增值稅先預繳，達到納稅義務發生時間，再進行正式申報。 1、預繳：《房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18号）“第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+适用稅率或征收率）×3%适用一般計稅方法計稅的，按照11%（目前為9%）的适用稅率計算；适用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。…第十九條 房地産開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%” 解析：時點為收到預收款時

2、增值稅納稅義務發生時間：

《房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18号）

“第十四條一般納稅人銷售自行開發的房地産項目适用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（财稅〔2016〕36号文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%（目前為9%）的适用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條一般納稅人銷售自行開發的房地産項目适用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第二十二條小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（财稅[2016]36号附件1）

“第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

　　(一)納稅人發生應稅行為//并收訖銷售款項 / 或者取得索取銷售款項憑據的當天; /先開具發票的，為開具發票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資産、不動産過程中或者完成後收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同确定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未确定付款日期的，為服務、無形資産轉讓完成的當天或者不動産權屬變更的當天。

(四)納稅人發生本辦法第十四條規定（注：視同銷售）情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資産轉讓完成的當天或者不動産權屬變更的當天。”

解析：

筆者認為，對于開發産品雖尚未辦理産權證書，但應以“交房時間”作為達到增值稅納稅義務發生時點，按規定履行增值稅納稅義務。

依據是什麼呢？部分省、市對房地産開發企業銷售自行開發房地産的發生應稅行為日出台相應解釋： 《湖北省國家稅務局營改增政策指引》第一輯第21條：“《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地産公司銷售不動産，以房地産公司将不動産交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨别上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。” 《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地産業》：“五、納稅義務發生時間房地産開發企業銷售自行開發房地産項目的納稅義務發生時間為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。對房地産開發企業銷售房地産開發項目的，以房地産開發企業将不動産交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。” 《安徽省國家稅務總局營改增熱點難點問題（房地産）》:“13.房地産公司銷售不動産納稅義務發生時間如何确定？答：增值稅納稅義務确定的前提是納稅人是否已發生應稅行為。對以買賣方式轉讓的不動産，應對照《商品房買賣合同》上約定的交房時間，房地産開發企業與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續的，以實際交付時間作為納稅義務發生時間。因房地産開發企業原因造成延遲交房的，以實際交房時間作為納稅義務發生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動産交付手續的，以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務發生時間。”筆者認為，房地産公司銷售不動産，以房地産公司将不動産交付給買受人的當天作為增值稅的應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨别上，以《商品房買賣合同》中約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。具體交房時間的判定，以當地主管稅務機關的要求為準。
增值稅

1.了解增值稅

以日常生活中的餐飲為例，在消費結束後開具增值稅發票，發票金額中經常會出現三個金額，如下圖所示，作為消費者最終要支付的金額為122.6元。但通過發票可以看出，其組成結構為兩部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐飲服務實際發生的金額；6.94元是伴随這項消費産生的增值稅。

在實際當中，商品新增價值或附加值在生産和流通過程中是很難準确計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額，然後扣除取得該商品所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額。如下圖示：

在房地産行業，客戶購買商品房支付的價款（如:200萬）為含增值稅金額。從開發商角度，收取的200萬元本質上屬于銷售貨值，開發商替客戶繳納相應的增值稅銷項稅（如:17萬），剩餘金額（183萬）為銷售商品房實際取得的銷售收入。

2、增值稅的進項抵扣

應納增值稅的計算原理為差額計征，即：

應納增值稅 = 銷項稅額 – 進項稅額；

一、銷項稅額，具體來看：

銷售貨值 = 銷售收入 ×（1 + 銷項稅率） ；

銷售收入 = 銷售貨值 /（1 + 銷項稅率）；

銷項稅額 = 銷售貨值 – 銷售收入 = 銷項貨值 / （1+ 銷項稅率）× 銷項稅率

示例：假設客戶實際支付金額為 10000 萬元（即銷售貨值為 10000 萬元），銷項稅稅率為 9%；開發商真實的銷售收入應為 = 10000 /（1+9%）= 9174 萬元；代繳的銷項稅額 = 10000 /（1+9%）× 9% = 826 萬元。

二、進項稅額，具體來看：

并不是所有支付的成本均可以開具相關的增值稅專票， 也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進項稅，這是為什麼呢？首先需要從成本費用展開細項來看，如下表所：

層面1：是否可以開具增值稅專票？

1）土地成本：開發商支付土地出讓金時，政府相關部門是無法開具增值稅專用發票。可提供的僅為土地出讓金收據。

2）工程成本：對于工程成本來說，涉及到一個取票率問題，即支付某項工程成本時，可以取得的相應增值稅專票的比例，如取票率 60%，意味着每支付 1 億元成本，取得相應的增值稅專票的金額為 6000 萬元。

3）管理費用、營銷費用：與工程成本相似，同樣涉及相應取票率問題。且取票率通常低于成本項取票率。

4）财務費用：根據營改增 36号文，貸款服務産生的财務費用無法開具增值稅專票，可開具增值稅普票。

※總結如下表：

層面2：是否存在進項稅進行增值稅抵扣？

1）土地成本：如果按照增值稅憑票抵扣的原則，土地成本由于并無增值稅專票，因此也就不存在相應的進項稅抵扣，然而土地成本在房地産開發成本中所占比重非常大，所以在36号文中對此做了專項約定，即允許土地成本（含土地出讓金、拆遷補償款）在計算銷項稅時進行抵扣，抵扣的數值為土地成本的“虛拟進項”。

※ 虛拟進項=土地成本/ （1+進項稅率）× 進項稅率

這裡需要注意：增值稅抵扣中，對于土地成本的範疇僅包括土地出讓金、拆遷補償款，不包含市政配套費及契稅。若項目中涉及自持，需将可售對應土地成本按照建面分攤出來。

2）工程成本：将工程成本按照科目細項拆分，各項成本取票率及相應稅率如下表所示：

工程成本通常可以收取一定比例的增值稅專票，可以進行相應比例的進項稅抵扣。但是由于工程成本中細項成本展開科目較多，不同類别的進項稅率不同，如費用類、成本類、材料類稅率不同。常見的稅率有13%、9%和6%等檔位。另，對于取票率，不同公司在前期研判的支持數據略有不同，基本取決于其内部曆史經驗數據，另外也會考慮一定的提升拿地概率下的預期。計算公式如下：

※ 成本進項稅額=含稅成本額/ （1+成本進項稅率）× 成本進項稅率 × 取票率

3）管理費用、營銷費用：可以收取一定比例的增值稅專票，可以進行進項稅抵扣。相對成本科目的複雜，管理費與營銷費的稅率統一為6%。但兩者之間的取票率水平有較大差距，一般地，營銷費的取票率會高于管理費（一般地營銷費：60%—70%；管理費：30%—40%），具體标準根據公司自身管理水平而定。計算公式如下：

※ 費用進項稅額=含稅費用額/ （1+費用進項稅率）× 費用進項稅率 × 取票率

4）财務費用：根據營改增36号文約定，貸款服務産生的财務利息及納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅中抵扣。财務費用無法開具相應的增值稅專票，因此無法進行相應的進項稅抵扣。

※ 總結表如下：

3、增值稅的計算四步法

第一步：判斷納稅規模

小規模納稅人年應稅銷售額≤500萬元，在計算增值稅時采取簡易征收方式（即不需采用差額計征方式，而按照直接征收法進行計算。）

增值稅簡易征收具體公式為：※ 增值稅=應納稅額× 征收率 （一般地征收率為5%）

年應稅銷售額超過500萬元就屬于一般納稅人，對于房地産企業來說，年銷售規模計算基數基本以億元計算，均屬于一般納稅人，因此按照上述差額計征方式計算。

第二步：判斷新老項目

所謂的“新老項目”是對營改增前後項目類型進行劃分，老項目的計算可采取上述簡易征收方式，而對于新項目必須采用營改增後的計算方式，也就是上述按照差額計征下的一般計稅法。對于新老項目劃分是是以2016年5月1日作為劃分依據。對于公開招拍挂項目來說，均為新項目，對于二手并購項目可能會涉及相關老項目的營業稅計算。

老項目鑒定标準：

a.《建築工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地産項目。

b.《施工許可證》未注明合同開工時間或者未取得《施工許可證》但建設工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日之前的建築工程項目。

下面有些特殊情況要注意：

1）如某項目，第一期是老項目，第二期是新項目，那麼需要分開計算，一期用老項目辦法，二期用新項目辦法。

2）如某項目在16年5月1日前辦理了施工證，在5月1日後又重新去辦理了施工證，那麼屬于新項目。

新老項目的計算方式如下：

※ 老項目（營業稅）=銷售額/ （1 + 5%）× 5%；

※ 新項目（增值稅）=銷項稅額– 進項稅額

老項目也可以采取一般計稅法。新項目必須采取一般計稅法。

第三步：增值稅的預繳

銷售物業三大稅的共同特點：先預繳後清繳。

對于稅費的預繳行為，在項目測算利潤很薄弱時，經常會出現預繳大于清繳的現象，對于此現象，原則上會進行“多退少補”，但從實操經驗來看，往往在退稅方面存在一定的難度。

※ 預繳增值稅額=預售收入× 預繳稅率

在公式中，需要注意的是以下幾點：

a、計算基數為收入口徑，但在實際現金流排布時，第一數據往往是現金流口徑下的銷售回款貨值，因此需要将預售貨值扣除相應的銷項稅。即：

預售收入 =預售貨值/（1+适應稅率）

采用簡易征收的項目計算預繳收入時，适應稅率為5%；采用一般征收的項目計算時，适應稅率為9%。

b、增值稅的預繳稅率全國統一，為3%。

計算案例：某房地産項目2019年5月預售房款8000萬元，6月取得預售房款1億元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以後取得的增值稅專票進項稅額總計500萬元。請計算2019年6月預繳的增值稅額？

案例解析：通常在實操的稅務申報工作中，當月的預售房款通常會在次月進行稅金申報，因此在計算當月預繳稅額時，預售房款應該用上月的金額進行計算。對應到本題目中，要求計算6月的預繳增值稅額，實際上為5月預售房款的申報稅額，因此在數據計算上選取5月的預售房款數據，扣除相應銷項稅額，根據預售收入進行計算。

解答過程：預繳增值稅 = 8000萬/ (1+9%)× 3%= 220萬

第四步：增值稅的清繳（申報）

投資測算階段所說的增值稅清繳，其實就是增值稅申報的過程。發生時點通常以開取發票或進行不動産權屬變更為主。

公式推導過程如下：

增值稅額=銷項稅額– 進項稅額

=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率 – 當期允許抵扣的土地價款/(1+虛拟進項稅率)×虛拟進項稅率– 成本及費用/（1+進項稅率）×進項稅率×綜合取票率

根據當前政策，銷項稅率按照9%計算，土地成本虛拟進項稅率也為9%計算，成本及費用的進項稅率有6%、9%及13%等，但需注意各項成本的取票率，根據各項成本費用占比計算綜合取票率數值。

對于允許抵扣的土地價款組成，需要明确以下幾點：

1)）總土地價款 =土地出讓金+拆遷補償款。

2）政府開具票據（發票/收據）才可以抵扣，沒有票據不能抵扣。且契稅、印花稅及市政配套費不在允許抵扣的範圍内。

3）允許抵扣的土地價款必須為可售部分分攤後的土地價款，具體計算公式為：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地産項目建築面積 / 房地産項目可供銷售建築面積）×總土地價款

計算案例：某房地産企業某個普通住宅項目合計銷售12億，該地塊拿地時，土地出讓金為2.4億元，拆遷補償款6000萬元，契稅及印花稅800萬元。項目竣備後，支付施工方整體工程成本費用2.5億元（6%稅率對應成本0.5億）。發生的期間費用9000萬，其中财務成本5000萬元。項目獲取為2017年後，相應銷項及進項稅率按9%和6%，假設取票率為100%，請計算項目需繳納的增值稅金額？

案例解析：根據項目獲取确定項目類型為新項目，因此采用一般計稅方式計算增值稅，即按照差額計征。

銷項稅額 =（銷售貨值-允許抵扣的土地價款）/（1+适用稅率）×适用稅率。

題目中可以計入允許抵扣的土地價款範圍的有：土地出讓金、拆遷補償款。需要注意的是，契稅及印花稅不能進入增值稅抵扣項中。進項稅額 =成本進項稅額+費用進項稅額。但需要注意的是财務成本無相應進項産生。

解答過程：銷項稅額= （120000–24000 - 6000）/(1+9%)×9% = 7431萬元。

進項稅額 =20000/（1+9%）×9%+5000/（1+6%）×6%+4000/（1+6%）×6%=2161萬元

清繳增值稅 =銷項稅額– 進項稅額=5270萬元

土地增值稅

1.什麼情況征土增稅

《土地增值稅暫行條例》

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地産的行為。

土增稅對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。土地增值稅隻對“有償轉讓”的房地産征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地産，不予征稅。

特别注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策隻是将框架制定好，各地政府有權利在框架範圍内自行補充計稅細節。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一緻）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執行口徑，執行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動。

2.土增稅的計算方法

《土地增值稅暫行條例》

土增稅征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附着物産權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地産取得的收入減除規定的房地産開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土增稅=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數，其中增值額=轉讓房地産收入-扣除項金額。

3.土增稅清算收入的确定

《關于土地增值稅清算有關問題的通知》

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額确認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益确認收入。

根據《國家稅務總局關于營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》（2016年第70号）第一條規定，适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入為不含增值稅銷項稅額。舉個栗子：

#某地産項目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價款為4個億，土增稅的計稅收入為多少?

目前主要有兩種計算方法：

如廣州=10億-（10億-4億）/1.09*0.09

如江蘇=10億-10億/1.09*0.09

4.土增稅扣除項

《土地增值稅暫行條例》

計算土增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

　 （二）開發土地的成本；包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　 (三)房地産開發費用（三費支出）；是指與房地産開發項目有關的銷售費用、管理費用、财務費用。财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以内計算扣除。

　 （四）與轉讓房地産有關的稅金；轉讓房地産時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地産交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之後，扣除項目中不包含企業轉讓不動産繳納的增值稅。）

（五）财政部規定的其他扣除項目（加計扣除）；對從事房地産開發的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。

強調兩點：

1、實際發生的成本≠土增稅前允許扣除的成本

2、實操層面，不同地塊、不同項目之間基本無法進行成本轉移。營改增後，土地增值稅納稅人接受建築安裝服務取得的增值稅發票，在發票的備注欄注明建築服務發生地及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

5.視同銷售的情況

（國家稅務總局公告2016年第70号規定）

納稅人将開發産品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發生所有權轉移時應視同銷售房地産。

國稅函〔2010〕220号規定，房地産企業用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

結論：土地增值稅中的視同銷售是以所有權轉移為标準來确定。

但是對用于投資的，還應注意：對于以房地産進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地産）作價入股進行投資或作為聯營條件，将房地産轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。但凡所投資、聯營的企業從事房地産開發的，或者房地産開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的不得免征土地增值稅。企業重組涉及的房地産轉移不征收土地增值稅（這就是并購中，資産剝離采用分立的節稅來源）

上面說的有點繞，說人話就是：登山哥是一家面粉廠，他要和想要做面粉生意的長跑哥合作，登山哥用旗下的土地和廠房作價入股，這就暫免土增稅。但是，如果是房地産企業或者和房地産企業合作開發，那作價入股就要視同銷售立即征收土增稅。

6.土增稅的預征、清算

預征和清算條件

預征：

為确保稅款平穩，均勻的流入國庫，在房地産預售發生時即采取土增稅預征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。

清算條件：

1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日内辦理清算手續。

（1）房地産開發項目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉讓未竣工決算房地産開發項目的。

（3）直接轉讓土地使用權的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務機關将要求納稅人自清算通知之日起90天内辦理清算手續。

（1）已竣工驗收的房地産開發項目，已轉讓的房地産建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85％以上。

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。但實操層面來講，存在的算法包括兩種，舉個栗子：

#登山哥收到1億普通住宅預收房款。其地預征率為2%，不同地方兩種算法：

算法一：1億/1.09*2%=0.018

算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019

7、土增稅清算單位、對象

《土增稅清算管理通知》

一、土地增值稅清算應該以國家有關部門審批的房地産開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。（國稅發[2006]187号）

二、開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分别計算增值額。

各地實際執行情況：根據各地相關規定，實務中，目前土地增值稅清算單位主要确認依據：發改委審批投資立項文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。一句話，根據項目實際情況決定，不唯證照，和當地稅務主管确認清楚。

企業所得稅

1.企業所得稅的征收

《中華人民共和國企業所得稅法》

“是指國家對我國境内的企業，除外商投資企業和外國企業外，就其生産、經營所得和其他所得依法征收的一種稅，個人獨資外企、合夥企業不适用”。

①所得稅征收的對象是所得額：

對于所得額的定義，就單項目來說，是指項目從收入端，扣除開發成本、期間費用、稅金附加（附加稅、土增稅）後最終剩得的金額。也即，隻有項目存在利潤時，才會有征收所得稅的可能。

②征收方式為按年計征，分期預繳，彙算清繳。

所得稅與增值稅、土增稅的計算階段一緻，也存在預繳和清繳兩個階段。因此在投資測算階段也需要考慮單個項目中所得稅的預繳、清繳帶來的現金流的變化。但從實操角度上，往往并不看重單個項目的所得稅金額，而是将該項目公司在一年中發生的所有業務（項目）合并在一起進行彙算清繳，并不針對單個項目進行繳納，這也就為企業所得稅的合理籌劃提供了相應的理論基礎。

特别應當注意的是：既然是企業所得稅，當然是從企業角度出發，這點和土增稅不一樣，土增稅的征收對象是項目。

③所得稅年度間存在虧損額度彌補。

不同于增值稅、土增稅，所得稅在計算上存在“五年虧損彌補期”，即一個項目公司在上一年度發生了一定金額的虧損，在本年度的所得額為正數的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得額的抵消效果，使得實際繳稅基數降低，但有效虧損彌補期為五年。

2.企業所得稅的計算元素

企業所得稅：即企業确認收入減去允許扣除金額後的差值，即應納稅所得額，與相應所得稅稅率相乘的過程。從公式的體現上來看：

企業所得稅 = （銷售收入 – 準予扣除的金額） × 所得稅稅率

對上述公式進行拆解分析，分為三部分結構，分别來看：

結構1：銷售收入：

需注意計算所得稅時該銷售收入需要剔除不征稅收入與免稅收入，防止放大應稅基數。此外若涉及回遷物業時，在銷售收入中需加入回遷物業視同銷售收入。

結構2：準予扣除的金額：

由于收入端是銷售收入口徑，因此成本端也需為不含增值稅的口徑，即損益口徑下的成本費用。

從組成上來看：準予扣除金額 = 已銷開發産品計稅成本 + 期間費用 + 稅金附加

1、計稅成本展開包括：土地成本（包括土地出讓金、拆遷補償款、契稅、市政配套費） 、工程成本（常規七項）。

2、期間費用展開包括：管理費用、營銷費用和财務費用。

需特别注意的是：企業所得稅交稅主體為公司，對于财務費用來說，必須核對其開票主體是否為同一主體公司。特别是在并購類項目中，如果是由于并購貸産生的财務費用（利息）不可以在項目公司計算所得稅時扣除，正是由于并購金額是由受讓方支付給轉讓方的，相應的利息也應為受讓方承擔，也就是項目公司的股東承擔，由于主體不是項目公司，因此不能記為項目公司的财務利息，進而不能進入準予扣除金額中。

3、稅金附加展開包括：土增稅、增值稅附加、印花稅。需要注意的是，在标準的所得稅計算體系中，收入端與抵扣端均在不含增值稅的口徑下進行運算，因此隻能扣減增值稅附加。

結構3：所得稅稅率

除特殊政策優惠地區外，所得稅稅率一般為25%，特殊地區（西藏等地區）稅率為15%左右。由于所得稅稅率存在政策優惠的地區，因此稅率籌劃也成為所得稅籌劃的一個突破點。

3.企業所得稅的預繳

銷售物業三大稅均存在預繳和清繳兩個環節。兩個環節在計算方式上存在着較大的差異。在取得預售銷售收入時，需對企業所得稅按照月度 / 季度進行預繳。

所得稅預繳的法律依據

“企業銷售未完工開發産品取得的收入，應先預計按計稅毛利率分季度（月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發産品完工後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。

在官方定義中出現了一個專有名詞 ：“計稅毛利率”，即：計稅毛利率 = 計稅毛利 / 預售收入 = （營業收入 – 計稅成本）/ 預售收入

根據上述定義總結所得稅預繳的計算公式為：

所得稅預繳金額 = （預收房款 × 計稅毛利率 – 預繳增值稅 - 預繳增值稅附加 – 預繳土增稅 – 當期發生含稅期間費用）× 25%

關于計稅毛利率的标準，國稅【2019】31号文，規定了各類開發項目的計稅毛利率範圍，各地區在不違背中央規定的基礎上需明确劃定。通常，在不明确地區收費标準的情況下，默認按15% 進行計算。

示例：某房地産項目2019年5月預售房款8000萬元，6月取得預售房款1億元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以後取得的增值稅專票進項稅額總計500萬元。當地土增稅的預繳率為 3%，計稅毛利率為15%，則2019年6月預繳的所得稅金額為多少？

解答過程：由于6月預繳的增值稅實操上是 5月預售房款的申報，因此計算上采用的是5月的預售房款。土增稅和所得稅同理。

預繳增值稅=8000萬元 /（1 + 9%）× 3% = 220萬元

預繳土增稅={8000萬元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233萬元

預繳所得稅=（8000萬元 ×15%-220 萬元 ×1.12–233 萬元 –500 萬元）×25% = 55萬元

4.企業所得稅的清繳

企業所得稅的清繳實行的是按年彙算清繳，即每年彙算一次，不論開發産品是否完工，每年均按照開發産品銷售收入（或完工前銷售收入）扣減項目後應納所得額征稅。但是房地産在沒有交付的時候沒有确認收入，因此每年的預繳和彙算清繳金額是一緻的，一直到交付的時候最終确認收入然後清繳。

簡單地說，即項目公司層面年度發生的所有業務統一進行彙算清繳。根據預繳值，對交付後産生的實際值進行多退少補。

企業所得稅清繳計算公式為：

企業所得稅清繳額 = （銷售收入總額 – 準予扣除金額）× 所得稅稅率

銷售物業三大稅在計算階段上均存在預繳和清繳兩個環節。兩個環節在計算方式 和邏輯上存在着較大的差異。