開發商未提供證據證明其就住宅小區建築區劃内的土地使用權保留了專有份額,故該小區的地上停車位屬于占用業主共有部位建設的車位,是否經過規劃審批,不影響地上停車位的土地使用權性質。
陳某以總價款137萬元購買了恒亞公司開發建設的順園小區房屋一套,同時,陳某還花費5萬元購買了一個小區車位。
陳某稱:當時順園小區的售樓人員強調,隻有購買車位才能購買小區的房屋。後來恒亞公司告知陳某該車位隻是出租,不是出售,雙方已經成立合法有效的租賃關系。
陳某認為雙方之間并沒有就車位租賃事宜達成合意,亦未簽訂過任何租賃協議。之所以花費5萬元購買車位,是因為恒亞公司,亦未簽訂過任何租賃協議。
無奈之下,陳某向法院起訴,要求:1.解除雙方之間的地上車位買賣合同關系;2.恒亞公司立即返還車位款5萬元;3.恒亞公司賠償利息損失。
恒亞公司依法獲得了順園小區的國有土地使用權,通過對土地的合法建設行為取得了地上建築物、構築物及附屬設施等的所有權及使用權。
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十五條,建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
小區地面車位屬于建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位。順園小區的建設工程規劃驗收合格證通知書及天津市建設工程規劃驗收合格證均載明,該小區共規劃有地上車位191個,地下車位297個。
因此,對于順園小區的地面車位,恒亞公司有權按照民法典的規定出售、附贈或者出租。
開發商将開發的商品房向業主出售後,建設範圍内的土地使用權歸屬全體業主。因此,地面停車位的權益應當歸屬于全體業主共同享有。開發商按照規劃建設的地面停車位屬于開發商建設的附屬設施。該附屬設施歸屬于全體業主,其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。規劃從行政要求的角度确定了開發商的建設義務,開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施,但并非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。因此,本案地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,屬于業主共有的土地使用權的範疇,其權益歸屬于全體業主。
法院判決:一、陳某與恒亞公司就順園小區地上車位達成的使用權轉讓合同無效;二、恒亞公司返還陳某車位款5萬元;三、駁回陳某的其他訴訟請求。
民法典第二百七十五條由兩款組成。第一款規定,建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。第二款規定,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
如果不能正确理解該條看似互相矛盾的規定,将導緻錯誤地劃分住宅小區地上車位的歸屬。
雖然業主支付房款購買的是小區房屋,但随着業主取得房屋的所有權,還同時與小區其他業主共同取得了整個小區的土地使用權。在業主共同享有土地使用權的土地上劃分的停車位,其權利自然也屬于全體業主共有。這就是民法典第二百七十五條第二款的規定,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
但是,如果小區地面車位可以獨立區分,形成專有部分,則與上述情形不同,不屬于全體業主共有。規劃内車位,是建設單位在開始建造之初經規劃部門批準,并于建造完成後可以辦理産權登記的車位。此部分車位理論上是在房屋正式銷售前就已經明确存在的,會在房屋預售的沙盤、廣告中予以明确标注。這類建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位具有獨立性、可分性,可以辦理不動産登記。這就是民法典第二百七十五條第一款的規定,建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
也就是說,所謂的建築區劃内,規劃用于停放汽車的車位,是指能夠辦理不動産登記,成為專有部分,由權利人單獨享有使用權的車位。這恰恰是最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組在《中華人民共和國民法典物權編理解與适用》一書支持的觀點,具有一定的權威性。
因此,如果小區地面車位不能單獨辦理不動産登記,則該車位随着小區房屋的出售,将變為由小區全體業主所共有。
案号:天津市第一中級人民法院(2021)津01民終2628号
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