關于「開發間接費」的幾個官方答複~~
1、土地增值稅清算時，項目部業務招待費能否計入開發成本開發間接費用扣除？
答複時間2021-12-09
答複内容
您好！您所咨詢的問題收悉。現針對您所提供的信息回複如下：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(财法字〔1995〕6号)第七條第二項規定，開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地産開發成本)的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。……開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，土地增值稅可扣除的項目開發成本—開發間接費中不包括業務招待費。業務招待費應計入期間費用按規定進行扣除。
感謝您的咨詢！上述回複僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366納稅繳費熱線或主管稅務機關。
答複單位國家稅務總局河南省稅務局
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留言時間2019-08-07
留言内容
2、公司在開發高層樓盤時向周邊居民支付了擋光補償費，是否可以列為房地産開發成本，在土地增值稅清算時扣除？
答複時間2019-08-08
答複内容
您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回複如下：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字〔1995〕6号）第七條第二款規定:“開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
……
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220号）規定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187号）第三條第（一）款規定确認收入，同時将此确認為房地産開發項目的拆遷補償費。房地産開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地産開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187号第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。”
擋光補償費不符合上述文件規定，不得作為房地産開發成本在土地增值稅清算時扣除。
感謝您的咨詢！上述回複僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366熱線或您的主管稅務機關咨詢。大家是否認同，關注金穗源《稅苑微課》解讀。
答複單位國家稅務總局遼甯省12366納稅服務中心
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留言時間2020-05-03
留言内容
3、我公司為房地産開發企業，委托另一房地産公司代建商品房開發項目，代建協議中分别約定建設管理費和銷售管理費，請問建設管理費能否計入開發間接費，在土地增值稅前扣除？
答複時間2020-05-13
答複内容
尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答複如下：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地産開發）的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地産開發成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。……開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
建議您根據企業實際情況判斷是否屬于開發間接費用。
感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯系您的主管稅務機關咨詢。
答複單位國家稅務總局安徽省12366納稅服務中心
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留言時間2019-07-29
留言内容
4、我公司為房地産開發企業，開發某房地産項目，發生的已建未售房屋的物業看護費可以作為開發間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答複時間2019-07-29
答複内容
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地産開發）的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地産開發成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，物業管理費不是公司直接組織、管理開發項目發生的開發間接費用。在計算土地增值稅時，不能作為開發間接費用列支。建議根據實際情況判斷，無法判斷建議聯系當地主管稅務機關核實。大家是否認同，關注金穗源微課解讀。
答複單位國家稅務總局安徽省12366納稅服務中心
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留言時間2020-12-21
留言内容
5、在土增稅清算中，對工程人員的工資計入開發間接費用準予扣除，但是對于其對應的五險一金不準予扣除；稅務局依據是1995稅務局正列舉文件：開發間接費:指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能将其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。這個正列舉裡面沒有五險一金，以此為不準予扣除，我作為企業一方，絕對不能認同。
答複時間2020-12-22
答複内容
您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回複如下：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字〔1995〕6号）規定，第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。穗友們是否認同，關注金穗源微課解讀。
感謝您的咨詢！上述回複僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系河北稅務12366或主管稅務機關。
答複單位國家稅務總局河北省12366納稅服務中心
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留言時間2020-11-11
留言内容
6、房企計入開發間接費用的工資人員有哪些，工程人員、招采人員、維修人員、開發人員是否屬于？如何判斷人員是否符合計入發開間接費用裡的人員工資？
答複時間2020-11-12
答複内容
您好！您所咨詢的問題收悉。現針對您所提供的信息回複如下：
一、根據《國家稅務總局關于印發<房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31号）規定，第二十五條計稅成本是指企業在開發、建造開發産品(包括固定資産，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。……第二十七條 開發産品計稅成本支出的内容如下：……(六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能将其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字〔1995〕6号）第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。……開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。……
因此，按照您的描述，暫不清楚您具體咨詢哪個稅種計算時涉及的開發間接費用，無法做出針對性答複。根據上述文件規定，房地産開發企業在計算企業所得稅方面，開發産品計稅成本支出包括開發間接費。其中，開發間接費所包括的人員工資所指的是管理人員工資。而在計算土地增值稅方面，扣除的項目也包含開發間接費用，該開發間接費用所包括的工資，政策中沒有明确具體該部分人員的範圍。建議您參考上述文件規定，并結合實際情況進行界定。具體事宜您也可聯系主管稅務機關進一步确認。
感謝您的咨詢！上述回複僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。
答複單位國家稅務總局河南省12366納稅服務中心
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留言時間2019-07-23
留言内容
7、我公司為房地産開發企業，開發某地産項目，該項目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經費及工會經費可以作為開發間接費用在土地增值稅扣除嗎？
答複時間2019-07-29
答複内容
尊敬的納稅人您好，您提交的問題已收悉。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地産開發）的成本，是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地産開發成本），包括土地征用及拆遷補償、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問請撥打12366熱線或聯系您的主管稅務機關咨詢。
答複單位國家稅務總局安徽省12366納稅服務中心
開發間接費作為開發成本核算的最後一個項目，也是大家最難判定的核算項目，往往都是本着”與項目相關'而一股腦兒的在該項目進行歸集，殊不知，土增清算可能不認可，所得稅還需要納稅調整!如何把握“開發間接費”的歸集原則呢？
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