房屋買賣後未過戶，房屋拆遷款該歸誰
□ 鄒曉霞 古亞娜
原告王某、被告劉某于2009年簽訂《房屋買賣合同書》，原告于合同簽訂當日支付全額購房款，但未在房管局辦理過戶登記。2019年，該房屋被列入拆遷範圍，原告與被告都主張擁有房屋所有權，那麼房屋拆遷款到底該歸誰所有？6月22日，張家口市橋西區人民法院審理了這樣一起案件。
2009年10月18日，原告王某、被告劉某簽訂《房屋買賣合同書》約定：劉某自願将其房産出售給王某，房屋價款16.8萬元，并保證該房屋無任何糾紛争議，劉某協助王某辦理過戶手續，所需費用由王某負擔。同日，原告王某按照被告劉某的要求，将16.8萬元通過銀行轉賬到被告前妻丁某的賬戶，被告劉某出具收條一張。該房屋屬于家屬樓，單位由于種種原因并未在房管局給房屋辦理房屋産權證明，隻是在單位内部進行過登記。因此，原、被告雙方并未在房管局辦理過戶登記。2019年，該房屋被列入拆遷範圍，補償款高達80餘萬元。被告劉某向拆遷辦主張領取補償款。原告王某認為雙方雖未辦理過戶登記，但雙方簽訂的買賣合同合法有效，并且已經支付了全額購房款，雙方未辦理過戶登記并非是原告的個人原因，因此主張房屋産生的權益歸原告所有，或者拆遷所得的補償款歸原告所有，故将劉某訴至法院。
庭審中，被告劉某辯稱在簽訂書面買賣協議之前雙方有口頭協議，将拆遷款升值部分歸其所有，雙方關系不是買賣，是借款抵押，屬于擔保。同時，劉某主張該協議隻有其自己的簽字而沒有其配偶簽字，自己沒有處分權，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
法院經審理認為：原、被告簽訂的《房屋買賣合同書》有效，但未經登記，故未産生物權變動的效力。關于被告主張本案争議合同實為借款的擔保的抗辯，因合同條款約定了房款及房屋交付情況，原告亦依合同約定按照被告指示交付房款給被告前妻，且涉案房屋實際交付原告占有使用至今已十餘年，另被告并未提交證據證明該涉案合同為借貸擔保，故對被告該抗辯不予支持。關于房屋拆遷安置補償款，因涉案房屋的所有權已因拆遷而消滅，原告無法取得該房的産權，在此情形下原告可選擇解除合同或主張所購房屋産權消滅的對價——拆遷補償款，現因被告劉某尚未實際取得拆遷安置所得，則原告請求确認其享有所購買的涉案房屋的拆遷安置補償款，符合法律規定的權利義務相一緻原則，應予支持。法院遂依法判決：原、被告雙方于2009年10月18日簽訂的《房屋買賣合同書》有效；訴争房産的拆遷安置補償權益歸原告劉某所有。
說法：
補償款領取主體是應當依據産權登記情況還是根據雙方房屋買賣協議的客觀情況确定，則需綜合考慮合同與物權變動的法律規定。房屋作為不動産，其物權變更需經登記方産生公示效力。本案中，購房合同隻有被告劉某簽字而沒有被告配偶簽字，該行為屬于無權處分。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第三條之規定，當事人一方以出賣人在締約時對标的物沒有處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，劉某以該協議沒有其配偶簽字，自己沒有處分權為由訴求協議無效，法院不予支持，原、被告簽訂的《房屋買賣合同書》有效，但未産生物權變動的效力。本案中由于客觀因素未能進行物權變更登記，但原告基于雙方簽訂的房屋買賣協議取得涉案房屋的物權期待權。在房屋被拆遷、所有權最終無法兌現時，基于合同主張拆遷補償款作為房屋的對價，符合權利義務相一緻原則。故行政登記并非确定相關權利的唯一、排他的條件，需結合法理、事實綜合判斷。
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