我父親曾經有過一套兩居室,臨終前多次提出過戶給我,我沒有當回事兒,後來腸子都悔青了。
話說父親65歲那年,賣掉了老家農村的三間房子,帶着八萬塊房款和五萬六責任田轉讓費,加上我添的三萬塊,和媽媽一起在我居住的城裡買了個二手兩居室。
媽媽是72歲的時候走的,父親自己在這座房子裡度過了十多年,直到前年去世。父親臨終前幾年,好幾次要把房子過戶給我,我都一笑置之。
真應了那句老話,人無遠慮 必有近憂。原以為,父親留下的房子是接近三十年的老房子,他走了後我把它出租坐等收錢不就完了嘛,沒想到,去年趕上了拆遷。開發商不但要房産證、父親的身份證,更要命的是,還需要本人簽字!
我去,老爹都走了兩年多了,上哪兒去找他老人家簽字,摁手印呀!
萬般無奈之下,我隻好去辦理遺産繼承公證,那麻煩勁兒就甭提了,不但把我自己折騰個半死,還得不遠千裡從老家把大姐和兩個妹妹請來,費了九牛二虎之力才拿到了公證手續。現在想起來,都是當初沒有辦理房屋過戶惹的禍。
從我的教訓來看,等到父親去世了再去辦房産過戶就晚了,最好是在父親去世前就把房産過戶到子女名下。
原因有二:
一是便于日後房屋買賣。
凡是涉及房屋買賣,肯定需要主人簽字。父親如果去世,他的房子一旦需要出售,鬧心事兒就來了。
此時,過戶到子女名下的優勢就凸顯出來了。
二是規避财産糾紛。
如果父親隻有一個子女,爺爺奶奶也不健在還好,不然的話,父親去世後,很可能其他兄弟姐妹,或者爺爺奶奶會對房子提出繼承的訴求。
這樣一來,問題就複雜了。
與其日後麻煩多多,不如趁父親尚健在時把房子過戶到自己手裡,安心又踏實。
子女要将老人的房子過戶在自己名下主要有三種途徑:
1.交易。房屋買賣辦理過戶的主要費用有營業稅、個人所得稅和契稅三種。其中房産滿五年,營業稅和個稅是免征的,隻需繳納契稅和産權轉移登記費。如果房産未滿五年,既要繳納營業稅和個稅,也要繳納契稅和産權轉移登記費。
2.贈與。辦理贈與過戶,需要交納個人所得稅、契稅和公證費。贈與過戶是沒有營業稅的,因為贈與是被認為是無償受贈的行為,所以需要受贈人繳納個人所得稅和公證費。
3.繼承。理論上講,通過繼承的方式将房産留給兒女是稅費最少的一種方式,如果沒有别的考慮,可以等到父母過世之後再辦理房産過戶,這一過程隻需要繳納極少的登記費和印花稅。子女通過繼承方式取得房産證滿5年之後,如果再出售該房産時沒有其他物業,則可同時免繳個人所得稅和營業稅,隻需要繳納少量的交易手續費。即使在房産證不到5年的情況下出手,也隻需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅。
至于大家關心的選擇哪種方式過戶最合算,要具體情況具體分析。對于父親居住超過五年又是家裡唯一房産的房子,用買賣的方式過戶最合算,因為不但免營業稅,還免個人所得稅。如果是五年以内的房子還是選擇贈與過戶比較省錢。繼承既費時又費錢,不建議采用。
總之,父親去世前最好把他的房産過戶到自己名下,萬一來不及,在老人去世後也要想着早點過戶。當然了,你也可以不過戶,前提是一輩子不想賣房,也遇不到諸如拆遷等特殊情況。
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