産業園區五種不同的運營模式分析！
産業園作為一種政府搭台、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差别，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區，之後産業園一直作為中國經濟的一種特殊的産業形态，成為各地區經濟建設的重要支柱。産業園區不同的運營模式，有不同的對策方案及表現形式。
産業園區五種不同的運營模式
第一種模式：政府運營模式
這裡的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區有關聯，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見，園區由政府投資開發，園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然後收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式适合于一些規模小，管理簡單的園區。對于一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。廣州天河軟件園就屬于這類運營模式。
第二種模式：投資運營模式
投資運營模式是通過政府投資建設園區，然後通過房租、固定資産等作為合作資産，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市，實現資産增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
第三種模式：服務運營模式
随着經濟的發展，隻是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作，增加了園區的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
第四種模式：土地盈利模式
随着近十年中國房地産市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區通過控制大面積的土地，在進行初步開發後，短期内提升土地的價值，然後進行地産開發或轉讓。這種模式更像一個有規劃的地産開發商，獲利能力非常的強大，同時也為園區後期的開發奠定了雄厚的财力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。
第五種模式是産業運營模式
一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域産業鍊運營的作用，園區設立的目的就是要做一個産業鍊，比如一些新能源産業園、創意産業園、物流産業園等，這些産業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭台，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區内運營一個重要的産業項目。這種運營模式的産業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如重慶的兩江國家開發區，規劃多個産業一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營複雜，然而一旦建成将在很大的區域内形成壓倒性的産業優勢。
對産業園區不同發展階段的模式分析
所謂産業園區，實際上是由于生産行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發展階段特征的主要依據;
我們在這裡把産業園區的發展定義為四個階段：
第一階段 生産要素聚集
發展階段：要素群集階段;
核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動;
産業聚集動力：低成本導向，由于優惠政策的吸引聖餐要素的低成本導緻人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置;
主要産業類型發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統産業;
産業空間形态：純産業區、在空間上呈現沿交通軸線布局，單個企業或同類企業聚集。
園區功能：加工型、單一的産品制造、加工;
園區增值方式：可稱之為工業産品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鍊”，即通過與區内外，國内外的貿易交換獲取附加值;
與城市發展的空間關系：基本脫離;
代表園區：我國一些發展水平偏低的産業園區目前尚處于這一階段。
第二階段 産業主導特征
發展階段：産業主導階段;
核心驅動力：内裡外力并舉，即政府和企業市場競争力驅動雙重作用;
産業聚集動力：産業鍊導向，各種生産要素重新整合，形成穩定的主導産業和具有上、中、下遊結構特征的産業鍊具有良好的産業支撐和配套條件;
主要産業類型：外向型的産業，其中以電子設備、通訊設施制造業一枝獨秀;
産業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支持，園區内企業自身創新能力較弱;
産業空間形态：純産業區，在空間上呈現圍繞核心企業産業鍊延伸布局;
園區布局：以産品制造為主;
園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技産品生産基地”其增值手段主要是“産業鍊”;
與城市發展空間關系：相對脫離;
代表園區：我國目前大多數發展較高的高新區基本處于這階段。
第三階段 創新突破階段
發展階段：創新突破階段;
核心驅動力：内裡為主，技術推動，企業家精神;
産業聚集動力：創新文化;
主要産業類型：技術密集型、創新型産業、高速信息網絡技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進制造技術等重要的新興領域;
産業發展需求因素：高素質人才、較好的信息、技術及其他高新産業配套服務，園區自身創新能力不斷增強;
産業空間形态：産業社區，産業間開始産生協同效應，在空間上形成圍繞産業集群同層布局;
園區功能：研發型、科技産業型、制造、研發複合功能;
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鍊;
與城市發展空間關系：相對耦合(中樞輻射);
代表園區：中關村科技園、台灣新竹、法國索菲亞高科技園區。
第四個階段 現代科技都市
發展階段：财富凝聚階段;
核心驅動力：高價值的“财富級”要素的推動;
産業聚集動力：高勢能優勢;
主要産業類型：文化創意、科技創新産業、及其他高端現代服務業為主;
産業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融本;
産業空間形态：綜合新城，在空間上，城市功能和産業功能完全融合;
園區功能：複合型(事業發展中心—生活樂園)，現代化綜合城市功能，産業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區;
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研發型産業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“财富鍊”;
與城市發展空間關系：緊密融合(多級耦合式);
代表園區：美國矽谷。
優秀産業園運營的7個核心要素第一步：運營主體要明确
運營主體性質的不同，決定了園區運營模式的不同；
政府創辦型園區：成績第一
企業創辦型園區：效益第一
第二步：功能規劃要清晰
1）孵化區域：
園中有器（孵化器），培養原創型項目；
案例：武漢的産業園都要求配備一個專業孵化器；武漢的凱迪、三特索道、凡谷電子、華工科技、國測電力、上市企業幾乎都是從孵化器裡成長出來的。
2）生産區域：
生産、調試、組裝基地，規模化生産。
3）展示區域：
多功能展示廳、會議室，交易區域、體驗式營銷。
4）配套區域：
滿足企業人員的吃喝玩樂，休閑配套；
一個工業園不見得要咖啡廳，一個産業園一定得有個咖啡廳；商務談判交流！
第三步：組織架構要明晰
1）産業研究部門：
了解定向産業的産業組織結構、産業特征、産業規模、産業企業分布、産業發展趨勢，為園區的運營和招商提供理論指導。
2）招商銷售部門：
将園區的物業通過有效的渠道尋找到有效客戶，促成簽約；坐招、行招同時進行。
3）産業服務部門：
融資服務、市場拓展服務、項目診斷、财務法律咨詢、人員招聘培訓等等。
4）物業服務部門：
良好的物業服務提升客戶的滿意度和物業的保值升值。
第四步：平台建設是關鍵
平台建設是決定産業園區檔次關鍵 。
1）融資平台：
政府、民間、園區 三種融資渠道
2）推介平台：
協會、展會、例會、峰會
3）研發平台：
大學實驗室和科研院所的技術開發
4）專業共用平台：
産業企業共用的一項服務或者設備
第五步：專業服務很重要
園區作為綜合性的服務平台，與提供财務、金融投資、法律、人力資源、貿易展會、技術轉移、項目申報、政策信息、國際合作、上市輔導等的專業機構合作，為企業提供全面且專業的增值服務；采用專案管理的服務模式，為企業提供定制式的專業服務。
服務好産業園入駐企業是産業園運營服務的重要工作内容，園區企業所涉及的第三方服務不計其數，不是每一項都需要産業園運營團隊親自來提供的，實際上産業園也沒有這個能力和精力做到事無巨細。産業園應該抓大放小，全力做好專業服務，其他非核心服務交給第三方服務機構即可！
比如：做好企業同政府的橋梁，當好園區企業的政務管家，做好園區的政策項目輔導和申報！這幾乎是所有園區企業的剛需，也是園區天然有這個服務優勢，當然也是必須具備的專業服務能力！
第六步：園區活動這樣搞
活動是塑造園區産業氛圍、服務園區企業的重要手段和形式！服務送上門、投融資對接、企業内訓、采購交易大集市、業務交流會、企業參訪、人才培育！
通過這些活動形式為在園區中常駐辦公的企業提供政策、資金、業務鍊接和合作平台搭建等切身服務，不止于“租賃”，而是洞察企業的核心需求，發揮園區的平台作用，力求逐漸實現真正的“産業服務”職能！
在園區運營方面創業孵化鍊條與大學和院所等創新、人才源頭的合作，通過各種方式和活動吸引大學生和優秀人才到園區實習或創業！
活動計劃
第七步：園區品牌影響力塑造
1)廣泛拓展院所、高校、社會組織的合作
在具體運營服務工作過程中，園區運營團隊應該積極開展與各級政府部門、科研院所、社會組織的合作。同時加強園區企業與外地，以及海外相關組織的合作，積極開展互動交流活動，提升街區對高層次創新創業人才的吸引力，形成良好的人才聚集品牌。
2)園區整體設計規劃與定位
對産業園品牌綜合分析、定位與策略，通過視覺傳達，使受衆群體直觀了産業園的品牌信息，結合方案進行環境打造！
3)品牌建設與推廣
網站和微信平台開發。線上全網推廣(網站、微信、社交、EDM)。通過準确優化網站排名、社交平台、微信推廣和粉絲等互聯網宣傳方式提升産業園在網絡上的品牌影響力。
4）創業氛圍打造
通過主辦和承辦全國性重點投融資對接會、創業大賽，為園區創業企業提供融資渠道和被投資機會。定期邀請知名導師和天使投資人開展項目路演活動，促進入住企業創業質量。積極承接區市級創業、路演活動。
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