實例分析：合同意思表示解釋規則與适用｜審判研究

張前進　孫闖　江蘇省宿遷市宿城區人民法院

審判研究ilawtalk

2014年2月20日，原告城某公司（甲方）與被告潘某某（乙方）簽訂《房屋租售協議》一份，該協議約定：

2015年，原告城某公司将涉案房屋所在樓棟整體抵押給第三人工商銀行并辦理抵押登記，擔保債權數額3200萬元。2019年6月至12月，原告城某公司6次向被告潘某某發律師函，要求被告潘某某簽訂購房協議及提存購房款。被告潘某某複函認為，原告城某公司應盡快将房屋解除抵押恢複成可交易狀态，不同意提存購房款，并主張繼續零租金使用房屋。

後，原告城某公司向法院起訴，請求判令：1.确認城某公司與潘某某之間的租賃關系于2019年2月28日終止；2.潘某某立即向城某公司騰退某大廈B座1101号房産；3.潘某某支付占有使用費（按年租金15萬元标準，自2019年3月1日起計算至騰退房屋之日止）及利息（自2019年3月1日起按LPR計算至騰退時止）；4.潘某某支付違約金（自2019年8月31日起按每天125元标準計算至騰退房屋之日止）。

裁判觀點

一審法院認為，《房屋租售協議》的内容，不僅有租賃期限、租金繳納方式、租金計算方式，還載明購買的房号為某大廈1101室、單價為4700元/平方米、購房時間為2019年2月28日前。即《房屋租售協議》不僅包含房屋租賃關系，還包含房屋買賣關系。

關于房屋買賣交易順序（辦理房屋過戶和支付購房款），根據《合同法》第66條規定，當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。本案中，因《房屋租售協議》沒有約定支付購房款和房屋過戶時間，原被告雙方應該同時履行支付購房款和辦理房屋過戶。

關于合同解除及争議條款理解（被告零租金使用房屋的截止時間），雙方就解除抵押和支付購房款形成僵局，城某公司已提出提存購房款的合理方案，但潘某某拒不提存購房款，又不提出其他解決方案，而依據《房屋租售協議》第3條約定，主張隻要城某公司未出售房屋，就可一直無條件零租金使用房屋，有悖誠實信用原則，屬于以自己的行為表明不履行主要債務，城某公司有權行使解除權，房屋買賣合同于2020年4月27日解除。第3條應理解為：在租賃期屆滿之後，如果潘某某購買涉案房屋，在合理期間内，無需繳納房屋占有使用費；如果潘某某不購買涉案房屋，則逾期占有房屋應支付房屋占有使用費。

一審法院判決：一、确認《房屋租售協議》中的租賃關系于2019年2月28日終止；二、潘某某返還涉案房産給城某公司；三、潘某某支付房屋占有使用費（自2019年8月27日起以15萬元/年标準計算至被告騰退房屋之日止）及利息（自2019年8月27日起以占有使用費為基數按LPR标準計算至被告騰退房屋之日止）；四、駁回城某公司的其他訴訟請求。

潘某某不服，上訴認為：1.城某公司在房屋上設置抵押權導緻雙方履行房屋買賣合同出現障礙，又未在協議約定的履行期限之前滌除抵押權，基于抗辯權，城某公司無權要求潘某某支付或提存購房款；2.《房屋租售協議》第3條是合同雙方自願達成的真實意思表示，不違反法律強制性規定，城某公司未履行出售房屋義務，應無條件零租金将房屋交由潘某某使用。

二審法院認為，城某公司明知将按期出售房屋，仍将房屋向案外人設定巨額抵押，造成房屋無法依約辦理過戶，導緻合同目的無法實現，城某公司對此應承擔違約責任，故《房屋租售協議》第3條應解釋為：如果城某公司依約出售房屋，潘某某可以零租金使用房屋至城某公司出售時止；如果城某公司違約無法向潘某某出售房屋，那麼潘某某可以零租金使用房屋至合同解除時止。所以，一審判決認定事實正确，但适用法律錯誤，導緻判決結果不當，改判為：一、維持原審判決第一項、第四項；二、撤銷原審判決第二項、第三項。

法律評析

由于當事人認知能力有限及交易成本考量，審判實踐中，經常遇到當事人對合同要素沒有約定或約定不明，或雖然有約定但對條款的理解有争議的問題。根據《民法典》第510條和第142條、第466條規定，合同沒有約定或約定不明的，按相關條款或交易習慣解釋；合同條款理解有争議的，按文義、整體、目的、習慣和誠信原則解釋。

本案中，雙方當事人對交易順序沒有約定，城某公司認為潘某某應當先給購房款或先提存購房款，潘某某認為城某公司應先滌除抵押權保證能過戶。另外，雙方對合同違約條款（《房屋租售協議》第3條）的理解也有争議，審理過程中，意見分歧較大，不同裁判者給出了完全不同的解釋意見。

一、解釋意見分歧

1.關于合同中沒有約定或約定不明（《房屋租售協議》沒有約定支付購房款及房屋過戶先後順序）的解釋分歧。一種意見認為，原被告雙方沒有約定支付購房款的時間及房屋過戶的時間，根據《民法典》第525條（原《合同法》第66條）規定，應當推定同時履行。

另一種意見認為，原被告之間系不動産買賣合同關系，根據《民法典》第510條和第511條（原《合同法》第61條和第62條）規定，當合同沒有約定或約定不明時，按照不動産交易習慣解釋，應當先支付購房款，後辦理過戶手續。

2.關于合同中已約定條款含義的解釋分歧（《房屋租售協議》第2條［1］）。一種意見，采用誠信原則解釋，認為條款約定的潘某某可零租金使用房屋應有條件有期限，潘某某主張（隻要未購買房屋即可無限期無條件零租金使用房屋）有悖誠實信用原則，所以，該條應解釋為：在租賃期屆滿後，如果潘某某購買涉案房屋，那麼潘某某才可以在合理期間内零租金使用房屋；如果潘某某不購買涉案房屋，則逾期占有房屋應支付房屋占用費。

另一種意見，采用目的解釋，認為城某公司未及時滌除巨額抵押權，造成房屋無法依約過戶給潘某某，導緻合同目的無法實現，所以，該條款應解釋為：如果城某公司依約出售房屋，潘某某可以零租金使用房屋至城某公司出售時止；如果城某公司違約不向潘某某出售房屋，那麼潘某某可以零租金使用房屋至合同解除時止。

二、合同意思表示解釋規則與适用探讨

民商事案件中，意思表示的解釋是裁判者的重要任務之一，它既是對當事人意思的探知，也是一個法律适用過程。如何正确适用解釋規則探求合同真實意思表示？筆者認為，首先，要正确認定解釋對象；其次，要正确區分各解釋方法；最後，要正确使用解釋方法。

（一）确定解釋對象

“合同的解釋對象，是合同條款”，［2］包括兩種，一是合同約定不明或沒有約定而又應當約定的條款，二是合同雙方理解有争議的條款。筆者認為，不同解釋對象的法律适用和解釋路徑差異較大，正确認定解釋對象是作出合法合理解釋的第一步，怎樣确定解釋對象？

1.根據是否訂入合同進行區分。“将未訂入合同但應當在合同中約定的條款認定為沒有約定或約定不明的解釋對象，将已經訂入合同并形成争議的條款認定為理解有争議的解釋對象”。［3］本案中，原被告雙方在《房屋租售協議》中沒有約定支付購房款和房屋過戶時間，故将交易順序認定為沒有約定或約定不明的解釋對象。對《房屋租售協議》第2條，已訂入合同，隻是對該條款的理解有争議，故将該條款認定為：對合同條款理解有争議的解釋對象。

2.根據是否屬于對條款本身的文義理解有争議進行區分。如根據詞句及相關條款約定，屬于對條款本身的文義理解有分歧，應認定該條款為理解有争議的解釋對象，否則應作為合同沒有約定或約定不明的兜底解釋對象。

示例，被告乙在被告甲向原告甲出具的借條上書寫“擔保一年”字樣，該案在訴訟過程中，裁判者對擔保期限的解釋對象形成兩種意見，一是将該條款作為對合同條款理解有争議的解釋對象（原告甲主張擔保期限1年自借期滿起算，被告乙主張擔保期限1年自借款日起算），二是将該條款作為約定不明的解釋對象（雖然約定擔保期限，但未約定起算時間）。

該例中，雖然擔保條款已訂入合同，但擔保約定過于簡單，雙方當事人無補充證據印證，也并非對條款本身的含義形成争議，故應認定該條款為約定不明的解釋對象，直接援引《民法典》第692條法律默示條款，認定保證期間為主債務履行期限屆滿之日起6個月。

（二）合同中沒有約定或約定不明的解釋規則

根據《民法典》第510條規定，合同沒有約定或約定不明的，按相關條款（整體解釋方法）或交易習慣（習慣解釋方法）解釋，如何正确适用解釋方法填補合同漏洞？

1.根據有無法律默示條款，确定是否需要裁判者補充解釋。《民法典（合同編）》關于合同沒有約定或約定不明的法律規定有四十多條，分為兩種模式。

第一種模式，如《民法典》第675條規定所述，當事人合同約定不明又不能達成補充協議，裁判者應當先依據《民法典》510條規定進行補充解釋确定，如無法補充解釋，才适用法律默示條款填補确定。

第二種模式，如《民法典》第686條規定所述，隻要當事人對保證方式沒有約定或約定不明，直接規定适用法律默示條款（按一般保證方式承擔保證責任），即此種情形不需要裁判者依據《民法典》510條規定進行補充解釋。

筆者認為，第一種模式的法律效力屬于一般性規定，第二種模式屬于特别規定。在法律有特别規定時，裁判者應當優先适用，反之，适用一般性規定，即在無法律默示條款情況下，法律才賦予了裁判者對該合同漏洞的解釋權。

2.根據法律規定和舉證規則，正确适用設定的解釋方法。根據《民法典》第510條規定，裁判者可以依照“相關條款”（整體解釋）和“交易習慣”（習慣解釋）進行補充解釋。筆者認為，一方面，裁判者不能使用其他解釋方法（文義、目的、誠信等解釋方法）填補合同漏洞，另一方面，裁判者應正确使用整體、習慣解釋方法，慎于依職權進行習慣解釋，具體适用規則見後文。

本案中，合同雙方沒有約定交易順序，筆者同意第一種解釋意見，應當同時履行。

第一，根據法律效力，《民法典》第525條應當同時履行的規定内容屬于第二種特别規定模式，其效力應當優先于一般性規定适用，不需要裁判者依交易習慣解釋，應直接援引法律默示條款。

第二，根據法律規定［4］和舉證規則，在适用習慣解釋時，交易習慣應由提出主張的當事人承擔舉證責任，裁判者隻有在“當事人已初步證明習慣存在，但内容不清晰”［5］等特定情形時，方可依職權進行習慣解釋。

第三，本案當事人主張同時履行抗辯權能保護合法權益。根據《民法典》第525條規定，同時履行抗辯權的内容包括兩個方面，一是遲延履行上的抗辯，即“一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求”，二是履行内容上的抗辯，即“一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求”。本案中，城某公司在房屋上設定巨額抵押，緻使房屋不能按期過戶，潘某某當然可以城某公司履行不符合約定主張同時履行抗辯權，拒絕給付購房款。

（三）對合同中理解有争議條款的解釋規則

《民法典》第142條和第466條規定，對合同條款理解有争議的，按照“所使用的詞句”（文義解釋）、“相關條款”（整體解釋）、“行為的性質和目的”（目的解釋）、“習慣”（習慣解釋）以及“誠信原則”（誠信解釋）等方法解釋。該規定不足在于未對解釋方法的适用範圍和各規則之間的順位關系作出規定，這給裁判者選取解釋方法留下很大空間。

1.适用解釋方法，應符合解釋方法的适用順序。關于文義和誠信解釋适用順序。文義解釋，“是判斷合同當事人真實意思表示的首要方法，是合同解釋的基礎和起點”，［6］裁判者應當首先使用文義解釋，隻有在文義解釋不能得出合法合理解釋時，才考慮使用其他解釋方法。誠信解釋，隻有在其他解釋方法難以确定合同内容和合同條款的含義時，才能加以運用。

誠信原則，“在性質上屬于一般條款，其實質在于當出現立法當時未預見的新情況、新問題時，法院可依誠實信用原則行使公平裁量權”。［7］所以，“為了避免'向一般條款逃避’的現象出現，唯有在窮盡其他解釋方法仍不能探明當事人真意，或其他解釋方法得出的結論有悖于一般公平正義觀念時，方可運用誠信解釋方法”。［8］

本案中，對《房屋租售協議》第2條理解争議的解釋，筆者同意第二種意見，應适用目的解釋。第一種解釋意見，從平衡雙方利益角度推定，認為該條款通過文義解釋對原告明顯不公，應适用誠信原則解釋。該解釋違反了解釋方法适用順序的法理要求。筆者認為，依據合同内容圍繞合同目的的關系，合同雙方通過對違約責任内容的約定，是為保障交易目的的實現，适用目的解釋能得出合法合理解釋，不應再适用誠信解釋方法。

2.使用解釋方法，應符合解釋方法的适用情形。關于适用情形。筆者認為，各解釋方法都有其通常适用範圍，相互之間并不能通用。裁判者在選擇解釋方法時，應根據對具體條款的定性，對應具體解釋方法的适用情形。

整體解釋，一般适用于“在合同中如果數個條款相互沖突”或“當事人使用了多種語言進行同一意思表示的表達”；［9］目的解釋，一般适用于:“有關的文本中所使用的文字的含義與當事人所明确表達的目的相違背”及“對于不同的解釋結論，需要用目的解釋方法來判斷哪一個結論才是合理的”；［10］習慣解釋，一般适用于“當事人已初步證明習慣存在”。

本案中，對原被告争議條款，通過文義解釋得出的結論明顯不合常理，且争議條款與其他條款不存在沖突，雙方亦未提出生活或交易習慣做法的主張，故不宜選擇文義、整體和習慣解釋方法予以解釋。雙方設定該條款的目的是約定一定違約責任保障實現交易目的，這種違約責任應當是有期限、“可預見”的，但與條款所包含的無限責任含義（無論何種原因，隻要城某公司未出售房屋，潘某某即可無條件零租金使用房屋）顯然相違背，符合目的解釋情形。

3.使用解釋方法，應遵循解釋方法的适用步驟。就此，試從如下四個方面展開分析。

第一，适用文義解釋的關鍵在于解釋結果必須公平，否則應适用其他解釋方法。首先，應根據文義和當事人表述，區分使用一般文義解釋，還是特殊文義解釋；其次，“應當按照詞句的通常意義”，“考慮一個普通人在此情況下對有争議的意思表示所能理解的含義”［11］進行解釋，但“如果該詞句由日常生活用語演化為專用名詞術語後，應按照其特殊意義進行解釋”；［12］最後，檢視解釋結果：一般文義解釋應不能脫離對字面含義的通常理解，特殊文義解釋應當符合舉證規則的要求，解釋結果應當公平。

第二，适用整體解釋應注重合同中其他沒有争議部分的含義。首先，結合其他沒有争議條款，确定整體含義；其次，通過整體其他部分的邏輯推理，分析和說明當事人争議部分意思表示的含義和内容；最後，根據合同内容整體有無邏輯沖突，檢查解釋結果。

第三，适用目的解釋應注重目的決定内容，内容服務于目的的相互關系。首先，從合同内容本身，結合締約背景和合同已履行情況，探求當事人的目的，了解其在作出意思表示時所追求的目的；其次，根據合同目的澄清條款内容，并确定最有利于合同目的的解釋；最後，從當事人角度反觀最有利解釋結果是否明顯偏離訂立合同時的期待。

第四，适用習慣解釋“應當根據當事人所知悉或實踐的生活和交易習慣來對意思表示進行解釋”。［13］首先，确定合同雙方的解釋理由及裁判者自己的理解，解釋是否涉及生活或交易習慣；其次，對涉及生活或交易習慣的存在以及内容，“應當遵循證明責任規則，由提出交易習慣的一方承擔證明義務”；［14］最後，根據對生活或交易習慣的合法性和經常适用或普遍采用，檢查解釋結果的可接受性。

本案中，關于《房屋租售協議》第3條适用目的解釋的具體步驟，具體分析如下：

首先，探求條款目的：雙方當事人已在《房屋租售協議》中約定房号、價款、購房時間等，約定違約條款實為保障原告按期出售房屋。

其次，澄清條款内容：該條約定的是違約責任内容，其意思表示是城某公司應依約出售房屋，否則将承擔一定的違約責任，這種責任非無限責任，故該條款解釋為：如城某公司違約不出售房屋且潘某某主張解除合同，則潘某某可零租金使用房屋至合同解除時止；如城某公司違約不出售房屋後，合同能繼續履行，且潘某某選擇繼續履行，則潘某某可零租金使用房屋至出售時止；如城某公司違約不出售房屋後，合同不能繼續履行，且潘某某不主張解除合同，則由裁判者依法審查是否構成合同僵局，并根據城某公司請求決定是否解除合同，此時，潘某某可零租金使用房屋至判決解除合同時止。

最後，檢視解釋結果：該解釋結果合法合理，亦契合簡化交易手續、降低交易成本、避免交易風險等通常考慮，未明顯偏離合同成立時合同雙方對違約責任的期待。

三、合法合理解釋的評價标準

合法合理解釋的評價标準，既是選擇最優解釋方法的參照，也是确定最有說服力解釋結果的衡量。筆者認為，合法合理解釋的評價标準應包括程序和實體兩個方面：

（一）解釋過程應彰顯程序公正

程序公正，包括解釋規則實施過程的公正和分配權利義務的公正。解釋過程，必須遵守法律效力适用規則、舉證責任分配規則，且不違反解釋方法适用順序、不明顯超出具體解釋方法适用情形等法理規則，并符合法學邏輯，按照具體解釋方法的合理步驟進行解釋。裁判者在解釋說理時，不僅應闡述解釋結果的合法合理性，還應陳述解釋方法的适用過程的合法合理性，彰顯解釋過程的程序公正。

（二）解釋結果必須實體公平

《民法典》第6條規定，“民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理确定各方的權利義務”。“公平原則是民事目的性評價标準。是否違背公平原則，難以從行為本身和行為過程作出評價，而需要從結果上是否符合公平的要求進行評價”。［15］解釋結果必須公平，要求解釋意思表示需要平衡雙方當事人的利益，公平合理地确定意思表示的内容，實現利益在民事法律關系當事人間的公平分配，或恢複原來公平的利益分配狀态，避免民事行為權利義務内容明顯不公。

四、合同意思表示解釋規則與适用的小結

意思表示有其獨特的解釋對象、解釋方法和解釋程序，裁判者在進行合同意思表示解釋時，并非随心所欲，而是必須符合客觀規律、社會常理和法學倫理，隻有這樣，法律的實施才能取得良好的法律效果和社會效果。

［1］案例中《房屋租售協議》第3條約定，如甲方未按約定在租期内将該房屋出售給乙方，甲方需無條件零租金将該房屋給乙方使用，直至甲方将房屋出售給乙方。

［2］崔建遠：“合同解釋的對象及其确定”，載《華東政法大學學報》2018年第5期。

［3］參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與适用（一）》，人民法院出版社2020年版，第36頁。

［4］《民法典總則編司法解釋》第2條規定，當事人主張适用習慣的，應當就習慣及其具體内容提供相應證據；必要時，人民法院可以依職權查明。《合同法司法解釋（二）》第7條規定，對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。