《民法典》背景下，借名買房的法理定性和司法處理
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一、物權關系與債權關系之争
《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符、其為該不動産物權的真實權利人，請求确認其享有物權的，應予支持。”該規定和《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第二條的規定一樣。很多人基于此規定認為在借名買房法律關系中，借名人是标的房産的實際所有權人，借名人可以通過确權之訴确認其對标的房産的所有權。但是也有人認為，“不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符”是指由于登記錯誤導緻的不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符，不包括借名買房法律關系，借名買房法律關系中，借名人和出名人之間是合同關系，借名人隻能基于合同關系去實現其權利，但借名人不能直接基于與出名人的合同而對标的房産享有所有權。
二、借名買房的司法處理
司法實踐中，涉及借名買房的最常見的法律糾紛之一即借名人想要将标的房産過戶到其名下，法院對此一般都是從合同糾紛的角度進行的審查，根據有明确合同約定和無合同約定兩種不同的情形，借名人要想取得标的房産的所有權，所需滿足的條件是不同的。
（一）有明确合同約定
在有明确合同約定的情形下，借名人要想将标的房屋過戶到其名下，需滿足以下兩個條件：
1、合同約定的過戶條件已成就
（1）借名人的合同義務已完全按約履行。借名人與出名人簽訂的合同中，借名人一般要履行一定的義務，如借名人需向出名人支付一定的代持費用等等。隻有在借名人完全按照合同約定履行了自身合同義務的情況下，才能要求出名人将房屋過戶到其名下。
（2）支付了出名人代付的費用和成本。在借名買房法律關系中，如部分房款是按揭貸款，則名義借款人是出名人，如出名人代借名人支付了部分銀行貸款，則借名人應如數償還。如由于代持導緻借名人遭受了一定的損失，也應由借名人補償（如出名人自己買房貸款，因名下有此代持房屋而無法享受優惠貸款利率，出名人因此而多付的利息理應由借名人補償）。
2、沒有履行障礙
比如，标的房屋沒有另案司法查封，借名人具備購房資格等。
（二）無合同約定
借名買房法律關系中，借名人和出名人往往是親朋好友，關系密切，礙于情面而沒有簽訂任何書面的法律文件。在此情形下，借名人要想将标的房屋過戶到其名下，除滿足上述“合同約定的過戶條件已成就”和“沒有履行障礙”這兩個條件之外，還要滿足一個前提條件：證明其和出名人之間存在借名買房法律關系。借名人一般可以通過證明如下法律事實來證明其和出名人之間存在借名買房法律關系：（1）購房款是借名人實際支付的，銀行貸款（如有）也是借名人實際償還的；（2）不動産權證等權屬證明文件原件由借名人保管；（3）标的房屋在借名人實際控制之下，包括實際居住、出租、空置但鑰匙在借名人手裡等情形。【我在我的微信公衆号“合同效力實務研究”寫了很多關于房産的文章，分享了很多經典案例，有興趣的朋友可以找出來看看】
附原告李某林與被告劉某偉、田某霞房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨：借名買房協議約定的出名人将系争房屋過戶到借名人名下的條件成就，且系争房屋沒有履行障礙（借名人具備購房資格，房屋沒有另案司法查封等履行障礙）的，出名人應按照與借名人的約定履行相關手續。
案情簡介：2008年3月14日，劉某偉與城開公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某偉購買訴争房屋，售房價格762076．4元，根據城開公司向售房人開具的售房發票顯示，城開公司分别于2017年2月13日收到訴争房屋的購房款655080元，于2008年3月13日收到訴争房屋的購房款106996．4元。2009年2月25日，訴争房屋産權登記至劉某偉名下。2008年3月20日，原告李某林（甲方）與被告劉某偉（乙方）簽署《協議》，約定甲方欲購買訴争房屋，但由于出售方要求購房人須具有北京市常住戶口，基于此條件，甲方于2007年2月将第一階段購房款655080元支付給乙方。于2008年3月将剩餘房屋購置款人民币117548．65元及辦理産權相關手續費用人民币40647元，共計813275．65元支付給乙方。并委托乙方以乙方的名字購買該房屋。該房屋在雙方産權轉移交接手續完善之前，甲方擁有該房屋實際所有權，乙方擁有該房屋名義所有權。今後雙方在辦理房屋産權變更手續時，乙方将全力配合甲方辦理，所發生的任何相關費用均由甲方承擔。因上述協議簽訂時原告尚未成年，故協議中由其母親韓某琴作為甲方法定代理人代為簽署。劉某偉分别在2007年2月6日、2008年3月10日收到了原告的母親向其交付的購買訴争房屋的購房款655080元、160000元。原告當時在北京上學，原告一家打算讓原告今後在京發展，故決定購買訴争房屋。訴争房屋交付使用後，原告的母親曾長期委托被告對外出租，被告每年制作訴争房屋收入與支出的明細表，并通過電子郵件的形式将其發送給原告的母親。自2017年起，訴争房屋由原告裝修并居住至今。另被告田某霞與被告劉某偉系夫妻關系，二人于2000年8月23日起登記結婚，被告田某霞對于原告的主張亦予以認可。訴争房屋現不存在查封或者抵押等限制交易的情況。原告現為北京市戶籍，具備北京市購房資格。
裁判觀點【案号：北京市東城區人民法院（2021）京0101民初10336号】依法成立的合同對雙方當事人具有約束力，雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。通過原告與被告于2008年3月20日簽訂的《協議》可知，原、被告之間系借名買房合同關系。根據《協議》約定，今後雙方在辦理房屋産權變更手續時，乙方将全力配合甲方辦理，所發生的任何相關費用均由甲方承擔。現原告要求被告配合其辦理訴争房屋的所有權轉移登記手續的訴訟請求，符合法律規定，本院予以支持。
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