房屋出現質量問題時業主的處置方式方法的探讨

當業主發覺自己所購買的商品房存在質量問題時，如何避免發生房屋質量糾紛？業主應當怎樣去做，才能更加有效地維護自己的合法權益呢？

一、“《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》”很重要

首先一定要弄明白，“《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》”的重要性。

房地産開發商一般在交付商品房的時候，按照規定程序，一般會附上《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

（一）《住宅質量保證書》

是房地産開發商将新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量标準承擔維修、補修的責任。

鑒于房屋的特殊屬性，為了維護購房者的合法權益，國家對住宅質量進行了專項規定，要求開發商建造的房屋必須達到一定的标準，并要求開發商承擔一定期限的保修責任。

通常房屋保修的事項應該由房地産開發商企業親自負責維修和處理，如果，開發商委托物業公司等其他單位負責保修事宜的，必須要在《住宅質量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權益獲得實際保護。

1、《住宅質量保證書》主要内容：

（1）相關責任主體驗收确定的質量等級；

（2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限内承擔保修；

（3）正常使用情況下各部位、部件保修内容與保修期；

（4）用戶報修的單位，答複和處理的時限。

2、保修期規定

現行房地産法規規定，房地産開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地産開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等内容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

開發商在質量保證書上注明的保修内容和保修期限不得低于國家規定。保修期從開發商将房屋交付給購房者之日起算。在辦理房屋交付和驗收時，必須有購房者對房屋設施設備正常使用的簽字确認。

保修期從開發商将竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。

3、工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍

地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限内【筆者備注：該年限可能會達到該樓宇的使用年限】;屋面防水為5年；牆面、廚房和衛生間地面為5年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱、供冷系統和設備為2個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；外保溫5年；其他部位、部件的保修期限，由房地産開發企業與用戶自行約定，并寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期内出現質量問題，如經保修單位維修後導緻房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗确屬不合格的，購買人有權退房。

4、給付時間

開發商必須在向購房者交付房屋同時将《住宅質量保證書》一并交付給購房者；同時，開發商應該将《住宅使用說明書》一并交付給購房者。

（二）《住宅使用說明書》

1、是解決糾紛的重要依據

《住宅使用說明書》是指對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、标準等作出說明，并提出使用注意事項的文件。如在房屋使用中出現問題，說明書将成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

為了使用戶更好地了解使用住房及室内設施，開發商根據有關規定，制定《商品住宅使用說明書》。使用戶能正确使用室内設施，減少故障，延長使用壽命。

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。

根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書将成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。

2、《住宅使用說明書》内容

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、标準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下内容：

（1）開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；（2）結構類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；（9）其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生産廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。一般是收房就應該領取到的。

3、相關法規規定

（1）《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知【建房〔1998〕102号】

（2）《商品住宅實行住宅質量保證和住宅使用說明書制度的規定》

商品住宅交付使用後出現質量問題找誰來解決，上述兩書就是解決問題的重要依據。

自業主收樓之日起在保修期限内的房屋質量問題，除因業主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地産開發企業承擔房屋維修責任。但是有時開發企業在商品住宅售出後，委托物業公司維修的，要在《住宅質量保證書》寫明委托單位，此時，業主亦可要求物業公司來承擔維修責任。

二、房屋維修範圍及保修期限

《建築工程質量管理條例》第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修範圍和保修期限内發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十二條 建設工程在超過合理使用年限後需要繼續使用的，産權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

因此，業主在發現購買的商品房存在施工質量問題時，務必及時向房地産開發商主張維修責任，由于業主自身怠于行使其到期而造成超過保修期限的，将不會得到法律支持。

同時，亦可通過物業公司反映，通過物業公司向房地産開發商轉達業主商品房存在的質量問題。

注意保存相關證據資料，為日後争取合法權益掌握主動權。

三、超過保修期限的商品房質量維修問題

超過保修期限的商品房需要維修的，要根據該房屋的産權性質來判斷。

如果出現在個體業主家中的問題，屬于業主專有部分的，業主可以自行聘請維修人員或要求物業公司提供特約服務來對其進行維修，費用當然由個體業主自行承擔。

如果發生在房屋的共有部分，亦可要求物業公司對其進行維修，費用則應由關聯業主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業主大會依法通過，可以啟動物業維修專項基金來進行。

四、商品房出現質量該不該找物業公司？是否可以據此拒交物業費？

回答這個題目之前，首先要理清思路與關聯關系。

（一）房屋維修與物業服務費用之間的關系

業主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業服務費的情況，那麼就具體解釋一下上述做法是否有法律依據。

《物業服務收費管理辦法》第十一條 實行物業服務費用包幹制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業管理區域清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業管理企業固定資産折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；

9.經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

可見，物業服務人提供的物業服務并不包括房屋維修服務。

（二）物業服務人是依據簽訂的《物業服務合同》履行責任義

務。

簽訂的《物業服務合同》，一般會依法約定，物業小型維修範疇，由物業服務人負責維修；物業的大、中型維修範圍，依據法規規定啟動住宅專項維修資金進行維修。

當然，業主完全可以依法另外與物業服務人簽訂《商品房特約維修服務合同》，約定由物業公司提供房屋超過保修期的維修服務，業主支付維修費用。

（三）商品房出現質量，可以向物業公司反映情況，但不能以此為由拒交物業費

物業服務人有責任接受業主反饋的意見，也有義務向有關單位、部分轉答、傳遞業主合理合法的訴求。

1、如果疑似房地産開發商的責任，應當主動溝通交流房地産開發商，督促共及時處置。

2、屬于《物業服務合同》約定的物業小型維修範疇，赓即處理，防止次生風險的概率。

3、屬于《物業服務合同》約定的物業的大、中型維修範圍，主動溝通業主委員會（未成立業委會的聯系政府），依據法規規定啟動住宅專項維修資金進行維修。

4、屬于個體業主的維修事項，曉之以理動之以情，把問題講透徹，達成愉快的共識，排除矛盾糾紛擴大化引信。

綜上所述，當住宅房屋發生質量問題時，業主應當首先去查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，在保修期限内，且不存在《住宅使用說明書》中規定的房地産開發企業不承擔維修責任的情況下，向房地産開發企業或委托的物業企業主張權利。

切忌以拒交物業費來表達對房地産開發商不作為的不滿情緒，既而發洩到沒有多大關系的物業公司頭上，那就大錯特錯了。大家一定要知曉，冤有頭債有主，房地産開發商與物業公司是兩個不同方向的企業這一基本事實，業主與這兩家企業分别簽訂了《商品房買賣合同》、《物業服務合同》，是兩個不同的合同主體資格範疇；即使是關聯公司，隻要是獨立法人單位，萬不可進行錯誤的關聯。

根據國務院《物業管理條例》第六十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

為此，溫馨提示業主，切勿将房屋維修問題與物業服務管理混為一談。一旦業主惡意不交納物業費而導緻被物業公司提起司法訴訟，業主的敗訴是大概率事件。

希望為有上述困擾的業主，提供一些僅供參考的解決問題的方向和方法。