（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎麼操作？
鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
網簽、審稅、過戶等房屋買賣的過程都需要賣房人親自簽字【注：網簽這個環節因可在中介處完成，故審查不是很嚴格】，非本人簽字的，房産交易中心不給辦理相關手續，房屋買賣的流程不能順利進行。如果房屋所有權人（全部或部分）是精神病人（“精神病人”是一個法學上的概念，指無民事行為能力人或限制民事行為能力人，通俗地講就是不能正确表達自己意思的人），那麼，房屋買賣的程序是不能完成的。
是否可以通過公證委托的方式解決上述問題？有了公證委托書，代理人就可以代理被代理人（精神病人）完成上述房産交易的流程了。但是，公證委托書是辦不下來的。因為在辦理公證委托時，公證機關也要審查委托人是否是本人，以及委托人的精神狀态如何（是否有完全民事行為能力）。
綜上，精神病人（無民事行為能力人或限制民事行為能力人）的房屋直接買賣不行，委托公證也行不通。
那麼，（部分）賣房人為精神病人（無民事行為能力人或限制民事行為能力人），賣房的程序怎麼操作？
代理分為委托代理（上文所述公證委托即是典型）、法定代理和指定代理（指定代理很少見）（《民法通則》第六十四條：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。”）既然委托代理行不通，那就要考慮法定代理（注：指定代理行不通，在此不展開，有興趣的朋友可以私下找我交流）
精神病人（包括無民事行為能力人或限制民事行為能力人）的監護人就是其法定代理人。【《民法通則》第十三條規定：“不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相适應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。” 第十四條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是他的法定代理人。”】
《民法通則》第十七條規定：“無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由下列人員擔任監護人： (一)配偶；(二)父母； (三)成年子女； (四)其他近親屬；(五)關系密切的其他親屬、朋友願意承擔監護責任，經精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監護人有争議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。沒有第一款規定的監護人的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔任監護人。”
那麼，需要通過什麼程序來确認精神病人的監護人呢？
需要通過訴訟的程序來确認（部分）賣房人是精神病人（無民事行為能力人或者限制民事行為能力人），進而依法确定其監護人或者由法院指定其監護人。
《民事案件案由規定》第379項是“申請宣告公民無民事行為能力”第380項是“申請宣告公民限制民事行為能力”，即法院可以受理申請宣告公民無民事行為能力和申請宣告公民限制民事行為能力的案件（即法院有這樣的業務）。在具體操作上就是由精神病人的利害關系人【法律依據為《民法通則》第十九條第一款：精神病人的利害關系人，可以向人民法院申請宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。】（注：一般是近親屬申請）向法院申請宣告賣房人為無民事行為能力或者限制民事行為能力人，法院委托司法鑒定中心對被申請人（疑似精神病人）進行行為能力進行鑒定，法院根據司法鑒定中心的鑒定意見進行判決，并指定監護人。
上文已述，精神病人（無民事行為能力人或限制民事行為能力人）的監護人即其法定代理人，可以代理精神病人（無民事行為能力人或限制民事行為能力人）買賣房屋。
（當然，這還涉及其他的法律問題，在此不展開，有興趣的朋友可以找我私下交流。）
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