舊村改造 城市更新中想提補償？這些新規不看懂可不成
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
城市更新這一概念興起後，原有的棚戶區改造、城中村改造、“三舊”改造等項目類型紛紛被“合并”到其中，甚至連“騰退”也被直接囊括。
那麼，這類以協議搬遷、開發商介入為主要表現形式的項目在具體操作中又有着怎樣的細節規定呢？
本文，在明律師就結合正在公開征求意見的廣州市某區《有序推進舊村全面改造工作的實施意見》為大家做一番淺析。
【要點一：舊村改造順帶整合臨近國有土地，需雙90%同意】
針對舊村莊的改造顯然主要涉及農村集體土地，但在城市更新的大背景下，臨近的國有土地也不可避免的會牽涉其中。
《實施意見》中對這種既拆集體土地上房屋，又牽涉國有土地上房屋的情形做了如下規定：
1.被整合的國有土地占比受到限制。舊村全面改造涉及整合鄰近國有用地的，原則上被整合的國有用地（不含“三地”——邊角地、夾心地、插花地）不超過項目改造範圍總面積的10%。
2.需要取得國有土地上房屋權利人“雙90%”同意。舊村全面改造涉及整合周邊國有用地的，應充分保障國有土地房屋權屬人的知情權和參與權。
鎮（街）可組織成立公衆咨詢委員會，對改造具體事項發表意見。經國有土地房屋權屬人90%以上且相應用地面積占國有用地總面積比例90%以上同意，可委托村集體經濟組織一并公開引入合作企業實施改造。
由此看來，舊村改造還是隻能以農村集體土地上的房屋為核心，其不能變相取代國有土地上房屋征收，或者将相當數量的城市房屋也納入進來。
【要點二：無合法證明文件，不等于沒有補償】
農村集體土地上房屋遇到拆遷改造勢必涉及有無合法證明文件這一老大難問題。新規拟對究竟何為“合法證明文件”作出列舉式的規定：
本意見所稱“合法證明文件”包括房屋産權證、國有（集體）建設用地使用權證、不動産權證、宅基地證、村鎮建房許可證、政府建房批準文件、規劃報建批準文件等。
其中屬于區政府或相關職能部門核發的，由區城市更新主管部門負責組織認定；屬于鎮（街）核發的，由項目當前所屬鎮（街）組織認定。相關文件無法核實或與現狀無法對應的，不能作為合法性認定依據。
筆者認為，這麼多種證中，有其一即可認為涉案建築是有“合法證明文件”的，而不是說都要有。什麼證都齊全的農村房屋，大概率是2020年《土地管理法》修訂後新建的，在舊村改造項目中碰不上。
那麼沒有上述合法證明文件的房屋是不是就是違建，就會被不予補償呢？當然不是。新規中對此有如下規定：
1.可計基底面積的核算标準：無合法證明文件、經村集體經濟組織批準或确認的，可按現狀建築基底面積核算。
其中2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮（街）确認屬于“一戶一宅”建設并在村内公示無異議的，不得超過80平方米。
2.可計棟數核算标準：無合法證明文件、2009年12月31日前建成、經村集體經濟組織批準或确認的，可核算為一棟；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮（街）确認屬于“一戶一宅”建設并在村内公示無異議的，可核算為一棟。
也就是說，沒有合法證明文件的房屋隻要能經村集體批準或者确認，也可取得住宅複建的安置。此外，由2戶以上村民共同建設的符合上述政策要求的房屋，也可取得相應的複建安置指标。
【要點三：明确設定可計基底面積3.5倍的住宅複建量】
新規拟規定，舊村改造範圍内集體土地上村民住宅複建量，原則上以可計基底總面積的3.5倍核算；
平均層數超3.5層的，可選擇以可計棟數乘以280平方米核算；同一項目隻可以采用其中一種方式核算安置住宅複建總量。
在不突破規劃控制建築總量的情況下，複建總量可按不超過核算複建量10%的比例上浮後核定。住宅複建總量不含住宅公建配套建築面積。
事實上，這一稍顯難懂的數值是在控制“拆舊建新”後“建新”房屋的複建規模和面積。這個“3.5倍”究竟能否确保上樓農民原有生活水平不降低、居住條件有改善，決定了其是否具有合理性。
有一點是可以明确的，任何方案、規定中的内容都不是一成不變的，更不是先天合法合理的。若被拆遷村民的居住權益在舊村改造中沒能得到保障，出現了非正常的“越拆越小”等情形，那麼村民完全可以聘請律師依法維權，而不必被各種政策文件上的數字捆綁住手腳。
在明律師要提示廣大即将面臨舊村改造的村民的是，農村宅基地上房屋的合法性認定、補償安置标準和方式等相較于國有土地上房屋征收較為複雜，或涉及許多比例、系數的調整，數字上稍有變動就可能對最終的補償安置利益有重大影響。
大家一定要在項目啟動初期就及時收集項目相關方案、手冊、公告等信息，盡早咨詢專業律師，在律師的指導下讀懂弄通補償、房屋安置、獎勵等相關政策，找準自己主張提升補償利益的切入點與突破口，這樣才能做到精準有效的救濟權利。
同時，要牢固樹立“無證房屋不等于違法建設，更不能不予補償”的堅定信念，不被任何單位以“房屋無證”為由無故進行壓價或者心理預期上的打壓。對調查認定結果、補償安置決定不服要及時提起相應程序，力争扭轉局面并争取到主動。
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