法官手把手教你審查借名買房合同：目的合法才有效
關于借名買房那些事
借名買房合同，是指借名人與出名人達成的關于借名人以出名人的名義購買房屋并将房屋登記在出名人名下，雙方對房屋歸屬與過戶登記等事項作出約定的合同。
生活中，由于各種各樣的原因，借名買房的現象時有發生，因借名買房産生的合同糾紛也時常發生，借名買房簽訂的合同效力成為大家關注的熱點。周口市中級法院法官朱雪華、法官助理申亮亮結合審判實踐，就不同情形下的借名買房合同效力進行分析。
在行為人具有相應的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗的情形下，借名買房合同的效力需要結合借名買房的原因去判斷。對此，朱雪華、申亮亮結合借名買房發生的原因，依據民法典的相關規定，對常見的借名買房情形進行分析。
基于合法目的簽訂的借名買房合同有效
12
法官說法
朱雪華：周口市中級人民法院民事審判第六團隊員額法官
借名人為了保護個人隐私或者為了享受出名人所在特定群體（如企業内部職工）的購房優惠政策而與出名人簽訂借名買房合同，屬于基于合法目的所簽訂的借名買房合同，該情形屬于雙方當事人意思自治的範疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗。因此，該類借名買房合同是有效的。
為規避調控政策借名買房不得損害他人合法權益
如果借名人為了規避房地産宏觀調控政策、法規，與符合購買條件的出名人簽訂借名買房合同，合同是否有效？
12
法官說法
朱雪華：周口市中級人民法院民事審判第六團隊員額法官
首先，要看合同内容是否違反法律、行政法規的強制性規定。民法典第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”該條款中的“強制性規定”指的是效力性強制規範。房地産宏觀調控政策、法規主要是指國務院出台的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及《關于國務院常務會議研究部署加強房地産市場調控的通知》，其餘相關文件均為地方政策、法規。而國務院出台的上述兩個通知均未明确違反該通知會導緻的後果，其本質為管理性強制規範而非效力性強制規範。地方政府出台的政策不屬于法律、行政法規的範圍。
其次，要結合民法典第一百五十四條的規定，判斷借名人與出名人是否惡意串通，損害他人合法權益。如果借名人為了規避房地産宏觀調控政策、法規而與出名人簽訂借名買房合同，但主觀上沒有損害他人合法權益的目的，雙方也沒有惡意串通，則不能依據民法典第一百五十四條否認合同的效力。
借名人為了規避房地産宏觀調控政策、法規與出名人簽訂借名買房合同，當借名人不具備辦理房屋過戶登記的條件時，借名人雖對出名人享有請求其協助辦理房屋過戶登記的權利，但此時尚不具備實現該權利的條件。當借名人具備辦理房屋過戶登記的條件時，借名人請求出名人協助其辦理房屋過戶登記，不違反房地産宏觀調控政策、法規。因此，為了規避房地産宏觀調控政策、法規所簽訂的借名買房合同是有效合同。
為低價購買經濟适用住房簽訂的借名買房合同無效
12
法官說法
朱雪華：周口市中級人民法院民事審判第六團隊員額法官
根據《城鎮經濟适用住房建設管理辦法》的規定，經濟适用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設标準（不含别墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅。
經濟适用住房由政府批準統一建設，面向符合條件的住房困難家庭銷售，屬于政策性保障性住房，政府部門對該類房屋購買人的資格有特殊要求和嚴格的審查公示程序，對該類房屋的上市交易在期限、程序上設定了限制和要求。如果允許他人借名購買經濟适用住房或者允許在購買經濟适用住房限制交易期限内任意轉讓房屋，既擾亂了政府對經濟适用住房的管理秩序，也損害了廣大符合購買經濟适用住房條件的群衆的利益。如果法院判決支持借名購買經濟适用住房或者在限制交易期限内任意轉讓經濟适用住房的行為，将不利于國家對經濟适用住房的管理，不利于維護符合購買經濟适用住房條件的群衆的群體利益。
因此，在這種情況下，可以根據民法典第一百五十四條的規定，認定借名人與出名人惡意串通，損害他人合法權益，借名買房合同無效。
為獲得信貸資格或優惠簽訂的借名買房合同有效
12
法官說法
申亮亮：周口市中級人民法院民事審判第六團隊法官助理
借名人由于有失信記錄或經濟能力較差難以獲得銀行貸款，為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而借名買房，雖違反了銀行的信貸監管政策，但該行為規避的是申請貸款限制或首付款的支付比例及利率政策，是貸款銀行或金融系統的行政管理政策，且房屋貸款屬于實物抵押貸款，債權有保障，金融風險通常相對較低，不能據此認定該行為侵犯了公共利益，故此類借名買房合同不宜認定無效。
基于非法目的簽訂的借名買房合同無效
12
法官說法
朱雪華：周口市中級人民法院民事審判第六團隊員額法官
任何人都不應當從違法行為中獲益。如果借名人出于隐匿财産、轉移資産以逃避債務或者進行洗錢等非法目的，與出名人簽訂借名買房合同，顯然違反了法律的強制性規定，甚至涉嫌犯罪，故此類借名買房合同無效。
法條鍊接
民法典第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。
民法典第一百五十四條行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
來源：河南法制報
最新文章
-
太師修行問答48：人生隻是演戲瑜伽也能修禅，能達到幾禅
7分鐘前 -
![[書法]閑暇草書彙03](https://m.74hao.com/zb_users/upload/2024/10/202410161729086639361289.png)
[書法]閑暇草書彙03
24分鐘前 -
3D技巧：兩碼和差選号法
46分鐘前 -
“落日無情最有情，遍催萬樹暮蟬鳴”楊萬裡詩五首，風格清新自然
1小時前 -
《玄理賦》五行生克的太過不及 等
1小時前 -
《老山1984-1989，中越老山之戰實錄》連載之二：118團8連收敲掉54
2小時前 -
攝影：故鄉的秋色（2）
2小時前 -
論入宅歸火擇吉（續）第二，坐向要吉 坐向要吉，主要是指所選日課
2小時前
有話要說...