最高法院：按份共有人優先購買權糾紛51條裁判要點

閱讀提示：所謂優先購買權，是指特定的民事主體依照法律規定享有的先于他人購買某項特定财産的權利。《物權法》第一百零一條對按份共有人優先購買權作了原則性規定，不久前發布的《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第九條至第十四條對相關原則作了細化規定，可謂極富颠覆性，确立了全新的裁判規則，展現了最高人民法院的司法勇氣。為深入理解相關裁判規則，本文系統整理、提煉了最高人民法院相關著述的裁判要點，力求為您提供一個相對清晰的裁判思路。

1.優先購買權有法定和約定之分，按份共有人優先購買權屬于法定優先購買權。

依照權利發生的原因，優先購買權有法定和約定之分。前者是指由法律明文規定，僅特定法律關系中的特定人就出賣人出賣的标的物享有先買權。在我國，除按份共有人優先購買權，法律還規定了房屋承租人優先購買權、有限責任公司股東優先購買權等，都是具體的法定優先購買權類型。後者是指法律并未明文規定，而是由當事人以其意思表示設定的先買權。優先購買權可以通過當事人的約定而産生。對于約定優先購買權的保護，應當參照《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第十二條的規定。需要指出的是，約定優先購買權原則上僅有債權效力，其内容和具體的行使方式、行使期限，依當事人之間的約定，并須借助意思表示解釋的規則加以确定。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第255頁、第336—339頁。

2.按份共有人優先購買權無需公示，即具有對抗第三人的效力。

按份共有人優先購買權系法定優先購買權，按份共有人向第三人轉讓的是其共有份額，而非共有物本身，因此，在第三人與轉讓人訂立轉讓合同時，無論該共有關系以及被轉讓的共有份額是否通過登記方式予以公示，第三人理應知道或顯然知道在該标的物上存在法定的優先購買權人，第三人無法依據善意取得而獲得轉讓的共有份額所有權，故按份共有人優先購買權無需公示，即具有對抗第三人的效力。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第258—259頁。

3.轉讓共有份額與轉讓共有物不同，按份共有人優先購買權僅發生于轉讓共有份額的情形。

轉讓共有份額和轉讓共有物是性質完全不同的兩個概念，應當加以區分。轉讓共有份額是指某共有人将其享有的共有份額轉讓給他人，從而退出共有關系。轉讓共有物，是指将全部或部分共有标的物轉讓給他人，從而使共有關系解體或者共有标的物總量減少。根據《物權法》第一百零一條的規定，按份共有人的優先購買權僅發生于轉讓共有份額的情形，轉讓共有物的，不發生按份共有人優先購買問題。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第261頁。

4.《物權法》第一百零一條所規定的按份共有人優先購買權隻适用于共有人有償轉讓其共有份額的情形。

根據《物權法》第一百零一條的規定，判斷其他按份共有人能否取得被轉讓的共有份額的關鍵是其是否接受第三人受讓該份額的“同等條件”，這裡的“同等條件”主要是指數量、價格、支付方式等。在無償轉讓情形下，根本不存在交易價格、支付方式等，因此，無法對其行使優先購買權的“同等條件”加以客觀判斷。也就是說，無償轉讓與優先購買權之間存在着不可調和的沖突關系，轉讓的無償性和價格的缺乏使優先購買權的适用成為不可能。因此，《物權法》第一百零一條所規定的按份共有人優先購買權隻能适用于共有人有償轉讓其共有份額的情形。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第264—265頁。

5.在共有份額被繼承、遺贈、贈與等情形下，除另有約定外，按份共有人不得行使優先購買權。

根據《物權法》第一百零一條的規定，按份共有人優先購買權産生的起始條件是其他按份共有人有償轉讓其共有份額。在無償轉讓的情形下，得排除優先購買權的适用，除非按份共有人之間另有約定。基于此，《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第九條規定：“共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。”

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第262—265頁。

6.在共有份額無償轉讓的情形下，按份共有人之間約定對拟轉讓的共有份額可優先購買的，隻要該約定合法有效，即應按照約定處理。

優先購買權可因當事人之間的約定産生，即約定優先購買權。約定優先購買權隻要不違背公序良俗、不違反法律法規的強制性規定，對按份共有人即有約束力。因此，雖然無償轉讓不符合法定優先購買權的行使條件，但如果按份共有人對此另有優先購買權的約定并且約定不違反法律、行政法規效力性強制性規定時，應當按照其約定處理。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第266頁。

7.第三人已經完成受讓的共有份額的權屬變動的，約定優先購買權不能對抗該第三人。

約定優先購買權對第三人不産生法律約束力，不能對抗第三人，僅能夠根據約定對轉讓人産生效力。如果按份共有人之間約定在無償轉讓時可優先購買，且一旦主張優先購買，就在轉讓人與主張優先購買的共有人之間按照按份共有人之間約定的條件成立合同，但如果第三人已經完成共有份額的權屬變動，則主張購買的共有人隻能向轉讓人主張違約責任。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第266頁。

8.轉讓人與第三人以互易方式轉讓共有财産份額的，其他共有人可以行使優先購買權。

所謂互易，即以物易物的交易方式。在共有财産份額互易時，用作共有财産份額交換的标的一般仍有其市場價值可以估算，對于優先購買權中的“同等條件”，仍可加以判斷和确定。同時，互易與買賣在本質上具有相近性，法律上一般規定互易準用買賣的規則。對此，《合同法》第一百七十五條作了類似規定。因此，買賣情形下适用的共有财産份額優先購買權制度也适用于互易的場合，亦有其法律上的依據。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第267頁。

9.依法拍賣共有财産份額的，按份共有人可以行使優先購買權。

拍賣隻是在形式上與一般的出賣有所不同，但在本質上并無不同。在價格相同的情況下，拍賣中的競買人對于拍賣的共有财産份額隻是享有債權期待權，而按份共有人基于共有關系對于共有份額則享有一種物權性的權利，以拍賣否定按份共有人優先購買權與法理不符。承認按份共有人優先購買權在拍賣情況下的行使，雖然在一定程度上對拍賣制度“最高價者得”的原則形成沖擊，但這是拍賣和優先購買權兩種法律制度競合的結果，并不能成為否定優先購買權的理由。基于上述，共有财産份額拍賣時，按份共有人可以行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第268頁。

10.因破産、實現擔保物權或執行法院判決而導緻共有财産份額“被動”轉讓的，按份共有人可以行使優先購買權。

因破産、實現擔保物權或執行法院判決而“轉讓”共有财産份額，因轉讓人已不能控制财産，而是由執行機關處置，因此，此種情形中的“轉讓”具有明顯的“被動性”。但無論是因破産、實現擔保物權還是執行法院判決等而折價、拍賣、變賣共有财産份額，其均是将共有财産份額變現或折抵一定價值償債，就其本質而言，均屬于有償轉讓行為，因此，當然應屬于《物權法》第一百零一條所稱的“轉讓”。對此，《合夥企業法》第四十二條第二款即規定：人民法院強制執行合夥人的财産份額時，應當通知全體合夥人，其他合夥人有優先購買權。綜上，因破産、實現擔保物權或執行法院判決而導緻共有财産份額“被動”轉讓時，按份共有人可以行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第269—271頁。

11.通過以物抵債的方式轉讓共有财産份額的，按份共有人可以行使優先購買權。

在轉讓人以共有财産份額抵償債務的情況下，其目的在于通過共有份額所有權的轉移而代替應履行的金錢給付，而其他按份共有人行使優先購買權購買該共有财産份額時，轉讓人将因此獲得相應的金錢或物之對價，以此清償債務對于以物抵債雙方當事人而言并不會導緻其以物抵債目的的喪失，故應當允許其他按份共有人在此情形下依法行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第271頁。

12.以混合贈與的方式轉讓共有财産份額時按份共有人能否行使優先購買權，需要在個案審理中具體判定。

所謂混合贈與，是指要求受贈人為一部分對待給付的贈與。混合贈與和一般的贈與不同，其兼有買賣和贈與因素，故不能按照贈與的情況來完全否定優先購買權的行使。實際上，混合贈與在實踐中有多種情況，需要分情況進行讨論。如果混合贈與中的買賣部分和贈與部分可以完全分開且不影響經濟價值的，則優先購買權人可就買賣部分行使優先購買權；如果買賣部分和贈與部分不能分開或者分開可能影響經濟價值的，在此情況下，要重點根據轉讓人真實意願中的買賣因素大小決定能否行使優先購買權。對此，需要在個案審理中根據優先購買權制度的功能、目的以及對相關權利的衡平之價值理解具體判定。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第272—273頁。

13.按份共有人隻有與第三人處于同等條件下，才可以行使優先購買權。

優先購買權有限制轉讓人締約自由和處分自由的作用，基于此，為了避免實質損害轉讓人的利益，優先購買權人隻有與第三人處于同等條件下才可行使該權利，也隻有在同等條件下才能論及“優先”，所以滿足“同等條件”是優先購買權行使的核心要件，是優先購買權行使的前提。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第275頁。

14.在共同共有情形下，不存在原共同共有人優先購買的問題。

在共同共有情形下，共有人不分份額地共同享有某一所有權，除非共有的基礎喪失或者出現重大理由，否則共有人不得請求分割，對共有物的處分需經過全體共有人同意。對共有物進行分割或處分後，共同共有關系消滅，原共有物上成立新的所有權，也就談不上原共同共有人優先購買的問題。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見（試行）》第92條規定了“原共同共有人優先購買權”，但針對的是共有物分割之後的情形，明顯不同于《物權法》第一百零一條規定的按份共有人的優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第278頁。

15.優先購買權中的“同等條件”并非絕對等同。

所謂絕對等同，是指優先購買權人提出的受讓條件和轉讓人與第三人之間的轉讓合同的條款完全相同。我們認為，優先購買權中的“同等條件并非絕對等同。如果優先購買權人提供的條件優于第三人提供的條件，轉讓人自無拒絕其行使優先購買權之理。隻有當優先購買權人提供的條件足以減少轉讓人的實質利益時，才可排除優先購買權的行使。在判斷是否同等條件時，應以第三人的對待給付為基本标準，但不能完全受限于此，應綜合考慮交易具體情形，把同等條件當成平衡轉讓人和優先購買權人的利益的杠杆，既要實現優先購買權，又不能損害轉讓人的利益，也不能絕對剝奪第三人的購買機會。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第278—279頁。

16.行使優先購買權應具備相應的法定主體資格。

優先購買權行使的後果是在優先購買權人和轉讓人之間成立轉讓合同，因此優先購買權的行使為法律行為，行使主體必須有完全民事行為能力，此為前提要件。此外，在标的物的流通性受法律或政策限制的情形，優先購買權人與第三人一樣，還應有法律或政策允許的資格，如農村村民隻能将住房出賣給本集體經濟組織成員，故優先購買權人必須是本集體經濟組織成員。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第279頁。

17.在第三人提供的交易條件不可被替代的情形下，按份共有人不得行使優先購買權。

在認定何為優先購買權中的“同等條件”時，就第三人提供的交易條件而言，該條件應能被替代或複制，不應包含無法替代履行的給付。假如第三人除了支付價歉，還有照料轉讓人起居生活的從給付義務，并且該義務對轉讓有決定作用，優先購買權人無法替代履行，此種情形下，優先購買權人因無法滿足同等條件，故無法行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第279—280頁。

18.優先購買權人支付的價款一般應等同于第三人向轉讓人允諾支付的價款，如果轉讓人以合理的讓利方式轉讓份額給第三人的，該讓利價格不能适用于優先購買權人。

價格因素為判斷同等條件時主要考慮的因素。一般情況下，優先購買權人支付的價款應當等同于第三人向轉讓人允諾支付的價款。如果優先購買權人願意支付高于第三人對待給付的價款，隻要是真實意思表示，自然應予以準許。如果轉讓人基于某種特殊原因，以合理的讓利方式轉讓份額給第三人時，優先購買權人應以市場價格作為要求受讓的同等條件，而非轉讓人給予第三人的讓利價格。在審判實踐中，轉讓人應當對讓利的合理性承擔舉證責任，以說明讓利價格不能适用于優先購買權人的原因。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第280頁。

19.在支付方式從根本上影響到轉讓人的利益的情形下，應将支付方式作為判斷行使優先購買權“同等條件”的一項條款。

在判斷行使優先購買權中的“同等條件”時，應當考慮價款支付方式。在支付方式從根本上影響到轉讓人的利益的情形下，應将之作為判斷同等條件的一項條款。例如，第三人一次性付款的，優先購買權人不得主張分期支付；轉讓人基于對第三人信用的信賴，允許第三人分期付款的，優先購買權人如果不能取得轉讓人的信賴，則應一次性付款，或對分期付款提供充分擔保；但是如果分期付款屬于行業習慣，與第三人信用無關，則優先購買權人有權要求采用相同的付款方式。如果是一次性付款，則無論是現金交付還是轉賬支付，對轉讓人的利益影響不大，不宜作為同等條件。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第280頁。

20.判斷行使優先購買權的“同等條件”，應當考慮履行期限；優先購買權人的履行期限原則上應當等同于或不晚于第三人向轉讓人允諾履行的期限。

履行期限是判斷行使優先購買權的“同等條件”的重要考量因素。原則上，優先購買權人的履行期限應當等同于或不晚于第三人向轉讓人允諾履行的期限。如轉讓人要求第三人在某個具體日期之前付款的，優先購買權人的付款日期應不晚于這個日期。為平衡第三人與優先購買權人的利益，不能以轉讓人與第三人約定的付款到期日作為同等條件的标準，而應以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為标準。此外，如果轉讓人信賴第三人的信用，給第三人以延期付款的優待，優先購買權人若不能同樣取得轉讓人的信賴，則應按期付款，或者對延期支付的金額提供充分擔保。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第280—281頁。

21.在價款條件和付款條件相同的情況下，其他交易條件是否為行使優先購買權的“同等條件”，應視其是否影響拟轉讓的共有人的利益而定。

在價款條件和付款條件相同的情況下，其他條件是否相同的判斷，應當遵循不能實質損害轉讓人利益的原則，根據合同的具體情況以及其他合同條款是否對轉讓人具有特别重要的意義，是否影響轉讓人利益的實現來決定其是否能夠作為同等條件。如果沒有影響，則應認定為同等條件，其他共有人有優先購買的權利。如果影響了，則不能認定為同等條件，其他共有人就沒有優先購買的權利。例如履行地點，若轉讓人和第三人之間以互易形式轉讓，且特别約定合同履行地的，履行地點就屬于同等條件的内容，優先購買權人不能變更合同履行地，給轉讓人造成不便。又如相關稅費的承擔，若轉讓人和第三人約定由此産生的稅費由第三人承擔，則優先購買權人亦應承擔相關稅費，才算滿足同等條件。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第281頁、第321頁。

22.隻有在轉讓人和第三人之間的轉讓條件确定下來，轉讓人将轉讓條件等内容通知優先購買權人後，才能确定同等條件。

無論轉讓人是在何時告知優先購買權人其轉讓份額的意向，無論第三人和優先購買權人之間有無經過購買競争，同等條件的确定隻能以轉讓人和第三人之間的交易條件為參照，所以隻有在轉讓人和第三人之間的轉讓條件确定下來，轉讓人将轉讓條件等内容通知優先購買權人後，才能确定同等條件。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第281—283頁。

23.轉讓人與第三人之間的轉讓行為根本無效的，按份共有人不得行使優先購買權。

通常情況下，轉讓人與第三人間的轉讓行為需有效，若轉讓人與第三人間的轉讓行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。若因當事人無完全民事行為能力、價款約定非出于第三人的真實意思、内容違法等瑕疵而不生效或被撤銷，優先購買權也因缺失了基礎事實而無法行使。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第283頁。

24.轉讓人與第三人之間的轉讓行為效力瑕疵不影響同等條件的實質判斷的，優先購買權仍可行使。

比如，因第三人的原因導緻合同未獲批準，合同因此不生效，但價款約定足以表明當事人的真意，優先購買權就不受影響。又如，為了幹擾優先購買權，轉讓人與第三人惡意串通，虛拟過高的價款或嚴苛的支付條件，或以假贈與掩蓋真買賣，這些無效的約定不影響優先購買權人以真實價款或支付條件确定同等條件。再如，轉讓人與第三人約定以優先購買權的行使為合同的解除條件，轉讓合同系因優先購買權的行使而解除的，并不影響優先購買權行使的法律效力。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第283—284頁。

25.确定優先購買權的同等條件，應針對某一具體的交易進行，不包括該次交易以後的其他交易情形。

比如，在本次交易中優先購買權人放棄行使優先購買權之後，如果轉讓人與第三人之間的轉讓合同因故被認定無效、被解除或被撤銷的，嗣後轉讓人再次轉讓共有份額時，優先購買權人仍可行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第284頁。

26.轉讓人與第三人以互易方式轉讓共有财産份額的，優先購買權的“同等條件”應視互易物為種類物還是特定物分别判斷。

互易是一種有償轉讓，在互易情形下，其他共有人亦可行使優先購買權。在作為共有份額對價的互易物為種類物的情形下，因種類物可以被替代，一般情形下優先購買權人可以行使優先購買權。比如互易物為貴金屬，隻要優先購買權人可以提供同等份量的貴金屬，自然可以滿足同等條件。在作為共有份額對價的互易物為特定物的情形下，則要結合轉讓人和第三人的締約目的具體分析。比如第三人以提供一套學區房作為對價購買轉讓人的共有份額，轉讓人轉讓份額的目的也在于取得該學區房的所有權以解決孩子上學問題，則簡單按照該學區房的市場價格折算為金錢就不能成為同等條件，但如果優先購買權人也可以提供同等位置的學區房一套，可以滿足轉讓人解決孩子上學問題的目的，則應當認為已經滿足同等條件。當然，如果轉讓人取得該學區房的所有權主要是待升值時再售出，則優先購買權人可以轉讓人預估的升值後的價格作為同等條件予以購買。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第286—287頁。

27.轉讓人或轉讓人與第三人惡意串通，限制或剝奪他人優先購買權的，應重點審查轉讓人與第三人之間的真實意思，并以真實的交易條件來認定優先購買權的“同等條件”。

比如，轉讓人與第三人惡意串通，避開優先購買權人私下進行轉讓，辦理變更登記；又如轉讓人以明贈暗賣的方式規避法律規定，變相侵犯優先購買權人的優先購買權。上述情形下，人民法院應按照《合同法》第五十二條等法律、行政法規規定，認定轉讓人與第三人行為的效力，同時，可以轉讓人與第三人的交易條件來認定“同等條件”。實踐中還存在轉讓人惡意提高“第三人對待給付”标準，在優先購買權人表示放棄優先購買權後，又與第三人以較低标準修改轉讓合同，或者以其他方式變相對第三人予以補償的情形，此種情形下，人民法院應探究轉讓人與第三人之間的真實意思，以真實的交易條件來認定“同等條件”。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第287頁。

28.有證據證明優先購買權人濫用優先購買權的，應允許轉讓人對優先購買權人提出更高的交易條件作為“同等條件”。

優先購買權人濫用購買權的情形，如聲稱願意受讓共有份額，卻以各種名義一拖再拖，不願履行其合同義務，迫使轉讓人滿足其無理要求；又如利用欺騙、脅迫等手段，使其他人不能或不敢受讓，遂以低價受讓份額的情形。為防止上述情形出現，在轉讓人确實有證據證明優先購買權人的履約信用或履約能力有問題時，應允許轉讓人對優先購買權人提出一些更高要求，綜合認定“同等條件”。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第287頁。

29.認定優先購買權的同等條件時，不應考慮近親屬間有償轉讓情形中所包含的人身關系成分。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二十四條規定，出租人若将房屋出賣給其近親屬，承租人不得行使優先購買權。按份共有人優先購買權不能比照上述承租人優先購買權來認定。因為兩者存在本質的區别，承租人優先購買權為債權，不具有對抗第三人的效力，按份共有人優先購買權具有物權性質，可對抗第三人。基于此，按份共有人優先購買權行使時，無需考慮近親屬間有償轉讓情形中所含人身關系成分，第三人為轉讓人近親屬時，優先購買權人仍可行使其優先購買權，并且可以轉讓人與其近親屬之間的交易條件為标準确定同等條件。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第288—290頁。

30.按份共有人在行使優先購買權時，不能對轉讓的共有财産份額的某個部分行使優先購買權。

根據《合同法》第十二條、第三十條的規定，“數量”為合同的基本條款，确定優先購買權的“同等條件”，目的在于保護轉讓人的經濟利益不受實質損害，自然應當包括同等轉讓數量。因此，按份共有人對于轉讓的共有财産份額不得部分行使優先購買權。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第290—291頁。

31.轉讓人轉讓其共有财産份額的，應在一定的合理期限内通知其他按份共有人。

雖然《物權法》第一百零一條及相關條文對轉讓人的通知義務未作明确規定，但從按份共有人優先購買權制度本身看，按份共有人要行使優先購買權，必須以知曉轉讓人與其他買受人之間的轉讓條件為前提，因此，轉讓人負有通知義務實屬該制度的應有之義，故司法實踐中認定轉讓人負有此項義務應無異議。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第296頁。

32.轉讓人就其轉讓共有财産份額向其他按份共有人發出的通知，應包含“同等條件”的内容。

轉讓人轉讓其共有财産份額的，應在一定的合理期限内通知其他按份共有人。－般情況下，轉讓價格、支付方式、支付期限等價款條件是通知的必備内容，但如果其他條件對轉讓人的利益會産生重大影響，則通知時未包含其他條件也屬于未盡到告知義務。因此，确定通知的内容與“同等條件”的判定屬于“一枚硬币的兩面”，與“同等條件”有關的審查判斷标準也應準用于判斷轉讓人通知的内容是否符合要求上。也就是說，轉讓人就其轉讓共有财産份額向其他按份共有人發出的通知，應包含“同等條件”的内容。另外，此處的通知可以采取口頭形式，也可以采用書面形式。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第297—298頁。

33.轉讓人就其轉讓共有财産份額向其他按份共有人履行通知義務的起算點為轉讓人和其他買受人已經達成确定的轉讓條件。

因轉讓人在與第三人訂立了轉讓合同後，隻有将此合同規定的交易條件告訴其他按份共有人，後者才能在同等條件下行使優先購買校，因此，轉讓人就其轉讓共有财産份額向其他按份共有人履行通知義務的起算點，應當是轉讓人和其他買受人已經達成确定的轉讓條件，即轉讓人應當在與第三人确定了轉讓條件後毫不遲延地将轉讓條件通知其他按份共有人。此種做法能夠全面地保障按份共有人優先購買權的實現，比較合理。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第298頁。

34.優先購買權人在收到轉讓通知後未答複轉讓人的，優先購買權并不因此而消滅。

實踐中，經常遇有轉讓人在通知中載明，優先購買權人在收到通知後較短期間内需就其是否行使優先購買權答複轉讓人。如果其他按份共有人接到轉讓人通知後，在該期間未予答複，應如何處理。我們認為，考慮到優先購買權的行使期間一般不會很長，故僅需把握該人是否在期間内行使了優先購買權這一事實即可，不宜因此認定優先購買權這一法定先買權因權利人未作答複而消滅。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第303頁。

35.優先購買權的行使應有期限限制，具體期限應按相關司法解釋的規定确定。

我國《物權法》對此沒有規定。通說認為，在拟轉讓的共有人通知其他共有人其要轉讓份額時起，其他共有人必須在一定的期限内行使優先購買權。超過了該期限，其他共有人的優先購買權喪失。對此，《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》

第十一條規定：“優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形确定：（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件内容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法确定其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。”

要點索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與适用》，人民法院出版社2007年版，第317—318頁；另見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第292頁。

36.優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理，但該約定沒有對行使期間進行具體約定的，不屬于“有約定”。

按份共有人之間是私法關系，應以意思自治為基本原則，故而，原則上應該尊重其内部的處分約定，在共有人之間就優先購買權的行使期限有約定時，應當尊重當事人自己的選擇。因此，對于優先購買權的行使期間，按份共有人有約定的，應按照約定處理。當然，此處的“有約定”要求對具體的行使期間有約定，包括期間的起算點、具體期間的長短、是否存在其他例外情形等等。按份共有人之間如果隻是籠統地規定了按份共有人之一在轉讓其共有份額時，其他按份共有人享有優先購買權，而沒有對行使期間進行具體約定，則不屬于“有約定”的情形。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第296頁。

37.按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明，但轉讓人向其他按份共有人發出的轉讓通知載明行使期間的，以該期間為準。

在按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明的情形下，确定行使期間的權利首先應該賦予轉讓人一方，因為這個權利實際上是所有權主體行使其權利的一部分内容。如果該行使期間足夠滿足其他按份共有人進行審慎決斷，則法律沒有必要幹涉市場主體的交易安排。因此，如果轉讓人在轉讓通知中載明了優先購買權的行使期間的，原則上應以該期間為準。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第298頁。

38.按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明，且轉讓人對轉讓同等條件未通知的，其他按份共有人應自其知道或者應當知道最終确定的同等條件之日起15日内行使優先購買權。

優先購買權行使的前提是其他按份共有人對轉讓人轉讓共有份額的條件确切知道，否則，無法行使優先購買權，因此，轉讓人對轉讓同等條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，故應以其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件之日作為優先購買權行使期間的起算點。此時，優先購買權的行使期間為15日。同時，根據誰主張誰舉證的基本原理，轉讓人應對其他按份共有人知道或者應當知道共有份額轉讓以及同等條件的事實承擔舉證證明責任。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第299頁。

39.按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明，轉讓人雖進行了轉讓通知，但通知中未載明行使期間的，其他按份共有人應自通知送達之日起15日内行使優先購買權。

在轉讓人就轉讓共有份額一事通知了其他按份共有人的情況下，其他按份共有人就已經具備了行使優先購買權的條件，并應以此作為優先購買權行使期間的起算點。即在轉讓人發出通知的情況下，應将通知到達之日作為優先購買權期間的起算點。當然，如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優先購買權行使期間的起算點應分别計算，自不待言。在轉讓通知未載明優先購買權行使期間的情況下，優先購買權的行使期間應認定為15日。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第300—301頁。

40.按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明，轉讓人雖進行了轉讓通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短于通知送達之日起15日的，行使期間順延為15日。

優先購買權的行使期間确定為15日，前提是需要轉讓通知到達其他按份共有人，對于其他按份共有人來說，确切地知道轉讓的同等條件，以便作出是否購買該轉讓份額的決定。15日是其他按份共有人進行慎重考慮的合理期間。因此，如果轉讓人通知載明的時間短于15日或者雖然長于15日，但通知到達之日時已經不足15日的，就會導緻其他按份共有人因時間緊張，欠缺考慮，導緻影響對優先購買權的行使。故在此情況下，亦應以通知到達之日為起算點，行使期間順延為15日。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第301頁。

41.按份共有人之間對優先購買權的行使期間沒有約定或約定不明，轉讓人未進行轉讓通知，且無法确定其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件的，其他按份共有人應自共有份額權屬轉移之日起六個月内行使優先購買權。

此種情形下，優先購買權的行使期間為6個月，并自共有份額權屬轉移之日起計算。所謂共有份額權屬的轉移，在不動産應為已經完成了變更登記，在動産應為已經完成了交付。由于共有份額具有一定的抽象性，對于動産交付的情況，應作分别理解：如果該動産原由轉讓人直接占有，則交付一般應為現實交付；如果該動産原由其他按份共有人或按份共有人以外的人直接占有，則應當認定為轉讓人僅為間接占有，按照轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時作為動産交付時間。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第302—303頁。

42.優先購買權的行使期間屬于除斥期間，不得中止、中斷或者延長。

優先購買權的性質應為附有條件的形成權，因此，根據形成權的基本理論，優先購買權的行使期間應為不變期間，性質上應屬于除斥期間，原則上不适用中止或者中斷，亦不能延長，除非法律另有規定，一旦行使期限經過，優先購買權沒有行使的，即告消滅。其他按份共有人超出法律規定的行使期限，主張優先購買權的，人民法院不應支持。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第301頁、第320頁。

43.在按份共有人轉讓其共有的房屋的應有份額時，不存在按份共有人優先購買權與承租人優先購買權的競合問題。

共有房屋的應有份額與共有房屋系兩個不同概念，轉讓共有房屋的應有份額與轉讓共有房屋不同，承租人優先購買權對應的是其承租的房屋，故在按份共有人轉讓其共有的房屋的應有份額時，承租人優先購買權并不符合行使的初始條件，故不存在按份共有人優先購買權與承租人優先購買權的競合問題，更不存在二者何者優先問題。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第262頁。

44.按份共有人行使優先購買權的直接法律效果是在優先購買權人與轉讓人之間成立轉讓合同，優先購買權人請求按照同等條件購買被轉讓的共有份額的，人民法院應作出依同等條件履行合同的給付判決。

按份共有人優先購買權的性質為附有條件的形成權。根據形成權的法律特點，按份共有人可以通過行使優先購買權這一單方法律行為而産生法律關系，從而形成以轉讓人與第三人同等條件為内容的轉讓關系，而無須轉讓人另為其他意思表示。因此，其他按份共有人作出以符合法律規定的同等條件購買被轉讓的共有财産份額的意思表示到達轉讓人時，在其與轉讓人之間即成立并生效轉讓合同，轉讓人據此負有将該共有财産份額轉讓給優先購買權人的合同義務，優先購買權人有權通過訴訟主張轉讓人将該共有财産份額轉讓給自己，人民法院應作出依同等條件履行合同的給付判決。優先購買權人在轉讓人不履行生效判決确定的給付義務時，即可向人民法院申請強制執行。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第316—318頁。

45.按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人以享有優先購買權為由，請求确認對轉讓的共有份額享有物權的，不予支持。

按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人有權請求按照同等條件購買該共有份額。由于優先購買權人提起訴訟時合同尚處于履行階段，其并未取得該共有份額的所有權，故其請求權基礎是轉讓共有份額之債，而非物權，故如其直接請求确認對轉讓的共有份額享有物權，則人民法院應當予以釋明，經釋明仍不變更訴訟請求的，對該請求不予支持。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第318頁。

46.其他按份共有人雖在法定期間内主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求的，人民法院不予支持。

按份共有人優先購買權的行使受同等條件的限制。其他按份共有人雖在法定期間内主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求，屬于在實質上變更了同等條件，構成對同等條件的違反，将導緻其優先購買權的行使條件喪失，因此，人民法院不應支持其優先購買權的主張。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第320頁。

47.按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人以其優先購買權受到侵害為由請求認定轉讓合同無效或撤銷轉讓合同的，不應支持。

轉讓人與第三人訂立轉讓其共有财産份額的合同，如果符合《合同法》第五十二條規定的情形之一的，合同應當被認定為無效，但如果并不存在法律規定的導緻合同無效的情形，則轉讓人與第三人訂立的轉讓合同的效力并不因為按份共有人行使優先購買權而無效，同時如果不存在欺詐、脅迫等法定情形，亦不屬于可撤銷的合同。即優先購買權的行使，對于轉讓人與第三人之間的轉讓合同效力并無影響。如果優先購買權人不主張以同等條件購買轉讓份額，僅請求撤銷轉讓合同、主張轉讓合同無效的，不應支持。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第321—322頁。

48.按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人請求人民法院判令依轉讓人與第三人之間的轉讓合同所規定的條件與自己形成新的轉讓合同關系的，不應支持。

從合同成立的角度看，按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人作出以符合法律規定的同等條件購買該份額的意思表示到達轉讓人時，在其他按份共有人與轉讓人之間即成立了轉讓合同，此時，轉讓人負有将該共有财産份額轉讓給優先購買權人的合同義務，而優先購買權人則有權通過訴訟主張轉讓人将該共有财産份額轉讓給自己。如果優先購買權人不主張以同等條件購買轉讓份額，而僅請求依轉讓人與第三人之間的轉讓合同所規定的條件與自己形成新的轉讓合同關系，則人民法院應當予以釋明，經釋明仍不變更訴訟請求的，對該請求不予支持。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第322頁。

49.按份共有人轉讓其持有的動産或者不動産份額，不存在善意取得問題。

共有财産份額的出讓在法律性質上不同于共有财産的出讓，出賣共有财産份額不等同于出賣共有财産，《物權法》第一百零一條隻明确規定在出賣共有财産份額時才産生共有人的優先購買權，即共有人優先購買權行使的對象隻能是其他按份共有人欲出讓的共有财産的财産份額，而非共有财産。共有财産的份額是抽象的而非具體的财産，因此在共有人出讓其共有财産份額時，當然即可推定第三人知道或應當知道該财産上存在其他按份共有人，而且轉讓人的轉讓行為屬于有權處分，故此時并不可能存在所謂善意第三人，第三人無法依據善意取得而獲得轉讓的共有财産份額所有權。這是按份共有人優先購買權和其他優先購買權的主要區别。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第326—328頁。

50.按份共有人之間轉讓共有份額的，其他按份共有人不得主張優先購買權，但按份共有人之間另有約定的除外。

根據《物權法》第一百零一條的規定，按份共有人向共有人之外的人轉讓其共有份額時，其他按份共有人享有優先購買權。可見，《物權法》規定的按份共有人優先購買權，限于按份共有人向共有人之外的人轉讓其共有份額的情形，其轉讓共有份額的對象并非是按份共有人。由于其他按份共有人較共有人之外的人具有身份上的優先性，《物權法》賦予了其優先于非共有人的購買權。如果轉讓共有份額的對象也是按份共有人，其他共有人就喪失了這種基于身份的優先性，且當某一共有人向另一共有人轉讓其份額，是在減少共有人的數量和簡化共有物的使用關系，不影響其他共有人的權益，故沒有必要賦予他們優先購買權。當然，如果共有人之間通過特别約定産生約定優先購買權，屬于共有人的真實意思表示，并不損害國家、集體和第三人的合法權益，應當予以尊重。需要指出的是，約定優先購買權應當是全體共有人對此事項的約定，而非轉讓人與某個共有人之間的單獨約定。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第336—339頁。

51.按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，兩個以上其他按份共有人均主張行使優先購買權的，應首先由欲行使優先購買權的共有人協商處理，協商不成的，按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權。

在按份共有内部關系中，當按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額時，如果兩個以上其他按份共有人在同等條件下提出行使優先購買權，将産生按份共有人優先購買權競合。根據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》第十四條的規定，首先應當由欲行使優先購買權的共有人協商處理，如果達成協議，則應當尊重當事人的意思自治，對協商确定的分配比例或份額予以确認；如果無法達成協議，則應當按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權。司法實踐中，在計算優先購買權的分配比例時，需要分兩步走，第一步：先将所有欲行使優先購買權的共有人的财産份額相加得出一個基數，然後再将各個主張行使優先購買權的共有人的财産份額除以該基數；第二步：用将要轉讓的共有人的财産份額分别乘以通過第一步得出的欲行使優先購買權的共有人各占份額總和的比例。

要點索引：見杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與适用》，人民法院出版社2016年版，第347—349頁。

附：主要法律依據

1.《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日）

第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動産或者動産份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

2.《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》（2016年2月22日 法釋〔2016〕5号）

第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素确定。

第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形确定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件内容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法确定其他按份共有人知道或者應當知道最終确定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間内主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。