《民事審判指導與參考》——借名買房糾紛中房屋權屬認定的物權法思考（上）
一、問題的提出
案例1：2009年11月10日，黃某與馬某簽訂《存量房買賣合同》一份，約定黃某将其所有的濱湖花園C1#一1-1802室房屋一套以130萬元出售給馬某，由馬某于2009年11月10日前支付26萬元，于2009年11月25日前再支付續104萬元。2009年11月16日，黃某、馬某與房屋置換中心簽訂《存量房交易資金監管協議》，同日，黃某轉入房管中心39萬元。
2009年11月18日，馬某以該房屋作為抵押向銀行貸款91萬元。自2009年12月至2011年2月的貸款均為許某以馬某名義償還，其餘貸款計89萬餘元于2011年3月由戶名吳某某賬号轉入戶名為馬某的賬号一次性償還完畢2009年11月25日，訴争房屋的所有權人登記為馬某。許某認為其是以馬某名義購房，其應為該房屋的實際産權人，故提起訴訟，請求判決确認其為房屋所有權人，馬某協助辦理房屋所有權過戶手續。
案例2：2007年3月5日，甲公司作為甲方，楊某作為乙方，雙方簽訂成本價出售單位自管住宅樓房協議書，約定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。2007年5月8日，該房屋登記至楊某名下。甲公司出具任職證明，稱胡某于1995年至2008年12月31日期間系其正式職工，負責項目規劃、拆遷、市政等工作。胡某稱案涉房屋是甲公司基于其業績而提供的福利；因楊某工齡較長，故其借用楊某的名義購買案涉房屋，以此節省22000元左右的購房款。胡某還稱案涉房屋的購房款由自己出資交納。胡某現持有該房屋的成本價出售單位自管住宅樓房協議書、購房款收據、房屋所有權證原件；其中購房款收據記載日期為2007年3月6日。楊某稱胡某系利用職務上的便利獲取了上述材料原件。胡某稱甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此後其将房屋出租。楊某稱甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在裝修後将房屋鑰匙交予胡某，由胡某将房屋出租，租金由胡某收取并算作好處費。
這是兩起非常典型的借名買房糾紛案例。對于案例1，法院認為，根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第十七條和第三十三年的規定，不動産權屬證書及不動産登記簿不具有“絕對”的“證據力”，不能僅依據不動産權屬證書及不動産登記簿确定不動産的權屬，而應當依據不動産真實的權利狀況确定不動産的權屬。案涉房屋所有權證和國有土地使用權證登記顯示，案涉房屋的權利人為馬某。許某則主張案涉房屋是其借用馬某的名義購買，該房屋應屬于其所有。基于雙方當事人對于案涉房屋的權屬存在争議，故應當依據該不動産真實的權利狀況對對案涉房屋的權屬予以确定。從本案購房款的支付、房貸的償還、承諾書、證人證言等證據綜合分析，能夠認定案涉房屋的真實權利人應為許某。故判決确認案涉房屋的所有人為許某，馬某協助許某辦理房屋所有權過戶登記。
對于案例2，法院認為，綜合購房款支付的證據以及房屋實際使用情況的事實，可認定胡某與楊某之間存在借名向甲公司購買案涉房屋的事實，胡某可以要求楊某協助将該房屋所有權移轉登記至其名下。但在借名購房關系中，胡某作為借名人僅有要求協助辦理所有權轉移登記的債權；在轉移登記實際完成之前，其并無案涉房屋物權；故法院對其關于确認所有權的訴訟請求不予支持。據此，判決楊某于判決生效之日起十日内協助胡某辦理将案涉房屋所有權轉移登記至胡某名下的過戶手續，駁回胡某的其他訴訟請求。
可見，在這兩個案例中，對于借名購買房屋的權屬，存在截然不同的認識，最終導緻了不同的判決結果。那麼，究竟應如何認定借名買房糾紛中所購房屋所有權的歸屬?筆者認為，這離不開對物權法中有關不動産物權與不動産登記制的認識。具言之，應如何認識不動産登記的法律性質與效果？“真實權利人”依據買賣合同等約定對不動産享有的權利的性質為何?其與登記權利人之間的法律關系的性質是什麼?如何理解不動産物物權權屬确認之訴中的“真實權利人”的涵義？對這些基本問題的認識，實踐中存在着諸多含混不清、似是而非的觀點，正确回答這些問題，将最終決定借名買房到紛中房屋權屬确認問題的裁判路徑和方向。
二、不動産登記的民法屬性與法律效果
物權法第九條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。這确立了基于法律行為發生的不動産物權變動的主要模式即債權形式主義模式。在這一模式下，不動産物權需經登記始發生物權效力。以房屋買賣為典型的基于法律行為發生的不動産物權變動是不動産物權變動的主要方式，遵循着債權形式主義的物權變動模式。因此，房屋權屬認定與不動産登記息息相關，不動産登記在不動産物權變動中具有重要作用。而對于不動産登記法律性質的正确認識又是理解這一作用的基礎。
筆者認為，對此，可主要從兩個角度加以把握。一方面，不動産登記在本質上是不動産物權的公示方式。不動産物權源于當事人的法律行為或法律規定的非法律行為。在基于法律行為發生的物權變動中，我國的主要物權變動模式是債權形式主義，原因行為和登記都是不動産物權變動生效的要件，但“要件”不等同于“原因”。不動産物權變動的原因隻能是當事人的法律行為。登記雖然在不動産物權變動中是生效要件，但登記本身并非賦權行為，債權合意等當事人的意思表示才是物權變動的基礎，登記則标志着當事人之間旨在轉移不動産物權的權利義務關系畫上句号，然後就是通過登記将該物權變動向社會公示。不動産物權變動的原因行為無效或被撤銷的，不動産物權即使辦理了登記也會相應無效或者被撤銷。相反，如果原因行為有效，登記因程序違法被撤銷的，權利人仍可要求對方當事人繼續履行原因行為所設定的義務，協助辦理登記手續并獲得不動物權。可見，不動産物權的變動從根本上說是取決于當事人關于物權變動的原因行為，而非不動産登記。相對于當事人法律行為的基礎法律關系，不動産登記具有從屬性。因此，除法律另有規定，對不動産物權歸屬的終局性判斷，隻能依賴于原因行為或基礎民事法律關系的審查判斷結果。是故，物權變動的“權源”是當事人之間的法律行為或法律規定的非法律行為，而非不動産登記的确認。這是不動産登記最為根本的民法屬性之所在。
另一方面，對不動産登記民法屬性的理解亦不能脫離法律規定的不動産物權變動的主要模式這一基礎。實踐中，有觀點認為，既然不動産物權源于當事人的法律行為或法律規定的非法律行為，那麼登記在判斷不動産物權歸屬時就不具有絕對效力，即使不經登記，仍然是物權。在基于法律行為發生的不動産物權變動中，當事人之間法律行為所包含的合意與登記不一緻時，可依當事人之間的真實意思表示為依據直接确認不動産物權的歸屬。筆者認為，這種觀點雖然在諸如土地承包經營權、地役權等以登記對抗為原則的不動産物權變動時就其結論而言是成立的，但顯然并不能擴大适用于如房屋所有權等以登記為生效要件的不動産物權變動中，實際上，這種觀點的其立足點已經出現偏差，混淆了物權與債權這兩種性質不同的權利背道而馳，與物權法規定的不動産物權變動的主要模式和要件在根本上相違背，将導緻虛化不動産登記在不動産物權變動中的法律作用或效力的後果，因而是錯誤的。以實踐中最為常見和典型的不動産物權變動形式，即以登記為生效要件的基于法律行為發生的不動産物權變動為例，當事人之間的原因行為固然是不動産物權變動的核心推動力，但同時，依法律規定，不動産登記亦為其生效要件之一，登記完成才标志着不動産物權變動的最終完成。如果僅僅具有當事人之間的原因行為，而未完成登記，則相應的“物權變動”因欠缺生效要件而未發生物權效力。例如，當事人之間買賣一套商品房，簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理房屋所有權轉移登記，此時，雖然當事人之間形成了房屋買賣法律關系，但房屋所有權并未從出賣人轉移到買受人，在房屋所有權轉移登記完成時才最終發生房屋所有權變動的法律效果，買受人才享有法律認可的房屋所有權。可見，雖然不動産登記在本質上是不動産物權的公示方式，但在常見的基于法律行為發生的物權變動中，法律賦予不動産登記生效要件的法律地位，
這也是不動産登記民法屬性的重要構成。對此，不應忽視，更不能罔顧不理。否則，将構成對我國現行法下主要不動産物權變動模式的違反和背離。
（未完待續）
來源：民事審判指導與參考 109-112頁
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