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土增清算審核方法及案例解析—土地征用及拆遷補償審核内容及案例

(一)審核方法和内容

1.關注政府發布的拆遷安置辦法,核對本項目拆遷有關的回遷任務、拆遷政策、拆遷位置、拆遷戶數、應回遷面積、安置面積等,與實際列支的拆遷補償成本核對,是否存在多記、虛增的情形。

2.關注立項批文的主要建設内容中,有關拆遷補償戶數、位置、面積等描述,與實際列支的成本費用進行對比。部分企業備案證有注明回遷戶數,此時可與該企業實際回遷戶數對比,是否有多計回遷安置成本的情形。

3.貨币補償方式下,大額的資金支出是否虛增成本,是否有開發商的原始付款憑證及被拆遷戶的收款憑證。

4.同一宗土地有多個開發項目,是否予以分攤,分攤辦法是否合理、合規,具體金額的計算是否正确。

5.土地征用及拆遷補償費的支付對象中是否存在關聯方,有無對關聯單位和個人實施“超額”補償。

(二)常見審核疑點及案例

疑點一:視同銷售成本計算是否正确

案例7-8 某房地産企業對本地區A地塊進行拆遷改造并簽訂拆遷安置協議。協議約定,拆遷戶甲選擇原地安置的補償方式進行回遷改造,甲原房屋面積73.91㎡,儲藏室面積5.45㎡,按照協議的産權調換标準,其應回遷主樓87.21㎡。甲選擇調換本期開發B小區中1号樓1單元1703号住宅(建築測繪面積99.02㎡)進行安置。房地産企業如何計算銷售成本?

解析:根據拆遷安置協議,乙方選擇調換主樓以及儲藏室多于應回遷面積的,被拆遷建築交鑰匙之日,主樓按2,650.00元/㎡,儲藏間按1,800.00元/㎡,乙方向甲方補差假設拆遷協議約定的補差價款符合《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187号)第三條第(一)款規定的收入确認條件。

假設拆遷協議約定的補差價款符合《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187号)第三條第(一)款規定的收入确認條件。

根據上述拆遷協議已知,本項目應回遷面積87.21㎡,按照公允價值2,650.00元/㎡确認收入以及相關成本。

方法一:

按照政策規定,将全部視同銷售收入計入成本,将超過應回遷面積部分,回遷戶支付給房地産開發企業的補差價款,抵減本項目拆遷補償費。

(1)計入收入金額=99.02㎡×2,650.00元/㎡=262,403.00元

(2)拆遷戶補差價款=(99.02-87.21) ㎡×2,650.00元/㎡=31,296.50元

(3)計入視同銷售成本價格=262,403.00元-31,296.5元=231,106.50元

方法二:

計入視同銷售成本時,隻記拆遷戶應回遷部分,即回遷戶支付給房地産企業補差部分直接不計入成本,相應沖減部分也不進行抵減。

計入視同銷售成本價格=87.21㎡×2,650.00元/㎡=231,106.50元

由此可見,兩種方法計算的視同銷售成本價格一緻,納稅人可根據本企業具體賬務處理選擇合理方法進行土地增值稅前扣除。

相關參考政策:

《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220号)

《國家稅務總局關于房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187号)

文章所分享案例思路,均來源于《數字稅務——土地增值稅清算數字化實踐及案例》一書,想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題,将我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經驗相融合,闡述我們在土地增值稅清算數字化踐行之路的探索與發現,為我國現代化稅收治理體系的建立、數據治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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