首次業主大會會議表決規則
首次業主大會會議表決規則
根據國家相關物業法律法規及政府指導文件，結合本物業區域實際情況，制定本表決規則。
一、專有部分面積、建築物總面積、業主人數、業主總人數的認定。
1、專有部分面積。專有部分面積按照房地産權證登記的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算。
2、建築物總面積，按照前項的統計總和計算。車位等待定空間在首次召開業主大會時不計入用于确定業主投票權數的專有部分面積。
3、業主人數。按照專有部分的數量（房屋套數）計算，一個專有部分按一人計算，一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算。
4、總人數，按照前項的統計總和計算。
二、選票與表決權
1、選票。每位業主持有一張選票，每張選票具有同等效力。
2、表決權。業主應當自行行使投票權，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議并行使投票權，被委托人可同時代理其他業主的具體人數不得多于5人，業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權，業主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權，業主行使投票權，選票一經投入投票箱，不得再進行任何更改。
未參與表決的業主，其投票權數在業主大會制定大會管理規約或者業主大會議事規則作出規定前不計入已表決的多數票。
三、會議形式
首次業主大會采用書面征求意見形式召開，籌備組應當将選票發放到每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域内公告，凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名，投票的業主所持有的投票權數對應的專有部分面積，應當占建築物總面積過半數，投票的業主人數應當超過總業主人數的二分之一，業主大會會議方有效。
四、表決程序
籌備組根據本物業管理區域的實際情況，可組建若幹收發票組、唱票組、計票組、監票組等工作組，每組三人以上，由籌備組成員和從本物業管理區内招募的熱心業主組成，委員候選人及其有利害關系的業主應回避，不能擔任收發票、唱票、計票、監票等工作，籌備組根據業主大會會議通知上确定的時間、地點和形式，組織召開首次業主大會會議。
本次業主大會，按以下程序進行：
1、發放選票。籌備組或籌備組組建的收發票組負責此項工作。收發票組将選票送達每戶業主，确認業主身份。業主須在選票發放簽收登記表上簽字。如收到選票的是非業主時，應交待非業主及時轉交或告知業主。發放選票工作開始3日後，無法送達的，籌備組應當在物業管理區域内公告（公告内容包括：無法送達的業主名單、注意事項：請業主見公告後速與籌備組聯系，在投票截至時間前領取選票并行使投票權、籌備組聯系方式）。
2、投票。投票采用“流動投票”或“集中投票”或兩者相結合的方式進行，投票時間不宜超過7日（發放選票與投票工作可以同時進行）。但投票截至時，回收選票未達到召開業主大會會議應當有物業管理區域内專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加的條件的，應張貼通知，繼續征集未投票業主的投票。
（1）流動投票。投票期限内，籌備組或收發票組上門收集業主的投票，确認業主身份後，業主可将填好的選票，持業主身份的有效證明到指定的票箱進行投票，籌備組或收發票組應當在投票點做好驗核業主身份，簽收選票及登記等工作，社區居委會在現場監督。
（2）集中投票。籌備組或收發票組集中一個時段在物業管理區域出入口或指定地點設立投票箱。業主将填好的選票，持業主身份的有效證明到指定的投票箱進行投票。籌備組或收發票組應當在投票點做好驗核業主身份，簽收選票及登記等工作，社區居委會在現場監督。
業主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票。代理人須出示業主身份有效證明，書面委托書及本人合法的有效證件。投票的時間超過一天的，在投票當天截至的時間，籌備組或收發票組應對投票箱封箱，封好的投票箱放置在籌備組或指定的安全地點，任何人不得毀損投票箱。
3、計票。投票結束後，在街道辦事處，社區居委會的指導監督下，由監票組，計票組進行公開唱票，驗票，統計投票結果，有條件的，計票應考慮采用電腦計算等科技手段，提高計票準确率和工作效率。
七、業主大會決定“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建築物及其附屬設施”的事項，應當經業主投票權數對應的專有部分面積占建築物總面積2/3以上，且業主人數占總人數2/3以上的業主同意；決定其他事項，應當經業主投票權數對應的專有部分面積占建築物總面積過半數，且業主人數占總人數過半數的業主同意。
八、本表決規則規定未盡事宜的處理以及本規則的解釋，由業主大會會議籌備組負責解釋。
業主委員會委員候選人産生辦法
根據《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，結合本小區的實際情況，制定本辦法。
一、業主委員會人數：7名。
二、業主委員會候選人人數：10名。
三、候選人資格：
1、本物業管理區域内具有完全民事行為能力；
2、遵守國家有關法律、法規；
3、遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
4、本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；
5、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
6、具有較強的公信力及一定的組織能力；
7、具備必要的工作時間。
四、候選人産生辦法：
1、候選人名額：共10名，其中 庭2名、 庭2名、 庭2名、 庭2名、 庭2名。
2、候選人産生方式：
（1）該棟3名以上業主共同推薦；
（2）業主自薦。
如該棟推薦或自薦的總人數超出本條第1項規定的，由籌備組書面詢問該棟業主意見，支持率前2名的為該棟候選人。
五、本辦法如有不明之處，籌備組負責補充和解釋。
附：籌備組聯系人：，電話：
業主委員會選舉辦法
第一章 總則
第一條 根據我國物業法律、法規和房地産管理部門關于物業管理的相關規定，制定本辦法。
第二條 業主委員會的選舉由上一屆業主委員會主持。第一屆業主委員會，由業主大會籌備組在有關政府部門的指導下，按本辦法選舉産生。
第三條 業主委員會的委員由業主大會選舉産生。業主委員會成員每屆任期三年，最高連任不得超過兩屆。業主委員會委員的人數為7名。業主委員會可以選舉産生主任一名和副主任兩名。
第二章 業主大會前期籌備工作
第四條 為了召開業主大會，産生第一屆業主委員會，可由業主代表、建設單位代表組成籌備組，負責業主大會的籌備工作。
第五條 籌備組成立後，其成員名單應在小區内張榜公示一周以上，接受全體業主的監督。
第六條 籌備組應做好以下工作：
（一）确定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和内容；
（二）參照政府主管部門制定的示範文本，拟定《業主委員會章程》、《業主公約》、《業主大會議事規則》和《業主委員會選舉辦法》；
（三）确定業主委員會委員候選人産生辦法及名單；
（四）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第七條 按本選舉辦法選舉産生第一屆業主委員會後，籌備組自動解散。
第三章 業主大會
第八條 業主大會應由過半數以上具有投票權的業主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托他人代理出席。
第九條 業主大會采用書面征求意見的形式。書面征求意見書應用有效送達方式。
第四章 業主委員會選舉辦法
第十條 業主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業，道德品質好，責任心強，具有較強的組織能力和協調能力，有一定的時間從事業主委員會的工作，具有完全的民事行為能力的産權人、産權人代表、産權共有人。候選人可由本人自薦、業主推薦或籌備組商議的方法産生，籌備組或業主委員會進行最後資格确認。候選人産生後應公示一周。業主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上業主聯名提出符合條件的候選人。候選人名單應在業主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。
第十一條 業主委員會選舉，由業主大會籌備組推選的召集人或上一屆業主委員主任或主任指定的副主任主持。
第十二條 業主委員會委員的選舉，一律采用實名投票的方法。業主對于委員候選人可以投贊成票、反對票，也可以棄權。
第十三條 業主如果在業主大會期間因故不能到場的，可由本人填寫選票後，以書面形式委托其他業主代為投遞選票。
第十四條 投票結束後，由業主大會推選的監票、計票人員或者業主委員會的人員将投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監票人簽字。
第十五條 每次選舉所投的票數，多于投票人數的無效，等于或者少于投票人數的有效。每一選票所選的人數，多于規定應選代表人數的作廢，等于或者少于規定應選代表人數的有效。
第十六條 全體業主過1/2參加投票，選舉有效。業主委員會委員選舉采取差額選舉辦法，差額人數不超過三人。依據得票數順序産生中選人。
第十七條 如遇票數相等不能确定當選人時，應當就票數相等的候選人再次投票，以得票多的當選。
第十八條 選舉結果在召開業主大會當天宣布，所有選票應當保留備查。
第十九條 業主委員會的委員受全體業主的直接監督。經擁有物業管理區域内20%以上投票權數的業主提議可以提請罷免選出的委員。
第二十條 業主委員會的委員有下列情況之一的，其業主委員會委員資格将終止，并由業主委員會提出并确認。業主委員會委員資格被終止後，可補選新的業主委員會委員，業主委員會可采用自薦或推薦的方法産生增補候選人，并經業主委員會2/3委員通過，成為補選業主委員會委員。
（1）已不是業主的；
（2）年度内無故缺席業主委員會會議三次以上的；
（3）因疾病而喪失履行責任能力的；
（4）被司法部門認定有犯罪行為的；
（5）以書面形式向業主委員會提出辭呈的；
（6）兼任所轄區域物業管理企業工作的；
（7）其他原因不适宜擔任業主委員會委員的。
第二十一條 罷免業主委員會委員由業主大會做出決定。罷免采用實名投票的表決方式，須經過半數的業主代表通過。業主委員會委員被罷免後，按本辦法中的補選業主委員會委員方法補選業主委員會委員。
第二十二條 罷免要求應當寫明罷免理由。被提請罷免的成員有權在業主大會上提出申辯意見，也可以書面提出申辯意見。
第二十三條 離任委員必須在三日内将其保管的業主委員會的印章、文件、資料、帳簿及其屬于業主委員會所有的财物等移交給業主委員會，造成經濟損失的應承擔經濟責任。
第二十四條 首次業主大會選舉産生的業主委員會，應當自選舉産生之日起30日内，向所在區物業管理行政主管部門申請登記備案。同意備案日期為業主委員會成立日期。
第二十五條業主委員會成立時，上屆業主委員會或第一屆業主大會籌備組的工作職責終止，宣布解散。
第五章 附則
第二十六條 本選舉辦法中稱業主，是指物業産權人、産權人代表、産權共有人；本選舉辦法中稱使用人，是指物業的承租人和實際使用人。
第二十七條 本選舉辦法未盡事宜按我國法律、法規和相關物業管理規定執行。若與國家法律、法規向抵觸，按國家法律、法規執行。
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