合同中解除權成就後，又繼續履行視為對已成就的解除權的放棄 --以一則案例共同探讨

【裁判要點】

當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。通知到達前，依法成立的合同仍然有效。在此之前，未行使解除權，應視為對自身權益的放棄，解除權已消滅。

【相關法條】

《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十五條、第六十條、第九十六條、第一百零七條

【基本案情】

2017年8月25日,李某(買受人)與某置業公司(出賣人)簽訂《商品房買賣合同》,約定李某購買置業公司銷售的房屋,總價款48萬元,合同簽訂前,買受人已向出賣人支付定金1萬元,2017年8月20日前支付首期房價款10萬元,餘款38萬元向銀行申請貸款支付出賣人應當在2017年12月31日前向買受人交付該商品房。

該合同附件十二《補充協議》中約定:一、買受人選擇銀行按揭貸款方式支付房價款的, 應在合同簽訂十日内提交真實有效的按揭貸款文件和資料,并接受銀行信貸征信調查。若因買受人資信及國家政策調整等原因,貸款銀行拒接受理貸款申請或經審查拒接貸足所申請貸款額度的,則買受人自銀行拒絕貸款十日内将購房款餘額補足給出賣人,否則出賣人有權扣除買受人已認購定金或總房款的10%(兩者以金額大者為準)作為違約金,将其餘已付房款(不計利息)退還買受人,同時此合同解除,出賣人有權将此房産另行銷售并不需要通知買受人。二、買受人有下列情形之一的,除承擔違約責任外,出賣人有權拒絕商品房交付買受人使用并不承擔逾期交房責任:1.買受人按揭貸款未全部放貸給出賣人;2.買受人未按期結清房款。

2017年4月30日,李某向置業公司支付定金1萬元,2017年5月9日支付9萬元,至此共支付首付款10萬元。

合同簽訂當日,置業公司向李某出具全額購房發票,李某于2017年9月5日繳納維修基金、契稅、印花稅等。

合同簽訂後,李某先後多次向交通銀行股份有限公司 (以下簡稱交通銀行)申請按揭貸款,先是因提供的資料不齊全,不符合銀行貸款審批規定而未獲批準,後因交通銀行貸款額度已用盡而未獲批準。後到建設銀行股份有限公司(以下簡稱建設銀行)面簽,因無法滿足銀行要求的放貸條件,建設銀行亦未審批放款。因李某長期未能辦理銀行按揭貸款,也一直未補足購房尾款,置業公司與李某協商由李某補交一定的費用彌補置業公司的融資成本損失或辦理退房手續,雙方未達成一緻意見。

2019年5月28日,李某向置業公司賬戶轉款38萬元。

2019年6月3日,置業公司向李某出具《通知》,告知其未經公司同意私自轉賬到公司對公賬戶,公司對款項不知出處,将會将款項原路返回;且李某已嚴重違約,置業公司多次通知其來辦理退房手續,其均以種種理由拒絕,現公司不同意李某繼續履行購房手續,讓其查收退回款項。同日,置業公司出具《解除合同通知書》,告知李某自收到該通知書之日起解除雙方所簽《商品房買賣合同》及補充協議,讓其七日内辦理退房手續并按照合同約定承擔違約責任。置業公司以郵寄方式向李某送達了《通知》及《解除合同通知書》,李某于2019年6月5日簽收。

【裁判結果】

一、 某置業公司做出的《解除合同通知書》無效。

二、 置業公司繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》。

三、 置業公司于判決生效後三十日向李某交付房屋并協助辦理相關産權登記手續。

【裁判理由】

一、李某與置業公司所簽《商品房買賣合同》及補充協議系雙方真實意思表示,未違反法律、行政法規的強制性規定,未損害社會公共利益,應為有效合同,雙方當事人應按合同約定履行各自的義務。按照補充協議的約定,買受人自銀行拒絕貸款十日内将購房款餘額補足給出賣人,否則出賣人有權解除合同。本案中,從2017年8月簽訂買賣合同之時,經置業公司多次協調配合,李某一直未能辦理銀行按揭貸款,也未足額交納剩餘房款,已構成違約,置業公司有權解除合同。

二、當事人一方主張解除合同的,應當通知對方合同自通知到達對方時解除,通知到達之前,依法成立的合同仍然有效,李某2019年5月28日向置業公司賬戶轉款38萬元的行為系按照合同約定履行支付剩餘購房款的義務。在此之前,置業公司未行使解除權,應當視為其對自身權益的放棄,解除權已消滅,故其于2019年6月3日出具《解除合同通知書》無效。李某要求置業公司繼續履行雙方所簽《商品房買賣合同》的請求,予以支持。

三、按照本案原、被告雙方所簽《商品房買賣合同》約定,買受人按揭貸款未全部放貸給出賣人或未按期結清房款的情況下,出賣人有權拒絕交付房屋并不承擔逾期交房責任,置業公司未交付涉案房屋系因李某未足額支付剩餘房款,責任不在置業公司,故李某要求置業公司支付逾期交房違約金的請求無事實及法律依據,本院不予支持

【裁判分析】

合同法中規定，當事人雙方可以約定解除合同的情形；當解除合同的情形出現時，享有解除權的一方可以解除合同。但對于享有解除權的一方在解除權成就後，又以實際行為繼續履行合同，解除權是否消滅未作具體規定；合同法對于解除權消滅事由存在漏洞，對此可類推适用合同法撤銷權消滅的規定、并參考民法中權利失效理論、禁反言原則對該法律漏洞予以補充。

一、 合同法關于解除權消滅的情形存在漏洞。

關于解除權消滅的情形，合同法僅于第九十五條規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限内不行使的，該權利消滅。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十五條規定，根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限内仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除權消滅。

本案中雙方并未約定解除權的行使期限，被告也未催告原告行使解除權，并且原告的違約一直在持續狀态；何時解除權成就，何時解除權消滅，僅從合同法的明确規定來看，被告對解除權消滅的抗辯缺乏法律依據。民法解釋學将法律體系上違反立法意圖的不圓滿狀态稱為法律漏洞。

從法律性質上，解除權屬于形成權的一種，2003年最高法院民一庭庭長孫華璞就關于商品房買賣合同糾紛司法解釋有關問題答記者問，明确《解釋》第十五條第二款規定的是行使解除權的合理期限。合同法第九十五條第二款規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方催告後，在合理期限内不行使解除權的，該權利消滅。但是，對解除權行使的合理期限合同法也未作出具體規定。為督促解除權人及時行使權利，盡快結束雙方權利義務關系不确定的狀态，《解釋》第十五條第二款規定了解除權行使的合理期限。一是經催告後解除權行使的合理期限。解除權發生以後，在違約方催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在對方當事人催告後的次日起三個月内行使解除權，期限屆滿未行使的，解除權消滅。二是違約方不催告解除權人行使解除權的期限。在違約方不催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在解除權發生之日起一年内行使。也就是說，在解除權發生之後，如果違約方沒有催告，解除權人在解除權發生之日起一年的期間内也沒有行使解除權的，解除權消滅。

《解釋》第十五條第二款規定了“三個月”和“一年”兩種解除權行使的期限，這兩種解除權行使的期限起算日是不同的。

解除權行使的三個月合理期限是從違約方催告解除權人行使解除權之次日起算。一年的解除權行使期限則是從解除權發生之日起開始起算。解除權的行使期限為除斥期間，不發生中止、中斷、延長的問題，屬于不變期間。

對于其它合同中解除權的消滅沒有明确規定，但合同法第五十五條規定同為形成權的撤銷權消滅的兩種情形，“（一） 具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年内沒有行使撤銷權； （二） 具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明确表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”對于解除權僅規定了時間上的消滅，并未規定行為上的消滅。

對于解除權可類推同為形成權的撤銷權規定，在一方享有解除權後，并未向對方發出解除合同通知，而是繼續履行合同，應視為享有解除權的一方已經以自己的行為放棄解除權，該解除權随即消滅，以後不能再以該解除權主張解除合同。

二、 權利失效理論。

權利失效理論建立在民法誠實信用原則之上，是禁止權利濫用的一種形态。本案中被告于解除權成就的相當長一段時間并未行使該權利，而是同意繼續履行合同，使原告相信其不會行使該權利，而當原告以實際行為履行該合同後，又以通知形式行使解除權。明顯屬于濫用權利，于商品房買賣合同司法解釋中規定一年的除斥期間也是為了，督促解除權人及時行使權利，盡快結束雙方權利義務關系不确定的狀态。被告再行使解除權，明顯違背誠實信用原則。

三、 禁反言原則于本案中。

允諾禁止反言原則（promissory estoppel）即言行一緻，不得出爾反爾（My word is my bond）。由英美法中一項古老的原則 “禁止反言”原則（the doctrine of equitable estoppel）發展而來。允諾禁止反言原則的基本要求：允諾、信賴、公平。

禁止反言從字面上理解就是禁止違反先前的言論。在法律原則上它指人們在進行民事活動、民事訴訟等行為時，在表示出相應的言詞後，要對自己的言詞負責，不得為己利而作出否定先前言詞的言論。也稱“禁止否諾”、“不得自食其言”、“禁止反供”等。

我國法律及司法解釋中并無“禁止反言”的稱謂和明确概念，它主要體現于一些民商實體法及司法解釋的某些具體條文中（比如根據《合同法》第186條第2款的規定，具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同，贈予人在贈與财産的權利轉移之前不允許撤銷贈與，即體現了贈與人不得違反先前贈與承諾的原則）。

而無論是解除權還是撤銷權，一旦一方當事人享有該形成權，便可以自己單方意志撤銷或終止合同，也随即使合同處于一種不穩定狀态，另一方會擔心合同終止使自己的履行行為成為不必要。合同法第九十五條也規定了，對方當事人有進行催告的權利也是該目的。而一方解除權成就後繼續同意對方繼續履行合同的行為，會使對方産生信賴，相信不會再行使解除權，法律應當保護對方當事人的信賴；即解除權可以通過解除權人的行為默示放棄，這也同禁反言原則相通。

本案存在的特殊之處在于，在商品房買賣司法解釋中明确有解除權消滅的時間規定，另于被告發出解除合同通知前，原告以自己之行為實際履行了合同。但判決中也明确，被告于原告履行合同前未解除合同，視為對自身權利的放棄，說明法院也采信了解除權可默示放棄。

解除合同是對一方當事違反合同最為嚴厲的違約責任，當權利形成時應當積極行使，使合同處于對己方最為有利的狀态，而任何怠于行使權利，使合同處于不穩定狀态的行為也必将付出代價。