物業審計（工作重點 審計程序）大彙編
收聽
物業公司審計回憶.m4a 來自審計之家 00:00 01:35内審人是愛分享的，因為越分享就越有收獲！
非常感激資深審計夥伴王總（一家大型上市公司審計總監）的無私奉獻！看到王總發來的物業審計工作案例總結，不禁讓我回憶起去年我們開展物業公司經營管理審計項目中，我和我的夥伴一位剛加盟不足半年（内審新人）聊一下近日工作感受，她脫口而出：“審計不是人幹的.........”！後來審計離場會議上，被審計單位管理團隊也感慨“審計真不是人幹的”！
不言而喻，内審工作有多“折磨”人，尤其是物業公司的審計挑戰性就更大了。記得當時在進行業主滿意度調查工作過程中，已收回近百份問卷後，我作為一位從事二十多年審計的工作者，仍突然發現問卷設計中缺失重要信息....
為使大家在開展工作中少走彎路，我将王總用心總結的物業公司審計經驗傾情分享給大家，希望對各位夥伴有用。
物業公司審計重點内容及審計主要程序彙編
補充審計重點
除以下審計重點内容外，還需要對業主（客戶）滿意度進行調查。
請根據實際情況設計調查問卷或訪談的方式予以關注，因對物業公司考核指标中重要的一項指标是客戶滿意度，一切都為了客戶。如客戶滿意度較高（90%）以上，那麼該物業公司的經營管理的表現或許比較優秀。當然還應該評價滿意率高的原因，考慮是否因物業費收繳率過低？收費價格低于同行水平？還是物業成本控制不好，過度滿足客戶訴求呢？等。
| 類别 | 關注内容 | 審計程序 |
總體 情況 |
首先審查物業公司簽訂的協議或責任制内容。了解物業管理費收取模式，如酬金制或包幹制。不同的責任内容，關注點重點也就不同。 | 查看過往物業公司相關資料、查看業主方對物業公司内部審計的審計報告 |
| 寫字樓物業管理包括：客服、保潔、安全、綠化、停車場（含停車券、發票等管理）、電梯、公共标識系統、配套服務、工程維修、投訴處理、信息化（控制、異常擡杆情況）、合同（外包合同）、台賬、團隊建設（重點為客服、保安培訓）、稅務（代扣代繳稅務問題）、會計核算（收入确認方法） | 通過訪談對物業公司業務情況進一步了解 | |
物業費 收繳 情況 |
收費标準公示情況（實際收取是否與公示一緻） | 獲取物業公司物業服務費台賬、物業服務費合同，并梳理出物業服務費收費台賬，登記核心内容，并形成底稿 |
| 了解物業管理費收取方式及流程，如網上繳費、現金繳納 | ||
| 現金繳納方式，關注現金歸集是否及時，現金監控手段是否有效；出納和收銀是否有舞弊行為 | 将物業服務費台賬與财務賬面收入進行核對，查看是否存在多收或少收的情況 | |
| 如果有系統管理，查看系統權限設置是否合理，不相容崗位權限是否分離 | 從财務賬面查看物業費收取渠道，現金還是銀行存款，關注現金是否存在坐支現金或挪作他用，進行現金盤點，關注銀行賬戶是否專戶專用，正常使用 | |
| 核對系統物業收費數據，看物業收繳率是否合理 | ||
| 選取部分客戶收繳物業費時進行現場審計，觀察收費流程有無漏洞、收入報賬、現金盤點等 | 對物業費進行分析性複核，查看是否存在收費異常的情況，以及是否存在偷水、電的情況 | |
| 分析性複核，分析一段期間費用收取是否與物業面積及收費标準相匹配，有無異常波動；對異常事項予以關注；若有水電燃氣費用代收取，則将此類費用與物業管理費單獨區分進行分析 | 如恰好在收取物業費時點進行審計時，可以進行穿行審計，查看物業費收取環節是否存在問題，崗位職責是否進去恰當分類，并可以接近與客戶進行溝通，查看過往是否問題 | |
| 關注應收賬款，餘額、催收手段 | 對未繳物業費的客戶進行重點核查，核查未按時繳納原因、物業公司催收手段等 | |
| 收取物業費是否存入指定銀行賬戶，是否有坐支等。 | ||
其他 物業 收入 情況 （問題多，關鍵是現場觀察，分析收入渠道） |
物業費收入截流 | 将物業費台賬與财務憑證進行核對，核對台賬名稱、發票名稱、銀行賬戶名稱，保證一緻 |
| 商業房出租收入截流問題（常出現不相容職務未分離，私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發票擡頭不一緻） | 獲取停車收費數據、擡杆系統數據，财務系統數據，了解三個數據之間關系以及核對方法，查看是否存在差異，如存在差異逐一了解差異原因；如可以獲取停車系統權限，查看系統日志，查看是否存在人為修改的迹象（重點關注舞弊事項） | |
| 物管代收代繳的手續費收入 | ||
| 停車費（長租、臨停）收入；此處易滋生舞弊，關注免費停車券采購、蓋章、發放、回收、留存等管理過程中的管理漏洞；保安容易私自收取月租停車費，可以通過現場盤點來搞 | 到停車場收費崗實地查看收費情況，查看是否存在私自收取現金或收至個人賬戶情況 | |
| 能耗費：水電費代收代繳差價收入；代收代繳水電費發票開具等稅務風險問題；公攤部分的能耗費用測算（是否飛線，侵占物業公司公共區域用電，用水） | 詢問物業代收代付項目，查看收取及支付明細，是否能夠一一對應，如存在差異，查看差異原因，是公司獲取利益還是損失利益，并查看水電等能源費相關規定是否可以獲取利益 | |
| 工程有償維修收入（例如，不需耗材的電路、通信維修） | 獲取工程維修或有償維修台賬，查看維修項目是否經過适當審批，是否多人複核，避免出現虛假維修情況，并查看有償維修是否按照标準收取相關收入，通過調研問卷或者租戶走訪，查看是否存在物業公司私收費用或現金收取未入賬情況 | |
| 樓盤裝修準入 | 将物業費收費台賬與租賃合同台賬客戶進行核對，查看是否存在租金與物業費非同一租戶的情況，避免出現轉租可能 | |
| 裝修保證金罰沒及日常違規裝修罰沒 | 對快遞櫃等可能存在收入的業務進行詢問，并獲取相關合同（即使無收入、免費提供服務，也應簽署合同，确保不存在收入被截留可能） | |
| 快遞業務入樓盤收入（如蜂巢櫃等）截流 | ||
| 垃圾清運費：收垃圾準入單位繳費情況等；垃圾清運的公司憑什麼隻有一家；垃圾清運費同時對應收入和支出 | 對存貨進行盤點，查看是否盈缺，以及存貨的狀态、查看收發存記錄，并自行統計查看是否存在差異 | |
| 中介居間服務收入、二手房居間服務 | 查看垃圾清運合同，并與垃圾清運台賬、截圖照片進行核對 | |
| 廢品變賣：包括廢舊燈管 | 查看租戶入戶裝修及退租恢複期間、責任範圍、保證金收、還流程，查看相關台賬 | |
安全 管理 情況 |
安防：巡更系統情況 電子巡更是否啟用，了解巡更的頻率，如有電子巡更導出巡更數據、倒閘收費系統（手動擡杆電腦是否有記錄）；日常監督管理是否有書面記錄 |
對保安、消防、環衛、食堂等需要特殊證件上崗人員進行核查，查看相關人員是否具備相關證書或資質 |
| 監控情況（視頻保存時間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否納入備用電範圍），交接班記錄情況 | 獲取并了解安全相關内控制度、流程，查看是否存在缺陷 | |
| 設備運行監控（防火防盜裝置電梯是否在安全範圍内運行等，常出現設備過期、維修記錄缺失等） | 獲取安全相關巡查、檢查、維修及保養記錄，查看是否符合相關制度要求 | |
| 無證上崗。如安保人員、消防人員等 | 查看監控室相關設備是否正常運轉，是否存在公共區域死角以及存儲時間是否符合要求 | |
物業 支出 情況 |
物業人員挂名發工資吃空饷；保潔人數造假（電子考勤表導出，抽查當天人數，詢問保潔人員）；吃空饷重點是保安、保潔、綠化、維保，俗稱四保，現場點名，詢問日常工作 | 獲取最新的四保合同，針對有人數要求的合同，進行人員突擊檢查，讓所有保潔在短時間内集合到一個地方，拿有照片的花名冊進行現場核對，或者讓在崗人員在半小時内到打卡機打卡 |
| 清潔保安外包支出，外包保潔人員上班做入戶的增值服務（調研問卷增加内容） | 對獲取耗材出入庫台賬，并與領用單、維修派工單等單據進行核對查看是否存在差異，并與未入賬收入聯合考慮，查看為租戶維修時如領用耗材是否收取收入（重點關注舞弊事項） | |
| 物業維修基金的申請、付款全流程 | ||
| 保潔、保綠、零星工程的價格，有沒有沒有業務實質而是走賬的 | 對存貨物料采購進行分析，查看是否存在異常采購數據、分年、分季度或者分月對比 | |
| 維保材料領用造假(清潔用品、維保資料的盤點，派工單抽查（合理性）） | 獲取2019年采購台帳、招标台帳、合同台帳（包括以前年度簽訂正在執行的合同）、供應商清單、印章使用台帳，以全年采購項目為單位，對項目名稱、合同金額、供應商（包括投标方、投标金額）、采購方式、采購組織方、付款主體、付款合同條件、質保金比例及返還條件、已付款金額等重要信息進行核對和記錄，檢查是否存在不一緻之處，并對不一緻之處進行深入調查 結合招标台帳及供應商背景信息，對供應商進行分析，檢查是否存在異常供應商，包括：新注冊成立供應商、注冊資本較小的供應商、與業主方/物業公司長期合作的供應商（大于3年）、同時承攬多個不同合同項目的供應商、存在關聯關系的供應商（供應商直接存在直接股權/管理關系、股權/高管變動、與物業公司/業主方員工存在關聯關系）；注冊地址、股東/法人/高管、聯系電話相同或高度相似的供應商（重點關注舞弊事項） |
|
| 維修保養供應商為關系戶收費價格不正常 | ||
| 物資采購價格出現異常，比如工程、安保、保潔材料、工服、對講機等 | 對抽樣供應商及其他未抽樣的供應商進行背調，通過天眼查、電話、詢問等方式，了解及核實供應商關系及合作情況，并對供應商的背景信息進行登記 現場走訪對裝修、其他收入、工程項目等進行實地走訪查看 結合招标台帳及供應商背景信息，對供應商進行分析，檢查是否存在異常供應商，包括：新注冊成立供應商、注冊資本較小的供應商、與業主方/物業公司長期合作的供應商（大于3年）、同時承攬多個不同合同項目的供應商、存在關聯關系的供應商（供應商直接存在直接股權/管理關系、股權/高管變動、與物業公司/業主方員工存在關聯關系）；注冊地址、股東/法人/高管、聯系電話相同或高度相似的供應商 （重點關注舞弊事項） |
|
| 電梯維保管理 | ||
| 化糞池清掏管理 | ||
| 裝修（沙土商）管理 | ||
| 物業公司維修的招标程序及價格，也可能出現渾水摸魚虛報維修事項或物業公司工程師傅自己幹通過虛開材料發票或其他發票套現 |
來源：快樂内審。（如有轉載，請注明以上信息）。
最新文章
-
太師修行問答48：人生隻是演戲瑜伽也能修禅，能達到幾禅
7分鐘前 -
![[書法]閑暇草書彙03](https://m.74hao.com/zb_users/upload/2024/10/202410161729086639361289.png)
[書法]閑暇草書彙03
24分鐘前 -
3D技巧：兩碼和差選号法
46分鐘前 -
“落日無情最有情，遍催萬樹暮蟬鳴”楊萬裡詩五首，風格清新自然
1小時前 -
《玄理賦》五行生克的太過不及 等
1小時前 -
《老山1984-1989，中越老山之戰實錄》連載之二：118團8連收敲掉54
2小時前 -
攝影：故鄉的秋色（2）
2小時前 -
論入宅歸火擇吉（續）第二，坐向要吉 坐向要吉，主要是指所選日課
2小時前
有話要說...