恒大融創債務重組關鍵階段，徹底上岸仍有關卡重重
當一衆銷售業績居前的開發商意氣風發地為2023年排兵布陣之時，出險房企則在繁重的案牍中探求破局之法，近來取得了些許進展。
連日來，恒大、融創等在内的出險房企接連釋放了完整的債務重組方案；較早推出方案的花樣年也在近日披露了債權人的最新支持率，已近60%。同期，旭輝、世茂、奧園、華夏幸福等房企也在相關工作上有所進展。出險房企債務重組的進程大有按下“快進鍵”的迹象。
債務重組為出險房企赢得了喘息的時間，融創董事會主席孫宏斌坦言，境外債重組的完成，是公司恢複正常經營的基礎。據克而瑞統計，根據目前各家房企的展期方案，通過後将有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力。
不過，這隻是回歸正軌的第一步。多位受訪人士提及，保交付、促進銷售、完善經營管理，乃至重啟拿地，都是企業向正常經營狀态修複的關鍵工作。
在中指研究院企業研究總監劉水看來，積極自救且資産優質的企業，在房地産市場企穩回升、行業信心增強情況下，未來有較大機會擺脫困境，而一些“躺平”的企業，資産也較差，未來擺脫困境的可能性較小。
債務重組加速推進
境外債務重組方案一再延期的恒大，在近期接連釋放新進展。
先是在3月末，恒大以一則長達201頁的公告，對外披露了完整的重組方案；4月3日晚，再度對外宣布，其已與債權人特别小組的成員簽訂了三份重組支持協議，據此各方同意合作以促進拟議重組的實施。其中，債權人特别小組分别持有現有恒大和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%。
同期，融創也給出了“留債展期+債轉股”的方案。據披露，融創與債權人小組就重組條款達成了協議，後者所持債權占現有債務未償還本金總額的超30%。在1月份即已披露債務重組方案的花樣年，在3月底時公告稱，其現有債務工具59.5%的持有人已經加入了重組支持協議。
有長期跟蹤房地産闆塊的固收分析師向記者表示，早前曾向房企了解過是否存在窗口指導，企業予以否認，但出險房企之間會相互參考重組計劃，一攬子重組境内或境外債務，有助于房企化解債務危機，化解期限均以年計，這也為企業争取了更多時間恢複經營業務。
除了上述成熟的方案之外，其他大多數出險房企仍在努力籌劃債務重組方案。例如，中梁、旭輝等房企，在2月底、3月中旬給出了部分初步指引性條款，涉及債務支付方式、展期期限等内容。
3月27日晚，中國奧園公告稱，境外票據暫緩償還債務協議于當日生效。據知情人士透露，在重組顧問畢馬威的推動下，奧園在與境外主要債權人達成前述協議的同時，也已正式開始與境外主要債權人展開整體債務重組方案。奧園方面表示，希望于今年年中完成重組，實現上市公司複牌交易。
4月初，世茂方面對外披露，目前已将重組方案的草案發送給了美元債債權人小組及協調委員會的顧問，正在努力縮窄重組方案中對各項條款的分歧。
同時，世茂方面表示，正在推進香港東湧酒店群項目貸款重組，還提及該項目有可能作為債務重組的增信。而3月下旬，該酒店群也被委托給仲量聯行獨家出售，世茂方面拟開價約65億港元。究竟是尋求出售還是推進貸款重組，有接近世茂的人士向記者表示，各種可能都存在，看哪種方式更有利于債務重組。
上述固收分析師認為，世茂選擇當下時點推向市場，與目前香港市場有所回暖有關，香港的零售、人流、銷售等自疫情放開後均有所起色，有助于增加投标者信心。
縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也認為，從去年年底、今年年初市場都有大量的貨币供應，局部市場也出現了市場回暖，融資市場也會有所緩和，房企也在利用這個機會推進重組。不過，他也表示，對于部分房企來說，如果現在不推進些動作，可能會面臨退市或清盤的命運，因此從時間點來說，企業也有必要做出些舉措。
盡快重回經營正軌
拿出了一套債務重組方案之後，接下來就是争取債權人的支持。
有出險房企内部人士向記者透露，債務重組的流程大緻上有三步，包括初步方案，與債權人溝通談判達成最終方案，在香港法院完成相關法律程序、重組方案生效。其中，融創、恒大等開發商采用了協議安排的模式，這就要求簽署境外債重組協議的比例達到未償還本金總額的75%，重組方案才算通過。
相較于上述房企已披露的進度，75%的比例頗高。但有多位出險房企内部人士向記者表示，持債金額較高的大戶才有博弈的資本，這部分人通過重組方案之後，散戶一般也會同意，而能得到債權小組的支持，方案基本也沒有太大問題。尤其是在當前的市場行情下，債權人也沒有更好的選擇。
對房企來說，債務重組将成為出險房企化解流動性壓力的突破口。據克而瑞研究中心統計，各家房企展期加權平均期限均達到了3年及以上，也就是說，展期方案通過後，将有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力。
在得以喘息的時間裡，企業要做的就是盡快擺脫困境，重回經營正軌。受訪人士普遍認為，這其中，房企的頭号核心工作是保交付。劉水指出，對存量的停工項目，應盡快引入資方，确保項目順利建設施工，确保竣工交樓，這是房企經營的底線。
而保交付的推進對銷售來說，亦有重要意義。上述出險房企内部人士表示，比如某一地區内的項目如期交付，那麼周邊項目的銷售信心也會得到提振，在暫不償還債務的前提下，也就有資金餘量加大推盤，從而供應現金流。
增加流動性的另一個關鍵措施，就是加快銷售促回款。劉水指出，企業應制定詳細營銷計劃，抓住城市複蘇良機，加快銷售回款。隻有持續的銷售回款，持續的現金流入，企業經營才可持續。
在近日的債務重組說明會上，融創執行董事兼行政總裁汪孟德在談及日後的發展安排時也提到，融創将抓住市場窗口，加大供貨的力度，促使公司銷售在下半年有更好的恢複，以支持公司經營更快恢複穩定。
此外，在業内人士看來，經營走上正軌的标志之一在于能夠重啟拿地。“因為拿地才能解決之後發展的問題。”某華東房企人士認為，一直不拿地，土儲總有消耗完的一天。而2-3年的債務緩沖期也有望成為一個重要的窗口期。
值得一提的是，是否所有企業完成債務重組後都有望恢複如常？黃立沖認為，大部分企業或将難以像當年的佳兆業一樣走出泥潭，因為當前的基礎因素發生了翻天覆地變化。
劉水也指出，積極自救且資産優質的企業，有較大機會擺脫困境，而一些“躺平”的企業，資産也較差，可能性則較小。
這也促使部分企業将資産價值放在了更重要的位置上。汪孟德也坦言，過去一年裡，融創的工作重心之一就是保護資産價值，在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資産，将嚴重影響長期的交付和債務清償。
有目前尚未給出有效債務重組方案的出險房企内部人士向記者透露，目前公司對營銷、去化的需求并不迫切，“有些房企需要賣掉房子解決現金流問題，所以要打5折、7折去銷售，而我們現在沒有這樣的需求，更多的是要保資産。”
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