城市更新專項債案例：廣州海珠區城市更新改造補短闆項目

一、城市更新專項債概況

實施城市更新行動是在我國城市發展新形勢下的重大戰略決策部署，已納入國家“十四五”規劃綱要确定的102項重大工程項目之一，對深化平台企業轉型、有效帶動社會投資、釋放存量資産盤活需求和全面提升城市發展質量，具有重要而深遠的意義。将城市更新與地方政府專項債券（以下簡稱專項債）創新融合，有利于拓寬城市更新項目籌資渠道，并有效激發市場積極性，吸引社會主體參與運營，形成政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式。

城市更新專項債，即以政府為實施主體，通過城市更新專項債或财政資金+專項債形式進行投資。城市更新專項債券主要收入來源包括商業租賃、停車位出租、物管等經營性收入以及土地出讓收入等。該種模式适用對象為項目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項債本息、實現資金自平衡。

優勢是專款專用，資金成本低，運作規範；劣勢是專項債總量較少，投資強度受限，經營提升效率不高。

圖表 1财政撥款+城市更新專項債模式

通過對已發行項目總結分析，當前适用于專項債的城市更新項目主要有人居環境整治類、基礎設施保障類、公共服務提升類、曆史文化保護類和城市生态修複類等5種常見類型，大多數城市更新項目同時兼具多種類型。各類型符合專項債建設内容、适用性分析及對應的專項債投向領域如圖表2所示。

圖表 2适用專項債的城市更新項目常見類型

來源：招商銀行專項債團隊

截至2022年5月末，全國累計發行45個城市更新專項債項目（圖表3），合計218.52億元，分布于廣東、福建、四川、重慶等18個省市，城市更新專項債資金均未用作項目資本金，主要是由于投向細分領域不屬于允許專項債可用作資本金的十大領域。

從投向領域看，已發行項目主要以城鎮老舊小區改造、市政和産業園區基礎設施作為申報投向領域。

從建設内容看，城市更新專項債項目相較于城鎮老舊小區改造項目，建設内容呈現業态更加豐富的特征，一般兼具人居環境整治、基礎設施保障、公共服務提升、曆史文化保護和城市生态修複等五大類中的多種類型。

圖表3 城市更新專項債發行情況

二、廣州海珠區城市更新改造補短闆項目案例解析

（一）項目概況

海珠區是廣州的“老四區”之一，截至2021年末全區生産總值2405.16億元。海珠區曆史悠久，在數十年的發展過程中形成的舊城區建築陳舊落後，内外部環境髒、亂、差，已經與城市發展非常不協調。不僅有損城市形象，而且不利于城市規劃發展。如今海珠區亟需通過改造、重新科學合理地規劃土地和後續發展空間，提升廣州市及海珠區的軟實力。在此背景下，海珠區實施城市更新有利于改善人居環境，吸引投資，促進經濟發展，提高居民收入水平。

2021年7月26日，海珠區人民政府正式印發《廣州市海珠區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目标綱要》。綱要提出海珠在高質量發展過程中依然存在不少短闆和弱項，主要表現其一即為節約集約用地水平有待提升，海珠區需改造提升的“三舊”地塊面積約占城市建設用地的50%，城市更新任務繁重。在此背景下，由廣州市海珠區住房和建設局牽頭，海珠區推進實施了“海珠區城市更新改造補短闆項目”。

海珠區城市更新改造補短闆項目的建設内容共包括三大方面共計23個項目。一是道路品質提升類，包括地鐵站修複、橋梁修複、道路工程，環境整治等共計11項工程；二是老舊小區改造類，包括青晖社區改造等45個老舊小區微改造項目；三是其它類型項目。包括地下車庫建設，學校建設、濕地建設等共計11個項目。項目合計總投資約為 284,567.30萬元。

本項目的全部建設内容已于2020年 12月15日啟動或完成了各項前期工作，計劃于 2024年9月30日前全部完工投入使用。其中，海珠區中海名都配套學校及地下停車庫建設工程計劃于 2022年4月30日完工投入使用；海珠區直管公房改造提升項目計劃于 2022 年1月25日完工；海珠區生活垃圾、 環衛設施提升項目計劃于 2021 年12月31日全部完工并投入使用；海珠區文化服務中心（海珠體育中心二期）計劃于 2023年 12月31日完工投入使用。

（二）資金籌措

海珠區城市更新改造補短闆項目共計23個子項目，合計項目總投資約為 284,567.30萬元，其中工程費用約為 235,853.61 萬元，工程其他費用約為 35,499.26 萬元，預備費用約13,214.43 萬元。項目所需資本金來源為海珠區财政資金，由海珠區财政局統籌安排。

此外，本項目拟通過發行的政府專項債券融資109,400萬元，發行期限是10年，計劃發行利率3.6%。其中2021年計劃通過發行的政府專項債券融資 38,600萬元，按照财政部要求，此次專項債券預計納入 2021 年政府性基金預算管理。

（三）收入來源

在整個專項債申請的融資計劃存續期間内，項目的預期運營收入合計為266,034.82萬元。運營收入由直管公房出租收入、垃圾處理費收入、停車位收入，文化服務中心（體育中心）收入四個部分組成，具體收入測算如下：

1、直管公房出租收入

海珠區直管公房包括住宅及非住宅兩大類，預計每年稅前租金收入約 8361.36 萬元，考慮納稅（13%稅率）及市區二八分成，預計每年租金收入約5819.50萬元，運營期内考慮每年8%增長率。

2、垃圾處理費收入

海珠區全區生活垃圾處理費收入每年預計為1.2 億元，按照每年 8%漲幅測算。

3、停車位收入

目前在建的中海名都學校及地下停車庫項目，預計 2022 年建成使用，建成後将對社會開放約280個停車位，預計每年的停車位收入約 490.56 萬元，考慮每年增長約8%。

4、文化服務中心（體育中心）收入

（1） 體育中心一期物業出租收入

體育中心一期可出租物業面積約 5162.24㎡，預計年租金收入約 666.84 萬元，并考慮每年增長約 8%。

（2） 體育中心停車位收入

體育中心一期可對社會開放約187 個停車位，二期約420個停車位，共607個停車位。預計每年的停車位收入約1063.46 萬元，考慮每年增長約 8%。

（3）體育中心二期遊泳館門票收入及青少年宮培訓費

青少年宮的年招生設計容量為5萬人次（每學期2.5萬人），預計年培訓費收入約為2400萬元；考慮每年增長8%。遊泳館按設計容量年入場人次約3萬，預計年收入約為70.5萬元；考慮每年增長8%。

圖表4 海珠區城市更新項目融資期間運營收入測算表

（四）資金平衡

項目的償債來源為項目建成交付使用後産生的運營收益現金流。

根測算，項目在專項債存續期内需償付的專項債券本息和為148,784.00 萬元，而項目在債券存續期内預計實現的“運營收益” 合計為199,562.79 萬元。測算得出的融資項目預期收益對專項債券本息的覆蓋倍數為1.34，具體如下表所示：

圖表5 海珠區城市更新項目融資期間運營收入測算表

（五）項目特點

不同于一般的城市更新項目，海珠區城市更新改造補短闆項目具有鮮明的綜合性城區功能提升的特點。項目涉及的建設内容多，包括地鐵站改造、道路施工、老舊小區改造、配套學校建設、濕地建設、垃圾處置等工程。本項目規模較大，需要财政投入的資金量大，因此結合其投資特征策劃分期發行專項債，目前已發行5批次，累計發行額43,377萬元。通過本項目實施發展，我們看到本項目未來預期收入主要來自于垃圾處理費。但垃圾處理費的收取涉及運營機制、收費定價、付費習慣等一些列事項，是未來需要重點解決的關鍵。

新形勢下《“地方政府債務化解、存量盤活、基建項目市場化運作及平台公司轉型”實務》高級研修班

培字【2022】第4号-總第263期

邀請函

一、【課程背景】

為培養熟悉基建市場化運作、片區開發、鄉村振興、兩新一重等公益性或半公益性政府項目的投融建運營一體化人才，助力地方政府創新投融資方式，規範推廣政府和社會資本合作模式，高效精準、規範有序化解地方隐性債務、拓寬融資渠道、進一步推進“基建項目落地”，充分發揮“新平台公司”、投資施工企業、金融機構等相關單位在區域經濟發展中的作用，搞清楚專項債、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投資人+EPC等模式的優點和缺點，使項目少走彎路,北京光環時代國際咨詢有限公司特舉辦本研修班，誠邀貴單位決策層帶隊或派員參加。

如何完成任務（目标）：債務化解、片區開發、鄉村振興、老舊小區改造、兩新一重、存量資産盤活、平台公司做大做強、融資渠道拓寬等；

如何選對工具（模式）：專項債、REITs、EOD、PPP、ABO、F+EPC、投資人+EPC等。

如何解決痛點（問題）：

【地方政府痛點】

1、“十四五”期間的項目已謀劃，錢從何來？融不到資如何補救？

2、既要化解隐性債務（行穩），又要發展經濟（緻遠），怎麼辦？

3、專項債要自平衡，PPP準備時間長，都有限額，怎麼選？

4、F+EPC、投資人+EPC或者ABO是否合規？會不會增加隐性債務？怎麼選？

5、EOD、TOD、鄉村振興、大基建、片區開發、公益或半公益項目用什麼模式？怎麼融資？

6、存量“死”資産怎麼盤活？如何注入現金流？

7、怎樣利用有限的财力盤活政府存量資産，整合利用好既有平台公司？

8、《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》怎樣穩妥推進？

【城投、平台公司痛點】

9、平台公司在區域經濟發展過程中是什麼角色？

10、平台公司對項目穩定推進有什麼作用？

11、平台公司對于降低政府債務有什麼作用？

12、平台公司如何幫政府拓寬融資渠道？

13、如何快速打造一個有用的新平台公司？

14、曆史債務如何化解？

15、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設中城投公司業務怎樣轉型發展？

【投建企業痛點】

16、傳統施工項目為什麼越來越少？施工企業如何轉型？

17、大基建項目的投融資重點有哪些？投資人+EPC模式怎麼幹？

18、投建企業如何在“兩金”壓控背景下合規參與投資類或PPP項目?

19、投建企業如何解決項目資本金和項目貸、從而能持續地幹項目？

20、投建企業參與片區開發中的合規問題和風險有哪些？

21、央企與縣城城投公司的F+EPC模式合規問題和風險有哪些？

22、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設央企怎樣參與？

【金融機構痛點】

23、如何讓地方政府、平台公司、投建企業有健康的融資意識？

24、公益項目、片區開發、大基建項目的融資結構如何搭建？

25、片區開發、ABO模式怎麼合規融資？

26、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設金融機構怎樣參與？

27、為什麼政府、投資人、施工企業幹項目總在融資環節走彎路？

二、【研修對象】

建議政府投融資領導、平台公司領導、投建企業、金融機構決策層和實操層一起參加，效果最佳。

包括但不限于：

1、副縣級以上領導幹部或分管投融資領導（書記帶隊效果最佳）；

2、市/區/縣各平台公司主要負責人及所屬項目負責人；

3、市/區/縣委常委部門第一副職，人大機關、政協機關聯系經濟工作的同志；

4、發改委、财政局、國資委（局）、鄉村振興局、教育局、工信局、民政局、自然資源與規劃局、住建局、交通局、農業農村局、林業局、水利局、商務局、文廣體旅局、衛健委、審計局、統計局、市場監督管理局、大項目辦、扶貧辦、各街道辦事處等單位負責人及項目主管負責人；

5、參與片區開發、新型城鎮化、大基建和政府項目的央企、國企、民企、上市公司高管及項目負責人；

6、證券公司、商業銀行、借貸公司、基金公司、擔保公司、評級公司等。

三、【研修内容】

第一天：全天上午9:00-12:00 下午14:00-17:00

主題：《片區開發的投融資實務操作及風險控制》

主講人：張老師--光環咨詢合夥人，畢業于中國人民大學、上海财經大學，現任中國資本市場知名服務機構--大華會計事務所（特殊普通合夥人）高級合夥人，國家會計領軍人才（财政部授予），國家中小企業風險管理工作委員會副會長，澳洲會計師公會華東華中區顧問、證券期貨執業注冊會計師、中國注冊評估師、資深财稅專家、投融資規劃與資源鍊接專家、企業并購重組顧問、企業國際化發展顧問。

課程大綱：

1、目前的宏觀經濟發展與政策調整的解析

2、區域開發建設發展思路和實例

3、城市綜合業務的設計及發展規劃、運作思路及開發路徑

4、片區開發在前期項目判斷階段和後期實施階段各種風險防控以及項目後評價

5、PPP、F+EPC、ABO、REITs等方式的應用

6、棚戶區改造、回遷房建設過程中的疑難問題以及解決方案

7、土地一級開發、片區綜合開發的模式、案例分析

8、土地一級和二級聯動的好處與弊端

9、土地儲備機構的作用

10、土地一級開發的固定收益與溢價分成的優劣勢

11、金融機構如何看待土地一級開發的風險與防控

12、過去20年土地一級開發方式的變遷

13、土地一級開發與産業園區發展

14、開發商參與土地一級開發的盈利模式與利益保障

15、‍城市新區、老舊小區改造、産業園區和新型城鎮化的土地運營模式

16、土地開發融資的渠道、方式和技巧

17、土地一級開發項目成本構成、降低成本的策略

18、土地開發過程的資金平衡問題

19、資源性資産持有的利弊

20、園區産業升級過程中的機遇

21、園區企業和施工及開發公司的業務轉型和升級

22、片區綜合開發項目投融資模式設計、投資資金來源及融資優劣勢等情況

23、項目投融資分析（項目投資期限和規模、資本金的來源和使用要求，債務資金的方式）

24、項目融資需要解決的核心問題

25、财務成本以及資本金收益率

26、片區開發的現金流量平衡

27、融資渠道以及成本分析、融資時序與決策

28、抵押物（包括但不限于股權、在建工程、未來收益權等）

29、夾層融資、信托融資、融資租賃等渠道的優劣勢

30、片區開發的綜合業務指标财務測算

31、如何利用好資産證券化推動區域經濟發展

32、産業基金在區域經濟發展過程中的作用

33、片區開發過程中産業的導入

34、片區開發的推進與政府債務防控的平衡

35、城投公司在區經濟發展過程中的重要性以及15号文給平台公司帶來的影響

36、土地一級開發專項債的充分利用

37、地方債務變化的趨勢與風險防控

38、園區發展過程中的産城運營以及産城運營商

39、政府項目補貼等的處理

第二天：全天上午9:00-12:00 下午14:00-17:00

主題：《2022新形勢下盤活存量資産、地方專項債券暨基建投融資工作實務培訓》

主講人：楊曉怿光環咨詢創新研究中心主任，長期從事基建投資咨詢、地方債務與财政研究；在工作中為多個地方政府與城投提供咨詢服務，從事基建投資咨詢、PPP咨詢、專項債券咨詢、平台投融資與轉型咨詢，擁有數十個項目實操經驗；持續研究基建政策、财政動向與地方債務；長期為《上海證券報》、《中國經營報》、《第一财經》提供政策解讀與專業見解。

課程大綱：

模塊一、新形勢下的地方專項債券“借、用、管、還”

1、地方專項債最新政策解讀

2、哪些項目适合申報專項債券？

3、“項目收益自平衡”的基本要求

4、專項債券項目的配套融資

5、專項債用作項目資本金

6、專項債申報實務工作解析

7、專項債項目“用、管、還”要求

8、專項債券的績效評價及資金調整用途

模塊二、盤活存量資産及基礎設施REITs操作實務

1、最新盤活存量資産政策梳理

2、盤活存量資産重點方向及領域

3、盤活存量資産的七大方式

4、基礎設施 REITs 的申報要求和項目篩選

5、盤活存量資産+循環投資

6、TOT模式實務運作及典型案例

7、盤活存量資産+循環投資

模塊三、縣城新型城鎮化及縣域公共服務綜合提升運作

1、縣城新型城鎮化的機會

2、縣域公共服務一體化項目運作思路

3、城投市場化運作+項目收益自平衡模式構建

4、通過PPP模式引入社會資本

5、結合盤活存量資産、挖掘閑置低效資産價值

6、項目投融資思路及實務工作指南

模塊四、基建項目市場化運作及城投公司轉型

1、隐性債務化解與城投公司轉型

2、城投公司職能定位的變化

3、市場化轉型的目标與路徑

4、結合項目運作實現轉型目标

5、城投公司的市場化運作架構建設

6、市場化改革下的基建與公共服務建設運營目标

7、政企分離背景下的城投公司經營方向

8、PPP模式、ABO模式下的城投職能

9、存量債務化解與公益性職能

模塊五、城市更新與片區開發的政策框架

1、新型城鎮化的相關政策

2、住建部的政策引導

3、政府隐性債務的紅線

4、地産企業的“三道紅線”

5、“房住不炒”的基本要求

6、增加居住功能的供給

7、低效用地的相關政策

8、“成片征收”政策概述

9、租賃住房的政策引導

10、稅收分配與土地收入

模塊六、城市更新與片區開發的籌資模式

1、政策性銀行貸款模式

2、城市更新基金

3、商業銀行貸款

4、項目收益債券

5、信托資金的運用

6、資金的接續與滾動開發

7、後續資産的盤活與滾動

七、城市更新與片區開發的運作流程

1、設定整體目标

2、摸底前期投入

3、推動城市設計

4、修編相應規劃

5、确定實施模式

6、選定實施主體

7、推動地區條例

8、設定籌資模式

9、完成相應流程

10、成立項目公司

八、城市更新與片區開發實務的要點難點

1、規劃與征拆問題

2、實施主體問題

3、财政預算與隐性債務

4、實施流程與招投标、政府采購

5、.資金自平衡的基本要求

6、籌資過程中的主要問題

7、城投公司運作的要點與難點

8、土地一二級聯動中的政策障礙

四、【時間地點】

2022年6月23日（周四）報到，6月24日—25日學習，地點：武漢

五、【收費标準】（含結業證書）

1、會員單位：培訓免費,資料費200/人。

2、非會員收費：2800元/人/期；2人及以上2600元/人/期；3人及以上2500元/人/期。

（含：培訓、資料、場地、茶點及稅費；不含：食宿及交通費用）

3、線上直播一月内可放。

六、【其他服務】

1、會員：3萬/年/單位，每期3人免費，每月1期，全年36人次，用于輪訓（限時優惠）。

2、内訓：可定制專題内訓或外訓，包括但不限于本班主題，例如：鄉村振興項目謀劃内訓、施工企業轉型内訓、平台公司轉型内訓、專項債項目申報全流程内訓、PPP模式操作實務内訓、财政預算績效評價内訓、國企改革績效考核内訓、各種政策解讀内訓等等。

3、顧問：為政府方、投資方、施工企業、平台公司、金融機構提供顧問服務。例如：政府投資項目顧問、社會資本方或施工方投資顧問、平台公司轉型顧問、存量資産盤活顧問、項目融資不到位補救措施顧問（PPP項目無法獲得銀行貸款）、片區開發顧問、鄉村振興顧問等。

4、咨詢：項目全過程投資咨詢,例如：PPP項目兩評一案編制或全生命周期咨詢、平台公司市場化融資可研編制咨詢、專項債申報一案兩書編制咨詢、國有企業投資項目收益測算和風險分析可行性決策報告編制咨詢、财政預算績效評價咨詢、PPP項目績效評價咨詢、國企改革績效考核咨詢等。

七、【主辦單位】

北京光環時代國際咨詢有限公司（簡稱：光環咨詢），成立于2003年，經過多年努力，已發展成為集培訓、顧問、咨詢、投融資為一體的綜合智庫機構。

監督電話：010—68216831

八、【往期照片】部分

九、【報名方式】

報名咨詢：楊老師

聯系電話：13020065002（同微信）

可長按二維碼加老師了解課程！

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最近和幾個圈子好友一起組建了【項目融資交流】群裡有政府、發改、财政、城投、投資施工企業，也有金融機構的朋友，大家平時在群裡聊聊天、訴訴苦，順便談談項目經驗，時不時的組織實地交流，我們很多思路都是和群友們閑聊的時候聊出來的，很喜歡看群裡聊天，别人吐槽的内容，交流多了可以讓自己在實際應用中少走彎路。順便做了個痛點調研，一些不願意透露姓名的行業老司機提供了很有共性的痛點：

1、地方政府如何謀劃項目？如何用有限的資源拓寬融資渠道做更多的項目？

2、地方政府如何讓大基建/政府項目又好又快的落地還沒有後遺症？

3、地方政府如何讓投資人和建築施工企業《明天還依然愛我》？

4、建築施工企業參與土地一二級開發中的合規問題有哪些？模式如何搭建？

5、國企壓控“兩金”背景下，施工企業如何合規參與政府項目、投資類或PPP項目?

6、建築施工企業如何通過表外公司既出表又不擔保且能解決資本金和項目貸？

7、表外公司對于建築施工企業合規參與投資類項目有什麼意義？

8、以“投資人（PPP）+EPC”模式參與園區綜合開發的投融資如何安排？

9、專項債發行及市場化融資的如何結合運用？

10、REITs幹什麼？怎麼幹？誰來幹？

11、暫時把政府财政轉移支付資金作為spv資本金，用以撬動社會資金，撬動的是資本金還是銀行資金？另外社會資本或銀行能否同意這筆資金短時間退出？

12、專項債用于重大項目資本金的條件和标準是什麼？可否用于軌道交通的開發建設中？

13、縣級平台公司融資工具除了項目貸、流動貸之外，還有哪些有效的工具和方法，比如融資租賃、私募、信托等，可否簡要介紹下？

14、公益性資産可以劃進國企，請問醫院、學校等的資産可以劃進國企不？

15、交通類公益性項目怎樣破除沒有經營性收益導緻融資困難的瓶頸，以達到交通先行的效果？？

16、政府投資建設的水利基礎設施如管網、交通基礎設施如公共停車場和路内公共停車泊位等可以作為資産注入國有企業嗎？有沒有法律法規限制?

17、今年5号文對片區開發是利好還是利空？

18、REITs模式在交通領域的适用項目 可否用于軌道交通的投資建設？

19、Reits 的融資模式，他的應用範圍及方式。政府方該如何操作？

20、ABO模式中 政府預算支付通道路徑？

21、地方财政以5000萬元撬動100000萬元投資案例中，政府投資的5000萬元是否要進行核算管理?将來政府要減資3000萬元，這3000萬元是否可以作為政府的财政收入核算管理?

22、F+epc城投做怎麼才合規?

23、交通建設類基本屬公益性的，無法産生收益,項目融資難，怎樣包裝？

24、目前各地abo模式都是正規招标确定的投資人，有幾個能夠确實落地，最後完整收回投資？

25、江蘇省關于規範融資平台公司的指導意見中，所提及的融資平台公司是指銀保監會城投名單的公司還是廣義上理解的地方城投公司？

26、片區開發項目以土地出讓金作為還款來源是否合規？

27、目前片區開發有哪些合規性模式，搞不好終身問責怎麼辦？

28、15号文對城投的影響？

29、15号文對銀行的影響？

30、15号文後專項債項目還能從銀行貸款嗎？

31、40文後的機遇

32、專項債用途調整指引實際工作當中的問題