今後10年，這4類房子貶值速度最快，内行：盡快置換，晚了難賣掉
房地産經過20多年的快速發展，國内商品房的數量可以說足夠多了。根據央行發布的調查數據顯示，我國城鎮居民家庭住房擁有率為96%，戶均達到1.5套，其中擁有2套住房的家庭占比31.0%，擁有3套及以上住房的家庭占比10.5%。另外根據國家統計局發布的數據顯示，我國城鎮居民人均居住面積約40平方米，超過發達國家城鎮居民人均33平方米的住房水平。另有數據顯示，目前我國的商品房足夠10億人居住，這還不包括大量的小産權房、安置房和各種形式的住宅，如果将所有可供住人的房子都計算在内，我們目前的住房可供30億人居住，因此平均住房空置率超過20%并非空穴來風。而衆所周知的是，房子和其它的商品一樣，一旦達到了飽和狀态，其中的優劣産品就會很明顯地被區分出來：好的房子供不應求，流動性強，升值空間也大；差的房子将會無人問津，流動性差，隻能砸在自己手裡。那麼購房者今後在挑選房子的時候，一定要重視房子的品質以及它的流動性，不能再像過去那樣随随便便的買了。而根據内行人的看法，今後有4類房子的貶值速度最快，現在如果不趕緊置換，今後再想賣掉就困難了。那麼都是哪些房子呢？建議大家了解下。
第一，城市遠郊的别墅。别墅一直是很多人向往的理想居家場所，由于建築面積超大，裝修豪華氣派，居住體驗舒适，一直被視為個人身份和财富的象征。但是再好的别墅也要看位置。比如市區别墅，在寸土寸金的城市裡可謂是稀缺資源，不管是獨棟、雙拼還是聯排都不可多得，升值空間毫不遜色于商品房。而城市近郊的别墅由于距離城市不遠，凡是住在城裡能夠享受到的資源，住在郊區幾乎一樣也不少享受，且交通出行便捷，基本生活完全有保障，成為很多中産階層的理想住宅，更是改善型購房者的首選。遠郊别墅由于距離城市太遠，位置過于偏僻，又缺少相應的配套，類似購物、理發、修車、洗浴等基本生活需求得不到保障，因此很難有人能長住。比如從入住率情況看，很多地方的遠郊别墅群，最後都成了扔根棍子都打不着人的“鬼城”，房價不僅不能升值，大幅降價也賣不掉的情況非常普遍。這類房産隻适合少數不差錢的土豪購買，用來作為度假休閑的臨時居所，普通人賺錢不容易，千萬不能一時沖動也去跟風，如果已經買了，就要抓緊置換。
第二，品質較差的高層住宅。衆所周知，任何一件商品都是有使用年限的，随着時間的推移，商品的質量和性能也會越來越差，想讓商品的使用周期更長，在生産的過程中就必須精雕細琢，注重工藝流程的每一個細節。品質較差的高層住宅多數是在早期建造的，由于當時土地價格較為便宜，銀行利息普遍偏低，開發的利潤較為豐厚，因此開發商借助杠杆的力量，激進拿低，瘋狂擴張，高周轉被發揮到了極緻，但是卻導緻一些樓房的建造工期縮短，工程質量留下很多的安全隐患。比如經過十多年的使用後，一些房屋出現外牆皮脫落、頂樓漏水滲水現象；類似電梯、機電故障開始出現，且發生頻率不斷上升。另外，小區物業管理不到位的，消防通道時常被亂停亂放的車輛占用，發生火災事故會耽擱救援時間；多數小區沒有實行人車分流，居住體驗明顯沒有新建小區舒适。而對于業主來說，這些問題都會給居家生活和人身财産安全造成影響。那麼再過10年，這些房子的質量問題隻會暴露得更多，而房屋維修基金到時候可能早已用完，指望向業主籌集維修資金是非常困難的，這類房子也不易賣掉。
第三，無區位優勢的三四線城市的房子。李嘉誠有句名言被大家廣泛接受，那就是“買房除了位置，還是位置”。因此決定房價升值空間大小的，位置因素至關重要。而目前的很多的三四線城市，要經濟沒經濟，要人口沒人口，已經成為制約房價上漲的最大“硬傷”。關鍵是，這些城市再遠離都市圈、城市群，無法受到大城市輻射傳導的影響，優質資源還要被大城市吸掉，而且房屋空置率普遍在30%左右，今後多餘的房子是很難賣掉的。如果說，過去還有城鎮化建設等利好政策托底、農民進城可以幫助消化掉一部分庫存的話，現在看起來也不太可能了。一方面，如今我們國家的城鎮化率已經達到63.89%的較高水平，與發達國家的城鎮化率比較接近，後期的推進肯定要放緩。關鍵是，三四線城市的房價收入比與一二線城市一樣，都存在嚴重脫節的現象。而動辄百萬起步的一套房子，與每月隻有區區三千元左右的收入極不對稱，不僅城裡有穩定工作的群體買不起房，指望農民那點微薄的收入，就更難為高房價接盤了。那麼今後10年，這些沒有經濟和人口支撐，也沒有區位優勢的三四線城市的房子，大概率會租不出去，也賣不掉。
第四，商業地産和旅遊地産。商業地産主要指商鋪、寫字樓、商住公寓等。這類房子有一個共性特點就是功能比較單一，隻能用于經商，不能改做他用，更不能遷入戶口，子女無法享受學區房政策。且貸款的最長年限不能超過10年、利率比普通住宅要高出很多、首付款不得低于房屋總價的50%、交易稅費是評估總價的20%～30%，因此由于入手門檻高、轉讓稅費多，導緻受衆面小、流通性差。關鍵是，如今的營商環境大不如從前，特别是深受網店沖擊的商鋪，由于大衆購物習慣的轉變，以及很多商業活動被轉移到了線上，實體店鋪的利潤已經越來越薄，房東的租金也在逐年下降，目前除了少數位置特别好、人口密集的一二線城市的商鋪尚有一些利潤，其它城市絕大多數的商鋪年租金回報率一般都不會超過3%，連銀行大額存單的收益都達不到，實際上這些店鋪每年都在虧錢。公寓雖說總價比較便宜，但大多數房型南北不通透，且居住人員複雜，居住場所私密性差，安全隐患較多。而旅遊地産指的是依托旅遊資源而建造，融旅遊、休閑、度假、居住為一體的商業綜合體，這類地産主要存在周邊生活配套不全、醫療資源嚴重短缺、交通出行極為不便等缺陷，且随着旅遊産業的季節性波動，多數時間都因租不出去而空置，購房者自己又不可能長住，導緻買了旅遊地産的人幾乎都砸在了自己手裡。另外還有海景房的境況也類同于旅遊地産，有人買了以後半價轉讓都賣不掉，同樣也是未來貶值速度最快的地産。
因此，從今後10年的發展趨勢看，以上4類房産都屬于房産中的劣質産品，不僅不能保值升值，房價下跌的概率倒是很大，很容易成為“燙手山芋”，不論是投資還是自住，都需要謹慎入手，如果已經持有這類房産，按照内行人的建議，還是盡快置換成優質房産為好，否則賣晚了會更難出手。畢竟如今家庭買一套房子非常的困難，需要綜合考慮方方面面的因素。
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