某定金5萬元并賠償劉某損失費用，并無不當，本院予以維持。關于賠償數額，原審法院參考評估機構評估的房屋現值與合同價格，判決楊某向劉某賠償損失27萬元，依據充分，本院予以維持。


　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定判決：駁回上訴，維持原判。


　　審判邏輯


　　一、争議焦點


　　第一，締約過失責任中的信賴利益與違約責任中的可得利益的關系。有人認為，二者不同，前者僅包括締約過程中所付出的費用，後者則包括如履行合同可獲得的利益；有人認為，兩者沒有太大區别，尤其在房屋差價賠償問題上兩者一緻；有人認為二者法律關系與請求權基礎不同，但在個案處理上可能出現相同的賠償範圍。


　　第二，存在約定違約賠償計算标準情況下的賠償計算方法。有人認為，應當嚴格按照合同約定的計算方法進行計算；有人認為，如果該約定實際上是違約金，則适用違約金酌增減規則；有人認為如果該約定計算出的數額不足以抵償實際損失時，當事人還可以主張損失賠償。


　　二、觀點透析


　　根據合同嚴守原則，在二手房交易過程中，隻要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業風險，即使房屋價格上漲過猛，也不能認為是情勢變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為或者惡意的締約過失行為造成的經濟損失的，人民法院堅決支持。關于損害賠償發生的情形，在實踐中有兩大類：一是違約責任中的損害賠償，二是締約過失責任中的損害賠償。兩者有所區别。在司法實踐中區别主要體現在利益賠償範圍上。違約責任通常要求賠償期待利益的損失，包括實際損失與可得利益損失，并以可預見性規則為限制，目的在于合同違約行為受害方達到合同如履行一樣的狀态。締約過失責任中，當事人隻能根據信賴利益的損失要求賠償，旨在使受害方因信賴合同履行所支付的費用得到補償。兩者相比，在實踐中違約損害賠償的情形較多，問題也較為複雜。在司法實踐中有以下一些問題要求闡明。


　　（一）損害賠償範圍與計算


　　違約損失計算的關鍵在于守約方的可得利益損失的問題。《合同法》第113條第1款規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。房屋買賣合同中，因一方違約，造成另一方訂立合同的目的落空，另一方期待的合同利益無法實現。房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行後的利益狀态，必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由于房地産市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價款之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。因此，守約方主張可得利益損失的，應予支持。否則，不利于保護守約方的合法利益，維護誠實信用的交易道德，并将引發道德風險。


　　（二）房屋差價損失的計算


　　在房價上漲情況下，如果賣方違約導緻合同不能履行或者由于賣方的締約導緻合同無效，均會使買方不可能再以同樣的價格購買到同等地段同等面積的住房。由于房價上漲，由于賣房人違約導緻合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價，屬于賣房人違約使買房人遭受的經濟損失。這種經濟損失是違約行為造成的實際損失，應當由賣房人進行賠償。


　　房屋漲跌損失的确定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事後達成一緻的，應尊重當事人的意思自治，從約定。雙方不能協商确定的：原則上首先比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；最後是相同區域内房屋）與買賣合同成交價之差确定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估确定房屋漲跌損失。上述方法中，專業機構評估是認可損失的最為客觀的方法，本案中就是如此。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為确定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理确定。另外，房屋差價适用範圍不僅包括違約責任，也同時适用于締約過失責任。如合同被撤銷或宣告無效，無過錯的買方喪失在房價較低時成交的機會，無過錯的賣方喪失在房價較高時成交的機會，因此房屋差價也應支持。


　　（三）法律對約定賠償方式的幹預


　　首先，違約金調整。違約金過高或者過低的主張應當由當事人提出。一般說來，當事人因為法律知識、訴訟技巧或表達能力等方面的欠缺而沒有明确提出調整違約金的申請，但表達了相應的意思，法官應行使釋明權，詢問當事人是否申請調整違約金。如果當事人沒有調整違約金的意思表示，法院是否行使釋明權，或主動調整違約金的問題，有兩種不同的意見。一種意見認為，違約金是否過高或過低，由當事人根據利益及其自身能力自行決定是否需要調整，法官不能代替當事人做出判斷。民事活動應遵循當事人意思自治原則，隻要當事人沒有調整違約金的意思表示，法院不應行使釋明權或主動調整違約金。另一種意見認為，應視個案具體情況而定，在被告公告送達，或被告屬于法律知識匮乏且沒有聘請律師的弱勢群體，如果違約金明顯過高，為平衡各方利益和個案處理的實體公平，法院應主動行使釋明權或主動調整違約金。至于過高與過低的幅度的認定，《合同法司法解釋（二）》作出了明确規定，以實際損失上下30%為标準。同時，也可以借鑒商品房買賣的相關内容，即最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第16條的規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過實際損失的30％為标準适當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失确定違約金數額。


　　其次，定金賠償方式也同樣受法律的幹預，一是《擔保法》第91條規定定金的數額不得超過合同标的額的20%。二是對于數額過高或過低的，法院和仲裁機關根據當事人的請求有權予以适當增減。


　　（四）約定賠償責任與法定賠償責任之間的适用關系


　　《合同法》第113條第1款規定是違約損害賠償的法定。違約金與違約定金都是當事人約定的違約賠償方式。此外，在有的房屋買賣合同中，當事人還有可能約定其他非典型的違約損害賠償的計算方法。約定賠償責任與法定賠償責任在适用關系上有如下一些問題：首先，在适用順序上。在存在約定賠償責任的情況下，應當依意思自治原則優先适用合同中的約定賠償責任。約定賠償責任往往有其特有功能。違約金是預先确定的責任計算方式，避免計算損失的範圍和舉證的困難。定金除了填補違約損失外，還具有預付款和懲罰性賠償的功能。其次，是否可以并用。約定金與定金在功能中存在競合，不可并用，可以選擇适用。但約定賠償責任與法定賠償責任可以并用。并用的前提是違約金、定金以及其他非典型約定賠償不足以彌補實際損失，受害方仍可要求賠償損失。最後，是否可以約定排除法定賠償責任。在審判實踐中，經常遇到房地産買賣合同約定，違約方承擔定金責任後，守約方不可進一步追究違約方其他違約責任的規定。對此，按照合同意思自治的原則，當事人有權在法律允許的範圍内處分權利，當事人在合同中承諾今後互不追究對方其他違約責任，實際上是預先抛棄追究對方當事人其他違約責任的權利，屬于權利處分行為，處分後果隻涉及當事人雙方的利益，不存在損害社會公益和第三人的權利的情況；并且，該約定在買賣雙方任何一方違約的情況下都同樣适用，雙方的權利義務是對等的，也不存在利用格式條款限制對方主要權利的嫌疑，該約定應為有效約定。


　　（五）違約賠償所生債權的訴訟時效問題


　　不論是約定賠償還是法定賠償責任，其所生債權同樣适用訴訟時效制度。在司法實踐中值得關注的是，有些違約賠償是一次性産生的，有些則是持續的。對于前者，有些合同中約定了固定的違約金，或者違約行為産生的損失是固定的。該類違約責任損害賠償的訴訟時效就從違約行為發生時計算。對于後者，有些違約行為是持續性的。當事人亦在合同中約定如日萬分之幾損害賠償計算方法，或者實際損失随違約行為的持續不斷擴大。在司法裁判中，經常以起訴為時間點向前倒推兩年，隻計算此後的違約行為所産生的損害賠償。