《民法典》中的物權編與物業管理的詳解
為了更好的管理小區，溝通物業，我們以《民法典》的實施為契機，更好的學習和運用《民法典》，推動小區物業管理的法治化、規範化。對此我們需要學習《民法典》的物權編則，因為該法是讨論物業服務合同和物業管理相關侵權等問題的前提。
一 物、物權和物權編
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物，按照《民法典》第114條、第115條的規定，物主要包括不動産和動産。物業管理涉及的物是指不動産。
按照《民法典》第205條、第240條、第323條、第386條的規定，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
其中所有權屬于自物權，對自己的物享有占有、使用、收益和處分的權利。用益物權和擔保物權屬于他物權，用益物權是用益物權人對他人的物依法享有的占有、使用和收益的權利。擔保物權是擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保财産優先受償的權利，法律另有規定的除外。
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物權編包括《民法典》第205條至462條的内容。是調整因物的歸屬和利用産生的民事關系。需要注意的是，《民法典》第116條規定了物權法定原則，即物權的種類和内容，由法律規定。
這也意味着與物業管理相關的所有權包括業主的建築物區分所有權、相鄰關系和共有；與物業管理相關的用益物權包括建設用地使用權和居住權；與物業管理有關的擔保物權包括基于不動産的抵押權。除全國人大或者全國人大常委會制定的法律規定新的物權之外，不存在别的與物業管理有關的物權。
二 業主、業主組織與物業使用人
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01、業主
業主是不動産的所有權人，也是物業管理法律關系最重要的法律主體。
根據《物業管理條例》第六條和建築物區分所有權司法解釋第一條規定，業主除了包括基于登記取得房屋所有權的人，還包括根據《民法典》物權編第一分編第二章第三節（原《物權法》第二章第三節的規定），即基于生效的法律文書、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建築物專有部分所有權的人。
此外，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。
02、業主組織
業主組織是對業主大會、業主委員會的統稱。部分地方例如北京市業主組織還包括物業管理委員會。
《民法典》第277條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
03、物業使用人
物業使用人是物業管理活動的重要參與者之一，根據《物業管理條例》第47條和建築物區分所有權司法解釋第16條的規定，物業使用人主要是指建築物專有部分的承租人、借用人。
物業使用人根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其餘業主的約定，享有相應權利，承擔相應業務，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反法律、法規和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
按照本次《民法典》物權編的規定，新增的居住權作為一種用益物權，居住權人作為基于合同或者遺囑對他人的住宅享有占有、使用權利的人，也屬于物業使用人。
三 業主的建築物區分所有權
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01、按份共有與建築物區分所有權中的共有權
按照《民法典》第271條、272條和273條的規定，業主享有的建築物區分所有權包括對專有部分的所有權、對共有部分享有的共有權和共同管理權。其中容易引發誤解和争議的是對共有部分的共有權。實踐中，有人将業主對共有部分享有的共有權與物權編第二分編第八章中按份共有混為一談。
02、專有部分的認定
區分專有部分與共有部分，主要是基于建築物區分所有權司法解釋第二條的規定。
認定專有部分，應當符合三個條件：
具有構造上的獨立性，能夠明确區分；
具有利用上的獨立性，可以排他使用；
能夠登記成為特定業主所有權的客體。但是實踐中往往涉及具體問題，還是會有很多困惑。
需要注意的是，按照建築物區分所有權司法解釋第18條的規定，人民法院在審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬争議的，應當以法律、行政法規為依據。這也就意味着地方性法規、部門規章和地方政府規章無法作為确權的法律依據。
在當下物權确權的規則尚不完善的情況下，專有部分的确權和權屬争端的解決還有賴于未來法律和行政法規的不斷完善。
03、業主共同決定事項和表決規則
《民法典》第278條規定的業主共同決定事項和表決規則，相對于原《物權法》第76條，做出了較大的調整。
其中，從表決規則上，将參與表決的人數和面積，最低門檻從雙過半，提高到了雙三分之二，通過規則從全體業主的雙三分之二和雙過半，修改為參與表決人數和面積的雙四分之三和雙過半。
修訂表決規則的立法初衷是降低表決通過的難度，但是立法者忽略了實踐中可能存在的對“參與表決”不同理解的問題。如果将參與表決認定為收到選票或者接到共同決定通知，那麼意味着實際通過表決的難度更大，從原來的雙三分之二提高到了雙四分之三，原來的雙過半維持不變，違背了立法的初衷；
如果将參與表決認定為收到選票并投票，那麼客觀上造成了業主大會的召開難度，容易導緻業主大會不符合召開的法定比例，更不必說通過決議。
從表決事項看，本次将使用維修資金作為一般表決事項，降低了維修資金的使用難度；将改變共有部分用途或者利用共有部分經營作為特别表決事項，提高了表決通過的門檻，增加了對業主共同權利的保護。
04、公共收益分配
《民法典》第282條規定了共有部分的收入分配，建設單位、物業服務企業等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本後，屬于業主共有。
結合建築物區分所有權司法解釋第13條、第14條的規定，建設單位或者物業服務企業在民事訴訟中應當對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
業主有權向人民法院請求物業服務企業公布、查閱包括共有部分的使用和收益情況在内的應當向業主公開的情況和資料。
這一問題從兩個方面考慮：
一是物業服務企業在《民法典》實施後，将公共收益據為己有的可能性越來越小；
二是第282條表面上保護了業主的對公共收益的所有權，如果嚴格執行，物業服務企業将喪失開展相關經營的積極性，最終倒是共有部分資源的閑置和浪費，最終損害的還是業主的權益。
根據《民法典》第510條，對原物業服務合同中沒有約定或者約定不明的事項采取補救措施，由業主和企業平等協商，就公共收益的分配通過訂立補充協議的方式予以解決，實現共赢。
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