典型案例剖析：3家高端養老社區的亮點與運營模式
編者：萬仁濤。全文約4400字，建議閱讀時間10分鐘
養老市場不再僅是地産開發商的發展領域，多家大中小型保險企業紛紛入局，攜手醫療機構，規劃自己的“大養老”産業藍圖，打造“保單+養老”的發展新格局。今天，我們挑選其中三家保險企業的養老社區項目，從項目亮點、收費模式等方面，探秘高端養老社區的“幹法”。泰康之家·申園
（一）項目概況
泰康之家·申園是泰康之家在上海布局的大型醫養社區，也是泰康之家在華東地區的首個醫養結合項目，位于上海市松江區佘山腳下，毗鄰廣富林遺址公園、辰山植物園。
社區總投資48億元，占地面積9萬㎡，地上建築面積約22萬㎡，地下建築面積約9.6萬㎡，可提供約1840戶獨立生活養老單元。包括17棟高層塔樓和數座低層建築構成的社區公共服務設施。其中高層塔樓中包括1座醫院、6座獨立生活樓及10棟活躍老人生活樓。社區分兩期開發，其中一期已于2016年7月18日投入使用。配置二級康複醫院和約440張康複護理床位。
社區自帶二級康複醫院已納醫保，距上海市第一人民醫院南院三甲資質僅4公裡，另外廣富林街道衛生服務中心與申園距離很近，醫養結合優勢明顯。
（二）項目亮點
1.醫養結合，全方位健康保障
泰康在醫療方面比較突出。泰康之家每一個養老社區均配建一家醫院；集醫療、保健、頤養為一體的全科診所，為居民提供常見病診療服務。申園配建二級康複醫院，可以滿足居民日常的健康及醫療要求，為上海市醫保定點單位。與國内多家知名三甲醫院合作，實現雙向轉診、綠色通道、遠程醫療、專家會診等服務。
據講解人員介紹，裡面的醫生都是社區專門聘請的有老年人相關疾病治療經驗的執業醫師，都是專職人員，非兼職。
醫院雖小，五髒俱全。除了婦産科、兒科，科室也一應俱全。
醫院中還包含了住院區，這裡的住院區并不是普通醫院裡僅供治療疾病或動手術的病人使用，它主要是供無自理能力的老人及其家屬居住。
醫療護理從“協助生活”，到“專業護理”，到“記憶照顧”，共分5級。護理等級越高，照顧内容越多。
據講解人員介紹案例，這裡對老年癡呆症患者的護理是無微不至的，充分維護了病人的尊嚴。
X射線檢查室
核磁共振室
大廳
護理病房
2.豐富的文化娛樂活動配套
活動區占地面積最大，這裡給有自理能力的老人提供各種活動場所。
布局包括餐廳、圖書館、健身房、遊泳池、電影院、舞蹈室、麻将室、書畫室、卡拉OK室，甚至還有教堂、佛堂。老人們在這裡可以根據自己的興趣愛好參與活動。這些活動有的是社區聘請外部老師指導的，有的是有特長的老人們自己組織帶教的。
在生活上，社區管理者鼓勵老人們多社交，以提高生活質量。
指示牌
圖書館
卡拉ok室
3.充分的适老化設計和人文關懷
住宿區是提供有自理能力的老人住宿用的。
有四種戶型：40平米一室一廳、60平米一室一廳、80平米一室一廳、120平米兩室一廳一書房。
類似星級賓館，很整潔敞亮，同時又有家的溫度。各類設施一應俱全。住戶甚至可以在室内自己做菜做飯。家具圓角設計，淋浴間加裝防滑安全設施，冬天有地暖，夏天有空調。
為了讓老人更有家的感受，園區規定：住戶隻要不改變房間結構，可以将自己的家居用品搬入。
走廊
房間
小戶型床鋪
小戶型浴室
大戶型客廳
溫馨的設計
4.五大供餐模式，滿足不同長者需求
①樂泰彙餐廳：提供居民一日三餐，自助式餐廳，餐廳内放置了小黑闆，用于收集居民喜好的菜品。居民也可将喜歡的菜品及制作方法直接告知廚師。
②特需（零點）餐廳：早餐：主打低鹽、低糖、低嘌呤餐廳，慢病膳食餐廳；午餐：主打低鹽、低糖、低嘌呤餐廳，慢病膳食餐廳；晚餐：每日提供不同澆頭的面條。
③樂選彙餐廳：蒸菜自選餐，居民可根據自己喜歡的口味随意搭配，一周更換一次菜單。
④聚泰彙餐廳：提供中西式小自助，每3周更換一次菜單，可定制主題自助及雞尾酒會。
⑤包房服務：可承接各種桌餐，有東、西佘山，醉白池、廣富林四大包房。社區特為居民推出金婚、銀婚宴，壽宴、生日宴、謝師宴等個性化服務。
（三）收費方式
泰康之家在各個城市的養老社區價格略有不同，另外，跟其他企業的養老社區不同的是，泰康之家旗下的養老社區每6個月會有一次價格調整。我們來看看申園當前執行的最新收費标準（可能會有點複雜，大家可以抽時間研究一下）：
中國人壽——國壽嘉園∙雅境
（一）項目概況
國壽嘉園∙雅境是中國人壽旗下首個健康養老落地項目，聯手Merrill Gardens（魅力花園）聯手打造的高端複合型養老養生社區。
社區位于國家級旅遊度假區蘇州陽澄湖半島，緊鄰蘇州工業園區核心生活區，配套資源齊全，交通動線豐富，出行方式多樣。距蘇州市中心直線距離15公裡，距蘇州工業園區CBD闆塊直線距離10公裡，距京滬高速公路陽澄湖服務區直線距離4公裡。
國壽嘉園·雅境一期東地塊共有536套養生公寓，配套65間精品酒店客房和198間康養公寓，公寓分為四種類型，分别是活力居住型、獨立居住型、協助居住型、專業護理居住型，可為全齡段長者提供高品質養老服務。項目于2019年12月正式開業。
（二）項目亮點
1.有特色的适老化配置
室内在很多設計領域十分考究細節，像可升降的廚房料理台，升降的馬桶座椅，拉門式浴缸或是移動癱瘓病人的吊機以及無處不在的防滑設計等，可謂用心。特殊的有以下幾點：
△蘇州·國壽嘉園雅境·适老化設計細節1
配置起身馬桶，協助老人輕松起立。更安全、更便捷、更衛生。
△蘇州·國壽嘉園雅境·适老化設計細節2
國壽定制的側開門浴缸，無障礙洗浴。
△蘇州·國壽嘉園雅境·适老化設計細節3
半夜離床超過20分鐘，床墊自動報警。工作人員第一時間趕到。
△蘇州·國壽嘉園雅境·适老化設計細節4
專業護理戶型對于部分特殊病人的起吊機設備。
2.活力養老理念，滿足老人多層次人文需求
△蘇州·國壽嘉園雅境·展覽角
創建主題社團、開辦各類培訓課程、開展收藏品、藝術作品、書畫作品巡回展等活動，極大豐富客戶精神需求。
建立長者教育體系，并積極與外部其他組織進行互動交流。老年大學開設各類課程，并不定期組織開展各項豐富的文化娛樂活動，邀請專業老師教授長者各種娛樂項目，包括太極拳、音樂、書畫、歌詠、舞蹈、保健操、手工藝等，還不定期舉行各種健康和保健講座，為長者提供一個優雅的學習環境，提倡“活到老，學到老”這一優良修養理念。
3.雅緻的生态環境
雅境是蘇州園林的風格，把自然生态環境與社區有機結合，讓人有種住在花園裡的感覺。
雅境的整體規劃錯落有緻，采用了新中式的風格，亭台樓閣頗有匠心。建築物的外立面色調古樸，植被覆蓋雖然掩映在冬色裡，也不乏趣味。
園内還引入一方活水，江南園林的層層疊疊在一步一景、移步移景中靈動生姿。住宅區域都是4-5層的多層，配備了樓梯和多門電梯。房型大多是一室一廳或者兩室一廳，并不鋪張奢靡。
（三）收費方式
國壽嘉園·雅境康養公寓長住産品分為自理區和護理區兩類，其中自理區定價采用“押金+嘉園卡+月費+餐費”的模式，護理區采用“押金+月費”的模式，如圖：
注：
押金：是客戶入住養老社區時應交納的一筆可按照相關規定無息退還的費用，是入住社區的必要條件。入住押金将作為客戶履行養老服務合同項下的各項義務的保證金以及應對可能突發的健康事件的風險押金。
嘉園卡：是指客戶為入住生活房間所交納的一筆可按照相關規定退還的費用，用于鎖定相關優惠。根據居住房間面積的不同，嘉園卡費将有所區别。《确認書》客戶可以根據《确認書》行權規則選擇是否辦理嘉園卡。
月費：由房租和基礎服務費兩部分構成。
餐費：自理區客戶餐費根據每月實際發生費用結算，護理區客戶餐費包含在月費中。
入住價格表
不辦嘉園卡收費标準
（點擊圖片放大，了解詳情）
辦嘉園卡收費标準
（點擊圖片放大，了解詳情）
押金和嘉園卡退費規則
（點擊圖片放大，了解詳情）
太平小鎮·梧桐人家
（一）項目概況
太平小鎮·梧桐人家位于上海市浦東新區忘憂路100弄，是中國太平保險集團首個旗艦養老社區項目。
項目臨近迪士尼、周浦花海等景區，距離11号線康新公路站和16号線周浦東站都是3KM距離，距離人民廣場車程27.8km（約40分鐘車程）。項目1km到2km範圍内有質子重離子醫院、腫瘤醫院東院、上海國際醫學中心三家醫院。
所處上海的位置
整個社區占地284畝地上建築面積約29.4萬平方米。而整個社區按照服務功能分為養老社區、養老院、康複醫院三種業态，分别對應健康自理長者、介助介護長者與全護理長者的不同層次養老需求，成為纾解養老供需矛盾的一種有效形式。
當長者身體狀況良好時，可在自理生活區暢享活力多元的社區生活，而當長者自理能力逐步下降時，可搬到專業護理區，在家一般的環境中繼續獲得更專業的照護服務。
其中，梧桐人家養老院主要針對介助介護長者提供專業照護服務，總建築面積約1.3萬㎡，共設288張床位，均為雙人間。
（二）項目亮點
1.自建二級康複醫院，實現醫養結合
梧桐人家自建二級康複醫院，并與就近知名三甲醫院合作，提供專屬轉診綠通服務，由此形成醫院和養老社區之間的雙向轉診機制。
患病長者可在醫院接受專業治療，病情好轉後及時釋放公共醫療資源，回到社區家中繼續調養，社區通過康複護理、健康管理、用藥管理和營養餐飲讓長者重新煥發活力、激活生命潛能；而對于健康入住長者，社區本身配備了專業健康管家，為每位入住長者建立健康檔案并主動更新和長期跟蹤。
2.配套中心會所，滿足文娛生活需求
梧桐人家擁有1.1萬㎡中心會所，提供遊泳、球類、健身、書法、瑜伽、美發、超市等各種生活娛樂配套設施。文娛服務内容豐富、形式多樣，以“趣味”、“學習”、“社交”、“養生”為核心，将“快樂養老”的理念貫穿始終，圍繞長者不同的興趣和特長開展多姿多彩的主題活動，為長者構建多樣化的社交娛樂平台。
（三）收費方式
據公衆号藍莓評測發布的《藍莓評測|2020-2021最佳高端養老機構（上海）》，梧桐人家收費模式如下：
1.自理區
梧桐人家獲得入住資格有兩種方式，一種是購買保險，另一種是直接購買養老社區的會籍。獲得入住資格後，需要按月繳納一定費用。
2.養老院（護理區）
梧桐人家養老院目前可接收需護理的老人入住，具體參考價格如下：
總 結
從上述三家高端養老社區的操盤手法，我們做如下總結：
1.精準的客群定位
項目定位為中高端CCRC持續照料社區，面向高淨值人群。
2.配套完善，醫療是關鍵
生活、醫療配套設施較為完善，能夠滿足入住長者生活、醫療與文化娛樂需求。
3.盈利手段與保單挂鈎
以保單産品挂鈎養老社區以及直接繳費為主要盈利手段，少數提供社區租售等其他盈利方式；通過保單對接養老産品，要求投保價格較高，但是相較于其他方式用戶享用較多的優先以及優惠權利，更好實行“保單+養老”的捆綁銷售。
對于地産開發商或其他投資商來說，無法像保險公司能夠利用保單鎖定客戶源，但是可借助完善社區的設施配套，尤其是在醫療方面，成為吸引客戶的一大優勢。
4.優秀的内部環境與充分的适老化設計
這三個項目均位于郊區，内部環境的營造都是下了功夫的。除了環境上的觀感，周到的适老化設計細節，也能給長者舒适、安心的居住體驗。
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