小區物業服務合同（包幹制）

小區物業服務合同

甲方（業主委員會）組織名稱：

業主委員會代表人：

地址：

郵編：

電話：

乙方：

負責人：

地址：

郵編：

電話：

根據我國有關法律、法規、雙方在自願、平等、協商一緻的基礎上，就甲方選聘乙方對海甯市康橋名城住宅小區提供物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章　物業基本情況

第一條　物業基本情況

物業名稱：海甯市康橋名城及配套商業用房、物業經營用房、管理用房。 物業類型：高層公寓、商業用房等。 物業坐落位置：　　　。 總建築面積（含公建）：293239.25平方米。 其中包括：公寓284835.33平方米、商業用房5011.66 平方米、物業管理用房2154.58平方米、社區843.33平方米、公共配建和其他394.35平方米。 不包括：地下室112360.33平方米（其中地下車位2427個）。 可收物業費面積：289846.99平方米（公寓284835.33平方米、商業用房5011.66方米），地下車位（庫）：2427個。物業共用部位：見附件一。共用設施設備：見附件二。 第二條　乙方為本物業管理區域内全體業主和使用人提供服務，乙方和本物業管理區域内物業的全體業主和使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章　物業服務内容、方案和質量标準

第三條　在物業管理區域内，乙方提供的 物業服務包括以下内容：

1、物業共用部位的維修、養護和管理。

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理。

3、地塊用地紅線以内物業共用部位、道路和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、地塊用地紅線以内業主共有的公共綠化的養護和管理。

5、按照政府相關部門規定和《業主公約》的約定，引導車輛有序通行、按規定停放，對本物業服務區域内占道、占位停放行為進行提醒和勸阻，但不承擔車輛的保管義務。

6、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理，包括門崗值班、物業管理區域内巡視、報警和監控系統。

7、關于地下層的衛生和主要通道的監控保持正常運營及防水防潮等。

8、按照《住宅室内裝飾裝修管理辦法》等法規、規章規定及《管理規約》、《裝飾裝修管理協議》的約定提供裝飾裝修管理服務。

9、物業檔案資料管理。

10、雙方約定的或乙方承諾的快遞服務及其他服務。

11、法律法規規定的其他内容。

第四條　乙方應按約定的服務方案提供服務并應達到約定的質量标準（見附件三）。
第五條　甲方如有委托乙方經營管理屬于全體業主共有的共用設施設備、共用部位、共有場地及物業經營性用房等。經營管理的收入及使用由甲方支配，雙方另有約定的除外。
第六條　單個業主物業使用人可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，乙方是否接受委托，以及服務内容和費用等相關事項由委托方和乙方另行協商後确定。
第七條　乙方為本物業服務區域内的業主提供特約服務，具體以乙方根據項目實際情況公示的特約服務項目為準。

第三章　物業服務期限

第八條　本合同期限自2021年1月1日起至2023年12月31日止。

第四章　雙方權利和義務

第九條　 甲方的權利和義務

1、組織召開業主大會。

2、制定和修改業主大會議事規則。

3、制定和修改業主共同遵守的業主公約。

4、根據業主大會的決定或授權，及時選聘、續聘或改聘物業服務企業，并代表業主簽訂、變更或解除、終止物業服務合同。

5、審定乙方的物業服務年度計劃，決定專項維修基金使用、續籌方案，并監督實施，對物業的年度工作進行考評。

6、聽取乙方和業主、物業使用人的意見和建議，協調業主和乙方的關系；

7、監督乙方嚴格執行合同規定的服務範圍和标準，委托并協助乙方督促業主履行業主公約和物業服務合同，對業主違反業主公約和物業服務合同的行為要求乙方進行制止直至采取必要的措施。

8、協調乙方和業主的物業服務費糾紛；在業主公約和議事規則要求範圍内協助乙方處理非乙方原因産生的各種糾紛。

9、在合同期内，經甲方審定合理需求的物業辦公用房按相關規定無償提供乙方使用。

10、不得幹涉乙方依法或依本合同規定内容所進行的管理服務活動。

11、不得擅自改變本物業管理區域的共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，确因實際需要而需改變共用部位、共用設施設備和相關場地的，應符合相關程序後實施。

12、業主大會及相關法規賦予的其他職責。

第十條　乙方的權利和義務

1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理區域内的物業管理制度和物業管理方案，經甲方批準後自主開展物業管理服務活動，但不得侵害甲方和業主、物業使用人及第三方的合法權益，獲取不當利益。

2、按本合同第二章的約定内容，開展各項工作，對小區物業進行日常管理。

3、編制房屋、設施設備維修方案及預算報甲方批準後實施。金額較大的維修工程，須經招标實施，乙方協助或代表甲方監督管理，确保工程質量。

小區單項小修2000元（含）以下及因乙方管理不到位造成的維修費由乙方承擔；電梯維修在3000元（含）以下由乙方承擔；小區維修費在2000元以上的由專項維修資金或小區經營性收入承擔。其中維修項目參加保險的，應當去除保險理賠的金額。

4、根據本合同的約定，将物業服務收費标準和特約服務收費項目及标準在本物業管理區域内公布，向業主、物業使用人收取物業服務費用及相關費用。對于拖欠12個月以上的物業服務費的，乙方可以通過将欠繳費用的業主名單在物業管理區域内予以公布等方式進行催繳，但應提前告知甲方。乙方依據物權法以訴訟方式催讨業主物業費時，需向甲方提前10天說明業主欠費情況和拒付原因。

5、每6個月公布一次全體業主共有的物業管理用房、共用部位、共用設施設備和場地等受甲方委托經營的經營性收支帳目。

6、協助做好物業管理區域内的消防、移交後的人防及安全防範工作。發生安全事故時，乙方在采取應急措施的同時，應當及時向甲方或有關行政管理部門報告，積極做好救助工作。

7、不得擅自占用、挖掘物業管理區域内的道路、場地，損害業主的共同利益。确需（1個月以内）臨時占用、挖掘道路、場地的，應在物業管理區域内公告，并将臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限内恢複原狀，工程需報甲方批準。

8、不得擅自改變本物業管理區域的共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，确因實際需要而需改變共用部位、共用設施設備和相關場地的，應與甲方另行協商确定。

9、對業主、物業使用人違反《業主公約》的行為，有權采取勸阻、制止、報告甲方以及其他合法方式進行處理。

10、接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并授受甲方和業主的監督；對甲方提出的整改意見一般應于三日内回複處理方案十日内整改完成，并報告甲方。無法完成的，也應在十日内告知甲方，說明合理情況。

11、對于《商品房買賣合同》明确約定給單個業主專用的露台及其他單個業主享有專用權的部位，告知該等業主、物業使用人有關保養、維護、清潔事宜。

12、以《業主手冊》或其他方式向業主、物業使用人提示物業使用的有關事項，當業主、物業使用人裝修物業時，與其訂立書面裝修管理協議，書面告知有關注意事項和禁止行為，并負責監督。

13、協助甲方做好小區業主大會等事項的業主意見征集工作，包括資料分發、入戶調查等，協助業委會開展相關工作。

14、因履行本合同的需要，提高物業服務标準而添置的固定設施設備，無條件移交全體業主。

15、建立和妥善保管本物業管理檔案，及時記載變更情況。

16、根據需要，乙方可委托專營企業承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得将本物業的整體管理責任轉讓給第三方，不得降低專項服務品質。

17、向業主、物業使用人提供房屋自用部位、自用設施、設備維修養護等有償服務。

18、如乙方不接受甲方合同或未被甲方續聘，自本合同終止起60日内與甲方或甲方選聘的物業服務企業辦理相關移交手續及開發商開辦費列支的所有設施、設備，移交手續須經甲方确認。

19、法律、法規規定及本合同約定的其他權利、義務。

20、物業公司應在次年1月上旬依據物業合同内容向業委會做詳細的物業工作報告，物業公司小區經理向業委會做年度工作述職報告。

21、乙方簽約後十天内應向甲方提供為履行本合同确定的物業服務所需的崗位種類、每個崗位的最低服務人數。

第五章　物業服務費

第十一條　本物業管理區域物業服務收費采用 包幹制方式，乙方按照本合同約定的标準及經合法程序調整的标準收取物業服務費，并按本合同第三條約定的服務内容及調整時約定的服務标準提供服務（詳見本合同第三條及附件三）。
第十二條　本物業管理區域物業服務費由業主或物業使用人按其擁有物業的建築面積交納，沒有建築面積的，按個數交納。業主不得以放棄權利來主張拒絕承擔業主責任及合同義務。業主或物業實施使用人遵循 先交費後享受的原則。具體标準如下：

高層住宅：2.00元/月·平方米；

商業用房：2.00元/月·平方米；

地下車位：30.00元/月·個。

乙方受業主、物業使用人的委托對其物業專有部分提供維修養護等服務，費用由委托人支付，服務收費标準由乙方制定并在物業管理區域内公示。

第十三條　 物業服務費中已經計入高能耗共用設施設備（如：電梯、景觀水系、除濕機、景觀照明等） 運行所需的能耗費用。
第十四條　物業服務費主要用于以下開支：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用（其中垃圾清運費僅日常生活垃圾、辦公垃圾清運費，不含商鋪經營性垃圾）；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用、管理費用；

7、物業服務企業固定資産折舊費；

8、消防器材充灌費用；

9、物業服務企業的利潤、法定稅費；

10、園區保險、公衆責任保險費用；

11、經業主同意的其他費用。

第十五條　納入物業管理範圍的物業已全部出售，物業買受人因與建設單位房屋買賣合同糾紛等原因未領取的物業，其物業服務費用由建設單位全額交納；對于建設單位已交付使用，但業主或物業使用人尚未居住的物業（包括但不限于住宅、商業用房、地下車位等），物業服務費按合同約定由業主全額繳納。 第十六條　物業服務費由乙方自行向業主收繳，業主或物業使用人應按時交費。
第十七條　受有關部門或單位的委托，乙方可向業主與物業使用人提供水費、電費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），業主與物業使用人應在約定交費的時間内按時交費。 逾期繳費的應支付相應的滞納金，乙方可采取中斷服務等措施。
第十八條　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費及相關費用的，從其約定，業主負連帶責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。物業産權發生變更，原業主須與新業主共同到物業服務企業辦理證件及資料變更登記手續。因未及時與物業服務企業辦理清戶手續而引起的欠費及其他責任問題由該物業新業主承擔，原業主負連帶責任。

第六章　物業的經營與管理

第十九條　甲方如将屬于全體業主共有的部分物業管理商業用房，物業共用部位、共用設施設備，業主共有的場地以及物業管理區域内配套設施委托乙方協助經營管理。歸全體業主共有的該部分收入應繳入甲方賬戶。

歸全體業主的各項物業的經營管理收入按照小區業主公約、議事規則及相關法律法規的标準進行使用。其收支辦法由甲方決定。

第二十條　業主共有的車庫、車位的經營管理，使用人應按照業主大會或業委會的決定交納停車費。

第二十一條　乙方根據物業管理的需要，可将本合同第十九條、第二十條述及的各項物業出租或委托專業公司或其他公司進行經營管理，為了全體業主的利益，乙方将各項物業出租或委托上述公司進行經營管理的期限可以約定為本合同期滿或終止後的一個合理期限，但乙方實施時需事先征得甲方同意。

第二十二條　對于已經移交的物業經營用房或全體業主共同所有或共同使用的其他财産、設施，乙方從有利于全體業主利益考慮，可以決定該等财産、設施之使用、經營和管理等事項，但乙方應在該決定前須征得甲方同意。

第二十三條　乙方對本合同項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛及車内财物的保管義務。

第二十四條　乙方不提供對業主、物業使用人、訪客代為泊車的服務，乙方禁止乙方員工代為泊車。代為泊車引起法律及經濟責任由委托人負責。

第七章　物業的使用與維護

第二十五條　本物業管理區域内物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，由乙方制定，并報甲方備案。 乙方根據規章制度提供管理服務時，業主和物業使用人應給予配合。
第二十六條　乙方可采取勸告等必要措施，制止業主、物業使用人違反本合同和物業管理區域内業主公約和議事規則的行為。
第二十七條　乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域内有關物業管理的重大事項，按合同約定及時處理業主和物業使用人的投訴。
第二十八條　因維修物業或者公共利益，乙方确需臨時占用、挖掘本物業管理區域内道路、場地的，應征得甲方的同意；業主、物業使用人确需臨時占用、挖掘本物業管理區域内道路、場地的，應征得甲方、乙方和相關業主的同意。 臨時占用、挖掘本物業管理區域内道路、場地的，應在約定期限内恢複原狀，造成損失的，應予以賠償。
第二十九條　業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應與乙方簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，乙方事先告知業主、物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第三十條　甲方交乙方使用的物業管理辦公用房産權屬全體業主所有，乙方在本合同期限内無償使用。

第八章 履約保證金

第三十一條　本合同簽訂後十五天内， 乙方應向甲方預付20萬元履約保證金，每年業主滿意度調查達到 85分及以上的年度 退還5萬，此方式在物業 合同期内最多退還10萬，剩餘10萬至合同期滿按履約情況由甲方無息返還。
合同期内，根據合同應當由乙方履行的或負擔費用的事項在責任時間内未能開始實施的（或包括但不限于修理、修複、重置、更換、恢複原狀等等）或實施後不能達到目的的，則甲方可直接另行委托第三人實施，甲方啟用另行委托第三方的程序後乙方無權要求中止，因此産生的全部費用由乙方負擔。甲方在事項完畢并付清費用後十日天書面告知乙方對外委托和費用發生情況。甲方在使用履約保證金維修時，乙方在次月補足。

第九章 違約責任

第三十二條　乙方違反合同的，未達到管理服務質量約定目标的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的由甲方使用履約保證金整改（ 雙倍扣除），給甲方造成嚴重後果的，乙方承擔相應的法律責任。
第三十三條　業主、物業使用人違反本合同的約定，逾期支付物業服務費及相關費用的，乙方有權要求業主、物業使用人支付，對于欠費不交納的乙方按本合同約定起訴，業主對承租人或物業使用人延遲交納物業服務費及相關費用承擔連帶支付責任，乙方有權要求業主、物業使用人承擔乙方為實現債權而支出的費用（包括但不限于律師費、财産保全保險費、交通費等）。
第三十四條　乙方違反本合同約定， 擅自提高收費标準的，甲方有權要求 乙方雙倍清退。
第三十五條　業主出租房屋必須遵守國家相關法律法規的規定，配合物業及社區做好外來人員登記工作，乙方有權按照法律法規的相應内容對出租業主采取規勸和制止措施。
第三十六條　雙方約定因為下列事由所導緻的直接損害，均構成對乙方的免責事由，即 乙方均不負賠償責任：

1、對地震、洪水等天災及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所導緻的損害。但乙方應當對台風天氣可能引發的損害盡到必要的防範義務，特别是對地下層的排水義務。

2、因搶險救災所導緻的損害之事，包括但不限于火災、抗洪、暴風雪等救災所導緻的損害。

3、在本物業内發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所導緻的損害，但因乙方故意或過失所緻，不在此限。

4、因業主或第三者之故意或過失所緻，或業主、使用人違反本合同、《業主公約》和其它物業管理服務規定所導緻的一切相關損害。但乙方怠于履責的除外。

5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所導緻的損害。

6、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵經乙方提出後甲方不作為造成損失的。

7、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要而且事先已經告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

8、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的，如若因乙方不作為造成連續發生不能正常供水、供電等的不在此列。

9、物業老舊（十年以上）且乙方建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方或業主、物業使用人未采納所導緻的損害。

10、因本物業區域内車輛被竊、被破壞或車内财物被竊而産生的相關損失，但因乙方違反本合同義務而導緻以上事故者除外。

11、業主或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所導緻的任何損害（如代為泊車等）。

12、物業管理區域内發生的車輛損毀、滅失、财務被盜竊等财産損失和人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事、民事責任，乙方不承擔責任：但是如果該損失是因乙方及其工作人員故意或重大過失造成的，乙方應承擔責任。

第十章 附 則

第三十七條　為維護公衆、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣洩漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，業主和物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。
第三十八條　房屋因建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能、造成重大事故的，由施工單位和設備生産安裝部門承擔責任并作善後處理。産生質量事故的直接原因，以甲方委托有資質的鑒定單位鑒定為準，若是乙方原因造成的，由乙方承擔鑒定費用和相應責任。
第三十九條　乙方的其他服務承諾和服務保障措施等等，甲方也可視為本合同的有效組成部分，若承諾和服務保障措施低于本合同約定的部分則無效。
第四十條　本合同在履行中如發生争議，雙方應協商解決，如協商不成時，可提請本物業所在地人民法院裁決。
第四十一條　本合同連同附件（附件一：共用部位；附件二：共用設施設備；附件三：物業管理服務質量标準；附件四：海甯市康橋名城物業管理經營性收支管理辦法）共壹拾捌頁，壹式伍份，甲乙雙方各執貳份，報轄區物業管理主管部門（備案）壹份，具有同等法律效力。

第四十二條　本合同自甲乙雙方簽字蓋章起生效。

甲方（簽章）： 乙方（蓋章）：

代表人（簽名）： 代表人（簽名）：

簽約日期：年月日

附件一：共用部位

共用部位是指，物業管理區域内包括但不限于歸屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、電梯間、内天井（含管道井等）、設備間（包括水泵間、電表間、配電房等）、走廊通道、保安值班室、公共停車位、房屋承重結構、室外牆面、屋面和道路、場地、綠地、圍牆等部位及會所和會所、内外花園及泳池。

附件二：共用設施設備

共用設施設備是指，物業管理區域内，包括但不限于歸屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水排風排煙管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、建築智能系統（含安全防範智能系統）、避雷裝置、消防器具、單元防盜門、非經營性設施設備、文化體育設施和區域圍護、地源熱泵、風機等等全部設施設備。經營性的泳池和配套設施設備除外。

附件三：物業管理服務質量标準

1、綜合管理服務标準

内容	服務要求
物業服務中心設置	本園區内設置物業服務中心，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。
服務人員要求	（1）物業服務中心經理有相應的上崗證。 （2）物業服務人員服裝統一，挂牌上崗，儀表整潔規範，行為規範，服務主動、熱情。
服務時間	周一至周日在物業服務中心進行業務接待，并提供服務，每天接待時間不少于8小時。工作時間8：30-17：30
日常管理與服務	（1）服務規範應符合海甯物業管理行業規範要求。 （2）公開報修電話，24小時受理業主或使用人報修。急修半小時内到現場處理（在服務時間内），一般修理一天内完成（預約除外）。 （3）對業主或使用人的投訴在24小時内答複。 （4）告知業主或使用人裝修須知，制定園區房屋裝修申請、備案、巡視、驗收等裝修管理制度，（業委會資訊）建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止并報告。 （5）建立财務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進行财務管理，做到運作規範、賬目清晰。 （6）按有關規定和合同約定規範使用物業維修資金。 （7）建立檔案管理制度，建立齊全的物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。 （8）制定物業服務工作計劃，并組織實施。 （9）每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上，對合理的意見與建議進行及時整改。 （10）制定物業服務中心内部管理制度和考核制度。 （11）廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。 （12）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和标準。 （13）綜合服務的其它服務項目達到約定的服務标準。 （14）對違反業主公約或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。 （15）物業内标志明顯。 （16）快遞收發服務、臨時寄存服務。

2、公共區域清潔衛生服務标準

内容	服務要求
地面	每日清掃、每周拖洗具體範圍一次；地面A層共用大廳每日拖洗一次，A層門廳、會所大理石每6個月保養一次。
扶手、開關盒、表箱蓋、單元門、信報箱	扶手、信報箱、2M以下單元門、開關盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以上單元門、開關盒、表箱蓋每二周清潔一次。
欄杆	非電梯公寓每天擦抹一次，電梯公寓每周擦抹一次。
天花闆、公共燈具	每月除塵一次。
單元門	每周擦抹一次。
樓道玻璃（内側）	每月清潔一次。
單元平台	每季度清潔一次。
地下車庫 （含車位、過道）	每日清掃一次。
電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次，循環保潔。
垃圾收集	每日清理二次垃圾桶，收集點周圍地面無散落垃圾、無污迹、無異味。
道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛生死角；明溝每周清掃一次。
果皮箱、垃圾桶	合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污迹。
消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8、9月每月噴灑一次），每年滅鼠二次。

3、公共區域秩序維護服務标準

内容	服務要求
人員要求	（1）專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。 （2）能處理和應對物業内公共秩序維護工作，能正确使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。 （3）上崗時佩帶統一标志，按需求穿戴統一制服，裝備佩戴規範，儀容儀表規範整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。 （4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
門崗	（1）小區南（西側）和北面一個車輛出入口、會所南、北二個行人出入口24 小時值班看守、24小時立崗；小區南（東側）和西面（北）二個車輛出入口12小時開放，設備抵崗，1小時巡查，24小時監控，門崗須有詳細交接班記錄和外來車輛、人員的登記記錄。 （2）晚23:00至次日淩晨5:00有外來人員進入園區内，必須由外來人員聯系業主，獲得業主同意後放行。 （3）對進出園區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行确認制度，并進行記錄。
巡邏崗	（1）秩序維護人員按指定的時間和路線，對重點區域、重點部位白天每2小時巡查一次，夜間每1小時巡邏一次。 （2）接到火警、警情後5分鐘内到達現場，并報告業主委員會或相關單位，協助采取有關措施。 （3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，5分鐘内趕到現場，采取相應措施。
技防設施和救助 （監控崗）	（1）園區設有報警中心，具備錄像監控、樓宇對講、周界報警、門鎖智能卡等技防設施設備的，要求有人駐守，注視各設備所傳達的信息。 （2）報警中心接到報警信号後，秩序維護人員5分鐘内趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。 （3）園區應有火警、水警、警情應急預案，并在報警中心控制室内懸挂；每年應組織不少于1次的應急預案演習。
地下車庫機動車輛管理	（1）有巡邏人員12小時巡視和協助停車事宜。 （2）車輛停放有序，地面、牆面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地标，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

4、公共區域綠化日常養護服務标準

内容	要素	養護要求（植物）
草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超過15cm。
	清雜草	每年清除雜草五遍以上，雜草面積不大于8%。
	灌、排水	常年保證有效供水，有低窪及時整平，基本無積水。
	施肥	按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年3次以上。
	病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。
	其它	草地生長正常，斑秃黃萎低于5%。每年冬季複播黑麥草草籽并養護，依季節變化做好草地的養護。
樹木	修剪	喬、灌木修剪每年3次以上，基本做到無枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及時修剪，每年不少于5次，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于二5次，基本無枯枝。
	中耕除草、松土	适時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。
	施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件适時施肥，每年普施基肥不少于二遍，花灌木增施追肥一邊。
	病蟲害防治	防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5％。
	扶正 加固	樹木基本無傾斜。
	其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。除自然災害或不可抗力外，導緻樹木、喬灌木如有枯死，按原狀補種。
花壇花境	布置	及時布置花壇和草花種植區域。一年中有二次花卉布置，四季有花。(草花的材料采購費用也由物業承擔)
	灌、排水	保持有效供水，無積水。
	補種	缺枝倒伏不超過五處。
	修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施複合肥一次。
	病蟲害防治	适時做好病蟲害防治。

5、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務标準

内容	運行、保養、維修服務要求
門窗	巡視樓内公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
樓内牆面、頂面、地面	牆面、頂面粉刷層裝飾層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發現損壞，及時組織修複；需要更新改造的，及時編制計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據甲方決定，組織實施。
樓道燈	确保全部完好，發現損壞及時更換。
雨、污水管道	區内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及時清掏。
道路、場地等	每周二次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞，及時組織修複；需要更新改造的，（業委會資訊）及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大會決定，組織實施。
安全标志等	對危險隐患部位設置安全防範警示标志，每半月檢查一次，保證标志清晰完整，設施運行正常。
排水系統	1、每月一次檢查污水泵、提升泵、排水泵，每季1次潤滑加油。 2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。 3、控制櫃電器性能完好，運作正常。 4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格栅無堵塞，污水排放符合環保要求。
升降系統	1、保證電梯24小時運行，轎廂内按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業服務企業應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員一小時内到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業服務人員接到信息後須在五分鐘内到現場應急處理，專業技術人員須在半小時内到現場進行救助。 4、其他必要的維護、保養和更新。
弱電系統	1、樓宇對講系統（可視）：每月一次進行檢查與保養，使其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼後的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。 2、周界報警：24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉，收到警情時，能同時發出報警信号。 3、監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，錄像功能正常。 4、電子巡更：根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行。
消防系統	1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常； 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各種配件完好。 3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。 4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器發現損壞及時更換。 5、每半年檢查一次消防水帶、閥杆處加注潤滑油并作一次放水檢查。 6、每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。 7、其他必要的維護、保養和更新。

康橋名城第四屆業主大會

2020年12月

來源：海甯康橋名城業委會

主編：王夢樂