真細：房屋租賃合同30問
來源：法務之家（ID：law114-com-cn）
投稿作者：劉海律師，法律業務電話：15250363176，執業于江蘇潤衆律師事務所。領域為民商事經濟糾紛、知識産權、刑事代理辯護及常年法律顧問業務，尤其擅長房地産領域合同糾紛的訴訟業務。
1、租房合同最長不得超過多少年?
最長20年。超過20年的，超過部分無效。實務中，不少當事人利用空白租賃合同來規避該法律規定。但這一舉措可以通過筆迹鑒定來判斷形成時間。 2、租房合同一定要書面形式嗎? 非必須為書面形式。未簽訂書面合同，能确定租賃期限的，該租賃期限對雙方具有約束力;不能确定租賃期限的，為不定期租賃。不定期租賃合同，當事人可以随時解除，但應在合理期間通知對方。 3、承租人不按照約定方法使用房屋，出租人可以解約嗎?
除非合同約定了不按照約定方法使用租賃物就可以解除合同，否則出租人必須要證明承租人不按照約定方法使用租賃物緻使租賃物受到損失才可以。
4、因維修房屋而影響承租人使用，可要求減少租金嗎?
可以。除此之外，還可以要求延長租期。
5、承租人可以擅自對出租房進行裝修嗎?
需要經得出租人同意。否則，出租人可以要求承租人恢複原狀或賠償損失。
6、承租人可以将房屋轉租他人嗎?
隻有經得出租人同意才可以。否則，出租人可以解除其與承租人之間的合同。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人有權要求承租人賠償的，但次承租人知道或應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。
7、視為出租人默認承租人同意轉租的期限是多久?
自出租人知道或應知道承租人轉租之日起6個月内不提出異議的，視為同意轉租。
8、次承租人可以代承租人向出租人支付租金嗎?
可以。代為支付的租金，可沖抵次承租人應付承租人的租金。對于多付部分，還可以向承租人追償。
9、沒有約定租金什麼時候支付，該怎麼辦?
租賃期限不滿一年，自租賃期屆滿時支付;租賃期限滿一年的，應在每屆滿一年時支付;剩餘租期不滿一年的，自租賃期限屆滿時支付。
10、什麼叫做“買賣不破租賃”?
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。除了買賣之外，因贈與、析産、繼承、抵押權實現等發生房屋權屬變動的，原租賃合同繼續有效。
11、承租人什麼情形下可以法定解除租賃合同?
1)租賃物被依法查封、扣押;2)或者租賃物權屬有争議;3)租賃物具有違反法律、行政法規關于使用的強制性規定情形的;4)未按照約定期限交付房屋，經承租人催告後，經營用房在2個月内仍未交付的，住宅用房在15日内仍未交付的;5)交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴重影響經營的。
12、什麼是承租人的“優先購買權”?
出租人要出售房屋的，應在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人在收到出租人通知後的15天内(拍賣為5天)未明确表示購買房屋的，視為放棄該權利。出租人不履行通知義務，妨害承租人行使該權利，可以要求出租人承擔賠償責任。房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人将房屋出售給近親屬的除外。承租人經出租人同意的情況下轉租的，不再享有優先購買權，優先購買權由次承租人獲得。未經出租人同意轉租的，承租人以及次承租人均無優先購買權。
13、承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格，可以随時解除嗎?
可以，但需證明租賃物危及承租人的安全或健康。
14、承租人死亡，與其共同生活的人可以要求繼續租賃房屋嗎?
可以，按原合同繼續履行。
15、什麼是承租人的“優先承租權”?
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租租賃物的權利。
16、哪些房屋不得出租?
違法建築;不符合安全、防災等工程建設強制性标準的房屋;違反規定改變房屋使用性質的房屋;其他法律法規規定禁止出租的房屋。
17、出租房屋被拆遷的，如何處理?
由雙方在房屋租賃合同中明确的被征收或被拆遷時約定的辦法處理。沒有約定的，根據法律規定處理。出租人不知道租賃房屋将被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷後，出租人應當在拆遷補償範圍内對承租人的損失予以補償。
18、房屋租賃合同無效的，房租還要付嗎?
需要，就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，以及未經批準或者未按照批準内容建設的臨時建築，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金标準支付房屋占有使用費。
19、一房多租的情況下，如何确定履行合同的承租人?
首先，看誰先占有房屋，誰先占誰使用;其次，若都未占有的，看誰支付房屋租金，誰先付租金誰使用;第三，若都未占也未支付租金的，看哪份合同生效在先，誰先生效誰使用。
20、租賃合同無效時，經出租人同意情況下産生的裝修損失如何承擔?
1)未形成附合的裝飾裝修物，出租人要的，折價補償承租人;出租人不要的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，由承租人恢複原狀。
2)已形成附合的裝飾裝修物，出租人要的，折價補償承租人;出租人不要的，按照雙方各自過錯比例分擔現值損失。
21、租賃合同期滿或解除時，經出租人同意情況下産生的裝修損失如何承擔?
除雙方另有約定外，一般可拆除的裝飾裝修物件，可由承租人拆除帶走。如造成房屋毀損的，由承租人恢複原狀。
22、租賃合同解除時，經出租人同意情況下已形成附合的裝修物該如何處理?
1)出租人違約的，出租人應賠償剩餘租期内裝飾裝修殘值損失;
2)承租人違約的，除非出租人願意使用該裝修物件，否則不予賠償;3)雙方都有違約，剩餘租賃期限内裝飾裝修殘值損失按照雙方各自過錯承擔;4)雙方都無違約，剩餘租賃期限内裝飾裝修殘值損失按照公平原則進行分擔。
23、房屋在出租前就已設立抵押權的，現抵押權人因實現抵押權而導緻所有權變動，承租人還能否請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同?
不能。
24、沒有取得不動産權證的情況下即出租房屋的，房屋租賃合同有效嗎?
除非是因未取得合法建設手續導緻不能獲得不動産權證外，此類合同有效。
25、能否以租賃房屋未經消防驗收或經消防驗收不合格為由，要求确認房屋租賃合同無效?
不能，除非此類房屋屬于法律明确規定必須經過消防驗收的房屋。
26、承租人與第三人惡意串通損害了承租人的優先購買權，可以起訴要求确認合同無效嗎?
可以。
27、出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失?
因出租人違約導緻合同解除，承租人可以要求出租人賠償剩餘租賃期限内的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應當知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間内的經營損失，但最長不得超過6個月。
28、承租人違約導緻合同解除，出租人可要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失嗎?
可以，但最長不超過6個月。
29、哪些情形下，出租人有權單方解除租賃合同?
1)未經出租人同意，将租賃房屋整體或者部分轉租的;2)未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限内仍不予糾正或恢複原狀的;3)住宅用房承租人累計3個月未支付租金，經出租人催告後，在15日内仍未支付的;4)經營用房承租人累計6個月未支付租金，經出租人催告後，在1個月内仍未支付的;5)法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
30、房屋租賃合同下，如何追加第三人參加訴訟?
1)因房屋租賃合同産生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。2)因租賃房屋轉租合同産生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。
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