物業管理用房可否執行？
被執行人是開發商（一般不可能是全體業主），法院可否執行登記在開發商名下的物業管理用房？從法理上和司法判例看，都不得執行。
一、法理上：不得執行
《物業管理條例》第37條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。第38條規定，物業服務合同終止時，物業服務企業應當将物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
由上述規定可以看出，物業管理用房的所有權依法屬于業主。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第24條規定，對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列内容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。
既然物業管理用房的所有權依法屬于業主，業主或業委會代表全體業主提出排除法院強制執行的異議，可以排除法院對物業管理用房的執行。
二、司法案例：不得執行
從我檢索的裁判文書來看，凡是業主或業委會提出排除對物業用房執行的異議的，法院基本都支持了（包括執行房屋未登記備案為物業用房，但實際上的用途是物業用房）。但是，物業公司提出的排除對物業用房執行的異議，法院都沒有支持，因為主體物業公司不是物業用房的權利人（這是訴訟策略不對，是當事人應當注意的法律風險，但是這并不影響物業用房不得強制執行這一結論。業主或業委會完全可以以自己的名義提起執行标的異議，排除法院對物業用房的執行）。
黑龍江省高級人民法院（2015）黑民終字第13号民事判決認為，農行建華支行、李某某基于其與嘉信開發公司等借款合同及民間借貸糾紛一案，申請人民法院查封了訴争房屋，并已申請執行。南慧業主委員會以訴争房屋屬物業管理用房，産權應歸全體業主所有為由提出執行異議之訴。故本案争議的焦點為：本案訴争的房屋是否屬于物業管理用房，南慧業主委員會請求停止對訴争房屋執行的理由是否成立。房屋委員會首先，依據《物業管理條例》第三十條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域内配置必要的物業管理用房。第三十八條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。因此，物業管理用房是在房地産開發建設中按有關規定建設的，用作物業管理辦公處所等房屋，屬于公共設施，其産權歸全體業主共有。……經審查，涉案工程規劃圖上注明的物業管理用房的位置雖與本案雙方争議的物業管理用房位置不一緻，但訴争小區内并無其他物業管理用房。根據齊齊哈爾住建局物業處、齊齊哈爾市龍沙區物業管理中心、齊齊哈爾市房産管理局物業辦出具的證明及嘉信物業公司注冊登記的辦公地點均能證實，南市場小區14号樓1層3号大廳内北側，建築面積120平方米的房屋應為物業管理用房。故南慧業主委員會請求停止對訴争房屋的執行有事實及法律依據。
山東省煙台市中級人民法院（2015）煙民一初字第305号民事判決認為，《中華人民共和國物權法》第七十三條規定“建築區劃内的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”《物業管理條例》第三十八條規定“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途”，根據上述法律法規規定，物業用房的所有權應歸全體業主共同所有。因此涉案房屋雖現登記在隆城置業公司名下，但其所有權歸星河城小區全體業主所有，南通三建公司以涉案房産屬隆城置業公司所有并要求執行該房産的訴訟請求不能成立，依法應予駁回。
河南省濮陽市中級人民法院（2015）濮中法民一初字第00053号民事判決認為，涉案房屋的施工圖設計合格書、工程規劃許可證以及建築工程施工許可證上均注明了涉案房屋名稱為陽光公館，雖未明确标注用途為物業服務用房，但由于陽光公館在設計、規劃上均為非住宅用房，開發商也未将其作為獨立的房屋進行産權登記或者實際出租經營，小區建成後，五一公社小區業主委員會将陽光會館等公共部位及公共設備設施委托給濮陽市一家物業管理有限公司維護與管理，由物業公司及華龍區公安局中原路派出所一直作為物業服務用房實際使用。且該小區内再無其他物業服務用房。《中華人民共和國物權法》第七十三條規定，建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業管理用房，屬于業主共有。《物業管理條例》第三十條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域内配置必要的物業管理用房。第三十八條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。據此，涉案陽光公館應确定為物業服務用房，屬于公共設施，其産權應歸全體業主共有。被告趙某等282人對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，原告馬某、張某某請求繼續對涉案房屋執行的訴訟請求，不予支持。
威遠縣人民法院（2016）川1024民初1076号民事判決認為認為：三原告系小區業主，被推選為業主代表參加訴訟，是本案的适格主體。依照《物業管理條例》第九條“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素”、第三十條“建設單位應當按照規定在物業管理區域内配置必要的物業管理用房”及第三十八條“物業管理用房的所有權依法屬于業主”之規定，物業管理用房是在房地産開發建設中按有關規定建設的，用作物業管理辦公、工作人員值班、業主委員會活動用房等，屬于公共設施，其産權應當歸全體業主集體所有。威遠縣鎮西鎮祥和園林小區1号樓1—30号、1—32号及5棟1—80号房屋雖未經房管部門登記為物業管理用房，但為了維護小區的正常生活、生産秩序，根據業主的意願和小區建設管理的需要，實際用作管理用房，充分體現了業主自治，既符合小區的客觀實際情況，又符合法律規定，業主依法取得小區管理用房的物權，未損害公共利益和他人合法權益。依照《中華人民共和國物權法》第四條“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”及第三十五條“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險”之規定，業主依法取得的小區管理用房物權，其産權屬于小區全體業主，人民法院不得對其予以強制執行。依照《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分别處理：（一）案外人就執行标的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行标的；（二）案外人就執行标的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”之規定，訴争房屋已實際用于物管用房，物管用房屬于全體業主所有。被告認為訴争房屋并未登記為物管用房，應當繼續執行與查明事實不符，理由不能成立，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第四條、第三十五條，《物業管理條例》第九條、第三十條、第三十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百五十二條，最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條之規定，判決如下：不得執行位于威遠縣鎮西鎮祥和園林小區1号樓1-30号、1-32号及5棟1-80号的房屋，本院（2016）川1024執異2号執行異議裁定于本判決生效時自動失效。
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