訴訟指引：房屋買賣合同糾紛解決全攻略！（程序 舉證）

目錄

一、程序篇

1. 房屋買賣合同糾紛案件，管轄法院如何确定？

2. 已登記的不動産和未登記的不動産，不動産所在地的确定有何不同？

3. 房屋買賣合同無效，合同約定的管轄條款無效嗎？

4. 共有房屋買賣，如何列當事人？

5. 買受人從開發商處購買房屋，尚未辦理産權登記，又将該房屋轉賣給第三人，第三人能否直接請求開發商協助辦理權屬登記？

6. 買受人能否以開發商未取得商品房預售許可證為由，訴請确認雙方簽訂的商品房預售合同無效？

7. 當事人能否以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效？

8. 商品房買賣合同被确認無效後，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，是否可以訴請解除商品房擔保貸款合同？

9. 房屋買賣合同糾紛中，訴請辦理房産變更登記，是否适用訴訟時效？

10. 訴訟請求要求解除房屋買賣合同的，訴訟費如何收取？

11. 訴訟請求僅要求确認房屋買賣合同效力的，訴訟費如何收取？

12. 房屋買賣合同中，當事人訴請履行不動産的變更登記，訴訟費如何收取？

二、舉證篇

1. 什麼情形下房屋買賣合同無效？

2. 房屋交易簽訂兩份不同的合同，産生争議後，法院如何認定其效力？

3. 房屋買賣合同中，出賣人對标的無權處分的，該合同是否有效？

4. 購買的房屋因特殊原因無法過戶，如何保障自己的權益？

5. 産權人将房屋一房數賣，如何處理？

6. 房屋買賣合同中，出賣方交付的房屋存在質量問題，如何進行救濟？

7. 房屋買賣合同履行中，發現過戶期限約定不明确的，如何處理？

8. 房屋買賣合同解除條件有哪些？解除權人應當如何使用？

9. 什麼情形下，當事人可以适用情勢變更條款解除合同？

10. 什麼情形下違約方可以行使合同解除權？

11. 一方違約後，合同相對方哪些損失不能主張賠償？

12. 房屋買賣的特殊情形

一、程序篇

1. 房屋買賣合同糾紛案件，管轄法院如何确定？

答：（1）政策性房屋買賣合同糾紛，适用不動産專屬管轄規則，由不動産所在地法院管轄；

（2）其他一般的房屋買賣合同糾紛，适用一般地域管轄規則，當事人有約定的從約定，無約定或約定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管轄；

合同履行地未約定或約定不明時，如争議标的為給付貨币的，接收貨币一方所在地為合同履行地，争議标的為交付不動産的，不動産所在地為合同履行地。

法律依據：

《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條　下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動産糾紛提起的訴訟，由不動産所在地人民法院管轄；

《中華人民共和國民事訴訟法》第二十八條 ......農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動産糾紛确定管轄。

《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第十八條 ......合同對履行地點沒有約定或者約定不明确，争議标的為給付貨币的，接收貨币一方所在地為合同履行地；交付不動産的，不動産所在地為合同履行地；其他标的，履行義務一方所在地為合同履行地.......

2. 已登記的不動産和未登記的不動産，不動産所在地的确定有何不同？

答：不動産已登記的，以不動産登記簿記載的所在地為不動産所在地；不動産未登記的，以不動産實際所在地為不動産所在地。

法律依據：《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條 ......不動産已登記的，以不動産登記簿記載的所在地為不動産所在地；不動産未登記的，以不動産實際所在地為不動産所在地。

3. 房屋買賣合同無效，合同約定的管轄條款無效嗎？

答：管轄條款具有獨立性，合同無效不影響合同中選擇受訴法院條款的效力，該條款本身的效力取決于《中華人民共和國民法典》關于法律行為生效要件及《中華人民共和國民事訴訟法》第三十五條的規定。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》第五百零七條 合同不生效、無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中有關解決争議方法的條款的效力。

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條　具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民事訴訟法》第三十五條　合同或者其他财産權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、标的物所在地等與争議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級别管轄和專屬管轄的規定。

4. 共有房屋買賣，如何列當事人？

答：（1）全體共有人作為出賣人在房屋買賣合同中簽字或部分共有人作為出賣人暨其他共有人的代理人在房屋買賣合同中簽字的，全體共有人均應為合同當事人，應作為共同原告或共同被告參加訴訟；

（2）部分共有人以自己名義簽訂房屋買賣合同，如買受人訴請解除合同的，因案件處理結果一般與他人無關，其他共有人可不列為第三人參與訴訟，如訴請繼續履行合同的，案件處理結果與其他人相關，應将其他共有人列為第三人參與訴訟。

5. 買受人從開發商處購買房屋，尚未辦理産權登記，又将該房屋轉賣給第三人，第三人能否直接請求開發商協助辦理權屬登記？

答：基于合同相對性原則及國家征稅行政權的需要，兼顧當事人交易便捷和訴訟便利，應起訴買受人确認房屋買賣合同的效力，同時可将開發商列為當事人（第三人），訴請要求其配合将房屋産權變更登記至買受人名下，再要求買受人将房屋産權變更登記至自己名下。

6. 買受人能否以開發商未取得商品房預售許可證為由，訴請确認雙方簽訂的商品房預售合同無效？

答：可以。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

7. 當事人能否以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效？

答：不予支持。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求确認合同無效的，不予支持。

8. 商品房買賣合同被确認無效後，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，是否可以訴請解除商品房擔保貸款合同？

答：可以。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二十條因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

9.房屋買賣合同糾紛中，訴請辦理房産變更登記，是否适用訴訟時效？

答：房屋已經交付，訴請僅要求辦理變更登記的，不适用訴訟時效。

法律依據：《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》規定 已經合法占有轉讓标的物的受讓人請求轉讓人辦理物權變更登記，登記權利人請求無權占有人返還不動産或者動産，利害關系人請求确認物權的歸屬或内容，權利人請求排除妨害、消除危險，對方當事人以超過訴訟時效期間抗辯的，均應不予支持。

10.訴訟請求要求解除房屋買賣合同的，訴訟費如何收取？

答：僅訴請解除合同的，按件收取訴訟費；既訴請解除合同，又有返還購房款等财産性訴訟請求的，按照财産性訴訟請求标準收取訴訟費，不再另外按件收取。

法律依據：

《最高人民法院關于案件級别管轄規定幾個問題的批複》第一條 ......如當事人在訴訟請求中要求解除合同的，應以其具體的訴訟請求金額來确定訴訟标的金額，并據以确定級别管轄。

《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百零一條 既有财産性訴訟請求，又有非财産性訴訟請求的，按照财産性訴訟請求的标準交納訴訟費。有多個财産性訴訟請求的，合并計算交納訴訟費；訴訟請求中有多個非财産性訴訟請求的，按一件交納訴訟費。

11. 訴訟請求僅要求确認房屋買賣合同效力的，訴訟費如何收取？

答：根據所涉房産的價額，按《訴訟費用交納辦法》規定的财産案件收費标準收取訴訟費。确認合同效力後，當事人就案涉房産要求交付、變更登記的，按件收取訴訟費。

溫馨提示：

（1）隻有當事人對合同效力産生争議或者合同效力受到現實挑戰處于不确定狀态時，才可以單獨提起确認合同有效訴訟；

（2）非特殊情況，僅訴請要求确認合同效力，如主張合同有效的，可同時訴請繼續履行合同内容，如主張合同無效，可同時訴請返還購房款、賠償損失等。

12. 房屋買賣合同中，當事人訴請履行不動産的變更登記，訴訟費如何收取？

答：（1）系争合同或房屋産權已經生效裁判确認，隻是未變更不動産登記，當事人訴請變更登記的，應按件收取訴訟費；

（2）系争合同或房屋産權未經生效裁判确認，當事人直接訴請變更登記的，應按系争房産所涉價額确定訴訟費。

法律依據：《最高人民法院關于案件級别管轄規定幾個問題的批複》第一條 在當事人雙方或一方全部沒有履行合同義務的情況下，發生糾紛提起訴訟，如當事人在訴訟請求中明确要求全部履行合同的，應以合同總金額加上其他請求金額作為訴訟标的金額，并據以确定級别管轄。

二、舉證篇

1. 什麼情形下房屋買賣合同無效？

答：一般從行為能力、意思表示、具體條款（内容）等三個角度進行審查。

主要有以下7種情形：

（1）無民事行為能力人簽訂的合同無效；

（2）行為人與相對人以虛假的意思表示簽訂的合同無效；

（3）違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，但該強制性規定不導緻民事法律行為無效的除外；

（4）違背公序良俗的合同無效；

（5）行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的合同無效；

（6）合同中造成對方人身損害或者故意、重大過失造成對方财産損失的免責條款無效；

（7）提供格式條款一方不合理免除或減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的格式條款無效。

2. 房屋交易簽訂兩份不同的合同，産生争議後，法院如何認定其效力？

答：房屋買賣糾紛中，有時存在“陰陽合同”的現象。兩份合同中“陰合同”對内，顯示當事人的真實意思表示；“陽合同”對外，往往為了貸款、避稅等其他目的。

遇到此類糾紛，一般認定“陽合同”中為當事人虛假意思表示，内容無效；若雙方說法不一，可通過實際履行情況、其他關聯協議的約定等綜合分析确立真實的合同。

需要注意的是，“陰陽合同”嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實後，一般偷稅行為有權行政處罰，數額較大或次數較多的，可能構成刑事犯罪。

3. 房屋買賣合同中，出賣人對标的無權處分的，該合同是否有效？

答：按照民法典的立法精神，将債權行為和物權行為做了分離，債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，因此，無權處分的房屋買賣合同不當然無效。對于合同相對方能否适用善意取得，實踐中，人民法院一般會審查買賣合意是否為當事人的真實意思表示，并綜合判斷合同相對方是否為善意。真實權利人主張買受人不構成善意的，應當承擔舉證責任。

考量因素：買房人購房動機；獲悉房源的途徑，與當事人的關系；買受人實地看房的經過；合同價格與房屋市場價值是否匹配；房款付款能力；房款的實際流向；房屋交付情況等等。

4. 購買的房屋因特殊原因無法過戶，如何保障自己的權益？

答：可以通過預告登記、登記他項權利、增加違約條款、實際占有使用房屋、保管房屋産權證等房屋證件及購房發票等方式降低自身風險。待過戶條件達成後，一定要及時要求過戶。

5. 産權人将房屋一房數賣，如何處理？

答：首先考慮買受人中是否存在與出賣人串通簽訂合同的情形，若存在，該買受人取得房屋的所有權；不存在串通的情形下，在數個買受人中，已經辦理商品房産權過戶登記手續的，可以優先于其他買受人取得該房屋的所有權，其他買受人可以以合同目的不能實現而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任；若買受人均未辦理登記手續的，以房屋買賣合同已經辦理備案登記的買受人優先取得房屋的所有權。

其次，若買受人既未辦理産權登記，又未辦理合同備案的，則合法占有房屋者可以優先取得所有權。

其他情況下，若買受人未取得房屋所有權，該房屋可以在作價後按比例向買受人清償債務。

6. 房屋買賣合同中，出賣方交付的房屋存在質量問題，如何進行救濟？

答：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期内，出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的，買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗确屬不合格，買受人可主張解除合同及賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人亦可主張解除合同和賠償損失。

7. 房屋買賣合同履行中，發現過戶期限約定不明确的，如何處理？

答：應當遵循誠實信用原則，公平協商處理。雙方可就過戶期限達成補充協議，無法達成補充協議的，可在符合過戶條件時随時要求對方配合，但應當給予一定的準備時間。

8. 房屋買賣合同解除條件有哪些？解除權人應當如何使用？

答：（1）協商一緻解除；

（2）約定的解除條件成就；

（3）不可抗力緻使合同目的不能實現；

（4）在履行期限屆滿前,當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（5）當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限内仍未履行；

（6）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為緻使不能實現合同目的。

符合解除條件的，合同自通知達到對方時解除；未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構确認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

9. 什麼情形下，當事人可以适用情勢變更條款解除合同？

答：（1）合同成立基礎的環境發生異常變動，排除正常的商業風險如市場價格波動、消費者價值觀變化等；

（2）房屋買賣合同成立後，履行完畢之前；

（3）繼續履行對一方當事人損失重大，明顯違反公平原則、等價有償原則；

（4）曾經向對方提出合同的變更而不成。

提醒注意的是，情勢變更原則隻有在極其特殊的情況下才能适用。

10. 什麼情形下違約方可以行使合同解除權？

答：（1）法律上或者事實上不能履行；

（2）債務的标的不适于強制履行或者履行費用過高；

（3）債權人在合理期限内未請求履行；

（4）上述情形緻使合同目的不能實現。

考量因素：違約方不存在惡意違約的情形；違約方繼續履行合同，對其顯失公平；守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。

11. 一方違約後，合同相對方哪些損失不能主張賠償？

答：（1）主觀推測的損失；

（2）懲罰性賠償；

（3）明顯超出實際損失的部分；

（4）因相對方原因造成的擴大損失；

（5）實際無法履行的合同部分。

12. 房屋買賣的特殊情形

（1）工業用房分割出售情形

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條第二款：土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

該情形違反了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的相關規定，但對于強制性規定的類型認定，審理中應當綜合考慮法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等。上述條款認定為管理性規定更為妥當，故不宜以違反法律法規強制性規定為由簡單認定工業用房分割出售的情形無效。

（2）動遷安置房買賣

出賣方尚未辦理動遷房權利登記，房屋買賣合同不違反民法典關于合同效力的相關條款的，應認定買受人享有債權。此種情形中，開發商并非合同當事人，房屋買賣合同對其并無約束力；買受人直接要求将房屋權利登記至本人名下的，法院不予支持。

（3）違法建築物買賣

違法建築物買賣合同無效，雙方各自返還房屋及購房款。若房屋已被拆除、沒收無法返回的，可根據雙方當事人對房屋滅失的過錯情況、當事人對房屋的使用情況來确認買受人的補償數額。

來源：奉法尚賢

文字：毛玮瑤、劉偉

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