執行案件中“騰房難”如何破解？你需要這份實操指南！

本文轉自：iCourt法秀

執行法院負責兩類事項的騰房，一是執行依據直接确定被執行人騰退房屋，如房屋買賣、租賃等案件中的騰退判項；二是執行過程中對房屋進行變價交付過程中的騰退事項。騰房難，難在占有原因複雜，不能一概而論；難在騰退需要對房屋内居住人和财物進行暫時安置；難在容易引發對抗及突發事件，處理需要謹慎。

本文分析騰房難原因，有針對性找出應對方法。同時總結騰房流程及注意事項，希望能為申請執行人提供一份強制執行騰房攻略。

一、阻礙騰房的事項及破解方法

（一）被騰退房屋的“有理由”占有及破解方法

拒絕騰房的理由很多，其中部分理由聽起來有一定法律依據，能否強制騰房，需要對相關事實、證據進行甄别，判斷能否騰退房屋。

1. 房屋的占用人雖不是物權登記人，但對房屋擁有權利

典型的場景是對被執行人名下的房屋進行拍賣，需要騰退，該房屋居住人提出其是房屋真正權利人，對拍賣、騰退提出執行異議、案外人執行異議之訴，如勝訴能起到阻卻執行甚至是重新确權的目的，将無法騰退房屋。如敗訴法院将繼續進行騰退。

對于申請執行人，應判斷相關情況，參與異議聽證、異議之訴庭審。此種情形的主要判斷依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條，法院審核在查封前是否簽訂合法有效的書面合同并占有該房産；是否已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照法院要求交付執行；是否非因買受人原因未辦理過戶登記。如居住人全部符合上述條件，将無法騰退，如不符合，法院将繼續執行。

2. 被騰退房屋有租賃存在

在騰房時，居住人經常主張簽訂了租賃合同，根據買賣不破租賃要求繼續租住。此種情況，法院應全面核實租賃情況。法院要求承租人提供書面租賃合同，審查租賃合同内容，租賃期限較長甚至在十年以上的應重點關注。審核租賃合同的簽署是在房屋查封前還是查封後，是否繳納租金（有無轉賬記錄），是一次性繳納還是分期繳納 ，租金是否合理，承租人在租賃期間是否一直在該房屋中居住，租賃用途及實際占用情況是否合理等。

根據上述情況綜合判斷，具有明顯不合理情況，如租賃時間過長，無租金支付記錄，租賃發生在查封之後等，法院會及時告知并繼續執行。法院判斷的核心是審核租賃的真實性，租賃是否為逃避執行的虛假租賃。

經判斷，租賃合同真實有效，在租賃期限内無法要求承租人騰房，法院一般會考慮組織申請執行人與承租人進行協商，給承租人一定補償讓其自動搬離或告知承租人房屋現在的權利人，要求承租人支付租金至新權利人處，等待租賃合同到期騰退。

3. 被騰退房屋上設定了居住權

根據民法典規定，不動産上可以設定居住權，設立居住權主要有三種形式，合同設立、生效法律文書設立以及遺囑設立。居住權多來源于家庭成員生活需要。通過合同設立的，需要進行登記。

判斷居住權的有效性，根據合同設立的，要看合同内容及是否進行了登記。根據生效法律文書設立的，要審核有無生效法律文書的确認及具體内容，居住權是否有時間和條件限制，是否有新的生效法律文書或各方達成的協議推翻原有居住權裁判。居住權不可轉讓和繼承，不符合居住權設定條件或居住權人死亡、遷出的，現有占用人應騰退。

如符合居住權規定，法院無法強制騰退，一般會建議申請執行人與居住權人協商處理。如購買該房屋時存在未如實陳述房屋現狀等違約行為，還可嘗試解除買賣合同、要求支付違約金等訴訟手段維權。

（二）被騰退房屋的“無理由”占有

房屋的“無理由”占有，主要指占有行為無事實及法律依據，依照法律規定不能阻卻騰退。常見以下類型：

1. 以系唯一住房或系夫妻共同财産為由拒絕騰退

該情形在司法實踐中觀點比較統一，唯一住房不是拒絕騰房的有效理由。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十條，對于被執行人唯一住房，申請執行人按照當地廉租住房保障面積标準為被執行人及其所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金标準從該房屋變價款中扣除五到八年租金的，自執行通知送達之日起，給予三個月寬限期法院可以強制執行騰退。此外，根據該條司法解釋，對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋或執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的，不必按照上述規定提供房屋或扣除租金，可以強制騰退。

對于被執行人配偶提出執行異議的，一般不能阻止房屋的變價、騰退。根據配偶對該房屋是否要求進行夫妻共同财産分割等異議或訴訟情況，視情況決定是否為提出異議的配偶在房屋變價款中留出相應份額。

2. 無任何理由的阻礙行為

在執行騰退時常見把自己年事已高、體弱多病的父母或親戚請到被騰退房屋居住；找不同的人輪流占用房屋；在房屋中放置煤氣罐等危險物品等，通過上述方法抗拒執行，給強制執行增加難度。發生上述情形，申請執行人應配合法院做好應急預案（下文會詳述），通過強制執行方式騰退，對拒不執行的人，還可能對其拘留、罰款，甚至依法追究其拒執罪的刑事責任。

二、法院辦理騰房類案件的基本原則和工作流程

（一）基本原則

法院辦理騰房案件，主要原則有說服教育與強制執行相結合的原則，避免直接強制騰退。直接執行與間接執行相結合的原則，說服不成，可以強制騰退，也可以采取法律、司法解釋規定的間接強制執行措施，迫使其自動履行。強制執行全程留痕原則，注重利用科技手段，對執行現場進行記錄，根據案件需要，使用單兵系統、指揮車等執行裝備。必要時還可以與執行指揮中心進行連接，對執行現場進行同步遠程監控、指揮協調。

（二）做好強制執行前的準備工作

根據《人民法院辦理執行案件規範》《北京市法院執行工作規範》《北京市高、中級法院執行局（庭）長座談會（第六次會議）紀要》——關于強制執行騰房類案件若幹問題的意見（ 2015 年），應做到執行前對案件進行嚴格審查；立案後做好執行通知的發送和法律釋明工作；預先采取财産查控措施，查控财産的價值範圍包括申請執行費及替代履行的費用、遲延履行金、罰款等可能産生的費用；做好現場勘察工作；視情況和必要性進行強制騰退風險評估和強制騰退預案制定。

現場勘查工作，主要是了解騰退房屋的實際占有、使用人員情況，房屋内的物品以及房屋周邊環境等基本情況，做好風險評估，必要時制定風險評估報告。根據風險評估情況，有必要的，制定詳細周延的強制騰退預案。

風險評估報告應當包括以下内容：被執行人及其相關人員的對抗情緒是否激烈；被騰退房屋内的水、電、氣等的布局；被騰退房屋周邊的環境，是否容易引發聚集圍觀；強制騰退房屋的時機；是否可能引發不良輿論；是否存在其他可能引發暴力抗法、惡性事件或不良社會影響的因素。

強制騰退預案應當包括以下内容：當事人的基本情況；基本案情；現場情況；現場指揮、參與人員及工作分工；執行風險提示、管控和處理；突發事件的應急處置。

（三）法院強制騰房流程及對拒不配合執行的間接執行措施、懲戒措施

1. 強制執行告知。由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間自動履行騰退房屋的義務，逾期不履行的，強制執行。

2. 強制執行見證。強制執行時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場，告知其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應當派人參加，到場人員在筆錄上簽字，未參加或拒絕在筆錄上簽字的不影響執行和執行效力。被執行人是法人或其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。

3. 現場控制及突發事件處理。進入現場後，查明現場狀況，對被執行人及相關人員進行控制，并排除危險品。發生拒執行為或妨害行為等緊急情況，可進行拘留。根據需要協調公安交通管理部門對周邊道路進行封閉及疏導，有必要的，安排現場醫療救護和消防措施。

4. 對人員的騰退及财物的交接、保存。對被執行人及房屋占有使用人經說服教育拒不離開的，可以強制帶離。法院在強制執行前要求被執行人明确接收财物的處所，并告知拒不接收财物的法律後果，包括由此産生的損失由被執行人承擔。被執行人拒不配合的，也沒有查明其有其他居所的，可以要求申請執行人聯系、租賃臨時處所作為接收人員暫時安置及财物的指定處所，并預付或墊付一定期間的租賃費，最終由被執行人承擔并對其強制執行。财物暫存的處所，法院應及時告知被執行人，避免被執行人索賠、申請國家賠償。對現場财産應拍照錄像并制作清單。不宜長期保管或保管費用過高的，可以通過評估、拍賣、變賣等程序處置。

5. 不履行騰退義務的間接強制執行及處罰措施。對不履行騰退義務的被執行人，可以采取責令支付遲延履行金、罰款、拘留、限制出境、在征信系統記錄、通過媒體公布不履行義務信息等間接強制執行措施。

三、作為申請執行人一方，強制騰房應注意事項

（一）做好強制騰房的配合工作

強制騰房中被執行人的對抗情緒較大，配合法院做好準備工作是快速推進執行進程的關鍵。應做好以下工作：

1. 對被執行房屋的占用情況，包括占用人數、占用人員年齡及身體狀況、占用人屋内停留時間規律，屋内設施設備、危險品情況。

2. 根據法院要求及現場情況進行準備工作，做好執行方案及應急預案。法院由于案多人少，很難在短時間摸清執行現場情況并啟動強制騰退并指定、落實方案細節。作為申請執行人一方，為敦促案件進程，應提前做好執行方案及應急預案，必要時準備搬家公司及預定救護車待命，提供全程錄像以備法院錄像遺漏時補充。

3. 對需要強制騰退居住人員及屋内物品，事先尋找、租賃場地，方便臨時安置。有的單位有空置倉庫，可以節省費用，有些需要找距離、價格均合适的倉儲機構。

（二）騰退的後續事宜應注意事項

代為租賃臨時安置人員和物品的房屋，應開具法院認可的票據，該費用最終由被執行人承擔，法院可以強制執行。臨時安置物品的房屋到期，被執行人未領取物品，應及時聯系執行法院，通過再次催告、說明不領取的後果等敦促領取，在法院的參與下妥善處置，保存催告、處理的全過程證據，避免被執行人索賠。

（三）如被執行人在強制騰退後，又占有房屋，六個月内可以請求法院再次騰退

按照民事訴訟法司法解釋第五百一十九條規定，在執行終結六個月内，被執行人或者其他人對已執行的标的有妨害行為的，人民法院可以依申請排除妨害。