怎麼和物業打交道，标準答案來了！
本期“群衆熱搜法律N問”聚焦物業服務，為大家解答法律問題的是浙江省甯波市鄞州區人民法院鄭燕法官、吳佳樂法官。
1.
房子空置沒入住，要交物業費嗎？如果要交，因為享受的物業服務相對較少，物業費可以打折嗎？
民法典第二百七十三條規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
民法典第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
物業服務人為業主提供的服務包括建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等，絕大部分服務是針對整個小區全體業主，而非專門針對某一業主。業主對小區的公共部分既享有權利也承擔義務，而且不得以放棄權利為由不履行義務，因此，無論是否入住房屋，都應當交納物業費。
當然，出于公平原則的考慮，各地地方性規章或物業管理辦法可能會允許業主在長期未居住的情況下，按一定比例少交物業費。例如甯波市政府辦公廳《關于印發甯波市住宅小區物業管理條例實施意見的通知》第五條第（五）款的規定，業主對物業辦理交付滿1年後仍未入住的空關房，第2年開始業主應向物業服務企業提出空關房起止時間書面申請，經物業服務企業核實後，從第2年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納。
另外，如果物業管理服務合同中對業主未居住情況下的物業費減免問題有明确約定的，則應按照合同約定履行。
2.
房屋有質量問題，能拒交物業費嗎？
開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，屬于房屋質量問題的漏水、滲水問題，與物業服務不是同一法律關系，業主應追究開發商的賠償責任，故不能以此為由拒交物業費。
3.
對物業公司提供的服務不滿意，能拒交物業費嗎？
需要具體情況具體分析。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性。業主若因為物業公司提供的服務存在局部瑕疵而拒交物業費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等），這樣的做法會導緻業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。
但是，如果物業服務存在重大瑕疵，物業費可以适當減免；因物業服務瑕疵導緻的損失，業主可以要求物業公司進行賠償。比如：小區門禁損壞後物業未及時修複，未設保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監控但監控損壞缺失等，導緻業主财物被偷竊的，可以認為物業在業主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業費。
4.
沒交物業費，物業對業主停水停電，合法嗎？
不合法。
民法典第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
業主違反物業服務合同約定逾期未足額交納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限内支付物業費；合理期限屆滿後仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業主進行停水停電等不合法措施催交物業費。
5.
物業擅自将地面停車位對外出租，導緻業主無法停車，合法嗎？
《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
該情形涉及物業共用部分處分權的問題，焦點在于物業公司能否有權将地面停車位（或者其他業主共有區域）出租經營。若物業公司未經業主大會通過授權，擅自将共用部分出租經營，屬于無權處分，出租經營協議無效，業主委員會可以物業公司侵權為由要求物業公司停止侵害，恢複原狀，并賠償損失。
若物業公司對外出租經營是經過業主大會授權通過的，則所得收益應當用于補充業主專項維修資金，不得由物業擅自挪用。
6.
物業公司在手冊中規定：“業主違反手冊規定，物業公司有權罰款”，合法嗎？
不合法。《行政處罰法》規定，行政處罰僅由具有行政處罰權的行政機關或法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權或授權範圍内實施。物業公司隻是一個企業法人或非法人組織，并不是行政機關，也不具備公共管理職能，它與業主間是平等的民事法律關系，因此不享有處罰業主的行政權力，無權實施罰款等行政處罰行為。
但如果業主因不當行為構成違約，物業公司有權要求業主承擔違約責任。
7.
買二手房，原業主欠交的物業費該我付嗎？
對于所購二手房有欠交物業費的問題，如果二手房買賣合同中有關于物業費承擔的具體約定，按約定；如果房屋買賣合同未約定，因原物業費屬于原業主與物業公司之間的約定，故之前欠交的物業費應由原業主向物業公司交納。
8.
交了物業費，為什麼物業公司還要業主交小區水電公攤費？合法嗎？
需要視情況确定。物業費是物業服務企業依照物業服務合同的約定提供物業服務後有權收取的服務費用。小區水電公攤費是物業共用部位、共用設施設備産生的費用或需要由業主分擔的物業管理區域内的各類規定費用。兩種費用的性質不同，不存在包含與被包含關系。若管理規約、物業服務合同授權物業公司代收水電公攤費用，業主應當向物業公司交納，同時物業服務人應當定期将代收費項目、标準、金額以合理方式向業主公開；若物業服務人假借代收公攤水電費名義，收取額外費用的，不合法。
9.
物業公司以未交道閘維修費和電費為由，禁止車輛進入小區，合法嗎？
不合法。道閘維修費屬于因物業共用部位、共用設施設備維修産生的費用，一般由住宅專項維修基金承擔，若維修基金不足，應當及時續交，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有；電費是業主與供電部門簽訂供電合同，因業主用電而産生的費用，兩者均與物業管理費性質不同，系不同的法律關系。
物業公司可以經業主委員會（或業主）授權後，就管理區域内的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等向最終用戶收取有關費用，但物業公司不得在業主欠交代收費用的情況下，就物業服務合同未授權的行為（如禁止車輛進入、禁止業主進入、停水停電等）進行私力救濟。
若經合理催告期，業主委員會（業主）仍不交納專項維修基金或代收費用的，物業服務人可憑物業服務合同提起訴訟或申請仲裁，要求業主委員會（業主）承擔物業服務人墊付的道閘維修費或電費。
10.
房企通知業主收房，但是業主發現新房不具備交付标準，要求整改。整改完成後業主收房，但物業公司從房企首次通知收房的時間起算并收取物業費，這合理嗎？
不合理。《物業管理條例》第四十一條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
如确因新房不符合交付标準而導緻延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業費不應由業主承擔，而應當由建築單位，即房地産商交納。
來源：人民法院新聞傳媒總社最新文章
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