康養産業将爆發，送你八大盈利模式
養老産業三種盈利模式，根據養老地産的處置方式劃分為：銷售、持有、銷售與持有相結合三種類型。銷售物業模式（投資收益率IRR），長期持有模式（資産回報率ROA），前兩種組合模式。
重點介紹長期持有型物業類型的盈利模式按現金流的主要收入來源進行細分，基本的形式可以分為①會員制②押金制③租金制④保單制⑤共有産權⑥投資返還銷售等六種模式，衍生組合出多種模式，如⑦押金制+一次性租金制⑧儲蓄養老卡。
（1）會員制，即整租模式。
一次性費用對應的是床位費，會員費用是不退還的，是每月租金的趸交；服務費和餐費另收。目前常見的有三種形式：
操作指南：一是永久性使用權銷售，使用權的時限跟土地時限一樣，可轉讓、繼承；優勢是利于快速回籠資金，良性運營，
案例介紹：如随園嘉樹使用權轉讓。初一是售30年使用權，無産權證，無法分割小産權，隻能簽使用權轉讓合同，土地期滿後房子歸客戶，房屋可以轉讓；再按月收取2500-3500元不等的服務費。
操作指南：二是終身制使用權銷售，使用權的時限到老人離世，利于快速回籠資金，獲取房屋重複利用價值。
案例介紹：親和源B卡，目前價值增值轉讓。
操作指南：三是15年使用權銷售，使用權到期，可繼續免費使用。優勢是快速籌金，便于實現滾動開；收回房産後，再次以返本入住的方式推出，重複利用，獲取更高價值。
案例介紹：随園嘉樹15年租賃，一次性交納15租金，期内退房可按時間折舊退款，15年之後繼續居住不再收取租金。
操作指南：四是短期旅居卡，使用期限 1-5年，優勢是門檻較低，客戶面廣。
案例介紹：如綠地康養居推出的，敬享系列卡，不可退，可繼承（尊享卡1萬，1年有效期；智享卡3萬元，3年有效期；睿享卡5萬元，5年有效期）。
（2）押金制，現金收入主要來源于押金
操作指南：一次性收取較高押金，到期本金退還，入住期間需要繳納餐費、服務費。優勢是有利于快速回籠資金，劣勢是有一定的法律風險，且後期運營管理壓力較大。
案例介紹：如北京太申祥和山莊（國際敬老院），經本院院務會審核批準，與本院簽訂《入院協議書》後交納入院押金120萬元人民币。
此類高押金退還模式受市場接受，符合了住養老院基本不花費用的心裡，但是快速回籠的資金需要有高于養老院床位費的回報率，比如120萬元按6%投資回報率，折算每月約6000元/月，則如某項目目前床位收費5000元/月，則用押金投資于更好的項目，每月1000元收益，難點在于有更好的項目投資獲取收益。
（3）月租制，現金收入主要來源于每月收入租金
操作指南：按月收取床位費、基本服務費、護理費、餐費等其他費用。優勢是易于被客戶接受，并且有穩定的現金流；劣勢不利于企業快速回收資金。
案例介紹：養老機構常用模式，北京樂成、遠洋、誠和敬等
（4）高額保單+押金制+月費
操作指南：保險公司在其投入的養老住宅社區項目上，結合銷售的養老金産品，以養老保險金收入以及來支付養老社區相關費用。這樣的模式能夠長期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據可預見的未來現金流對養老社區進行合理規劃。
案例介紹：如泰康燕園，200萬元保單，樂泰卡，一般針對活力自理型老人，針對剛需老人多采用常規月租制。
（5）共有産權模式
操作指南：建設單位和購買人按份共有居室産權，其中建設單位所持産權份額為5%，購買人所持産權份額為95%，養老設施居室之外的其他公共養老服務設施由建設單位持有100%産權。并為入住老年人提供醫療、養護等養老服務，滿足其養老服務需求，具體養老服務費用由建設單位根據服務内容參照市場價格确定。
案例介紹：如樂成恭和家園，投資商5%養老居室産權及全部公共服務設施産權需由企業長期持有、運營，且不得分割轉讓，整個試點項目中，60%的産權被分割轉讓，開發商綜合持有40%的産權。一期均價40000元/㎡，二期均價50000元/㎡，月費3000元/戶（按50年180萬元，按80平米計算，則合每平米22500元），均價則為60000元/㎡-70000元/㎡左右。
（6）投資返還銷售，現金收入主要來源于一次性使用收入
操作指南：使用權的時限到老人離世，用産權抵押，房款退還，溢價部分雙方分成，可轉讓。優勢是快速回籠資金、便于實現滾動開，收回房産後，再次以返本入住的方式推出，重複利用，獲取更高價值，該模式類似商鋪返租模式衍生而來（企業将一個商業項目分割成衆多個小面積産權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限内，商鋪由企業統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金）。
案例介紹：如杭州紫荊園養老公寓，養老公寓2011年推出，房子不銷售，轉讓70年居住使用權，買家交納75萬-120萬元/套的入戶保證金，當老人要退房變現時，可随時申請退出，全額返還入戶保證金；該項目當時受到老人追捧，截至紫荊園項目破産清算時，共有349戶老人交納了入戶保證金，簽署《紫荊老年公寓使用合同》。（該項目2015年因資金鍊斷而停工，目前國聯紫荊養老産業有限公司以8.05億元收購）。
（7）押金制+一次性租金制，現金收入主要來源于押金和租金。
操作指南：一次性收取高額押金，同時一次性收取30年租金，押金可退，租金按使用期限退。這種做法實現了資金快速回籠，把收取費用分為押金與租金，租金在财務上可以入賬，保持長期運營現金流，押金用來再投資。
案例介紹：北京九華山莊，租期30年，一次性收取租金30-60萬，租賃期滿5年可退房，保證金可協議返還，并退還剩餘租約的租金。
（8）儲蓄養老卡，
操作指南：本質上是押金制，但是引入銀行第三方支付，對于供給方企業沒有非法集資的風險、且信用提高，對于需求方客戶來說，把錢存入銀行，基本沒有風險。
案例介紹：例如香河愛晚城養老設施，發行儲蓄養老卡，即客戶将居住押金存入銀行監管賬戶（中信銀行），用居住押金的利息來支付租金和基本養老費用，實現儲蓄養老；根據不同戶型，客戶一次性繳納12-120萬押金，每年可免費享有3-12個月的居住權限，餐費、護理費自理。
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