耶魯大學《金融市場（12）》課
耶魯大學《金融市場（12）》課
——全球名校公開課聽後感（二十六）
原創/龔蕾
這節課講房地産的價值。
主要有住宅房地産和商業房地産，房地産的現狀，金融貸款等。
1、商業地産
适用于商業不是住宅，DPP直接參股項目，DPP叫做有限合夥制，不支付利潤稅。不是公司制，而是合夥制。普通合夥人和有限合夥人，有限合夥人不需要承擔無限責任。DPP适于富人高端，DPP不做廣告。DPP由來已久，房地産投資信托基金是面向所有人，簡稱REITS。75%是房地産，收入的75%必須來自房地産的收入。去中介化就是儲蓄直接轉入REITS，1986年稅法改革，第三次浪潮源自房地産泡沫。經營公司、DPPS和REITS三種方式。
2、抵押貸款
貸款價值比率LTV，抵押貸款期限，期末大額償還。1929年之後房地産下跌和失業，許多人無法申請貸款，美國曆史上最嚴重的房地産危機。1933年羅斯福執政期間，國會批準房主貸款公司HOLC提供貸款。分期償還是抵押貸款的一個重要改革。FHA聯邦住宅管理局，可以在20年還貸款。
抵押貸款的數學知識，教授用左手在黑闆上寫下了普通30年抵押貸款的例子和公式。
3、房利美和房地美
房利美和房地美都是私人公司。
4、房地産的發展
幻燈片顯示的是曆史走勢圖表。艾倫?格林斯潘的新書《動蕩年代》，他認為不存在泡沫，坦言房地産有點小泡沫。利率下降，現值公式中，貼現率是下降的。投資股票市場是種選擇。關于美國房地産，《非理性繁榮》這個本書中有詳細的闡述。
小知識：
商業地産,顧名思義, 作為商業用途的地産.以區别于以居住功能為主的住宅房地産,以工業生産功能為主的工業地産等. 商業地産廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地産形式，從經營模式、功能和用途上區别于普通住宅、公寓、别墅等房地産形式。以辦公為主要用途的地産，屬商業地産範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地産的概念。泛指用于零售業的地産形式，是狹義的商業地産。
抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地産、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則銀行有權處理器抵押品，作為一種補償。
房利美和房地美：
房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,舊名聯邦住房抵押貸款公司
1970年由國會成立，作為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。
規模：抵押投資組合總金額達1.29兆美元，其中5690億美元抵押資産是其自身投資一部分。債券市場協會(Bond Market Association)資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔保證券或債券，達到3.2兆美元，占美國流通債券總值的16%。
Freddie Mac的使命努力創造
穩定: Freddie Mac 的被保留的股份單充當在确定的there’s 的一個重要角色金錢穩定的供應使貸款人做房屋貸款新homebuyers 需要和可利用的供應勞工住房在我們的社區。
支付能力: 财務住房為低落和适度收入家庭是Freddie Mac’s 事務的一關鍵部份自從我們打開了我們的門35 年前。Freddie Mac’s 視覺是, 家庭必須能能購買家和保留那個家。
機會: Freddie Mac 确定有金錢穩定的供應使貸款人使貸款新homebuyers 需要。這給大家對homefinancing 的更好的通入, 培養屋頂在homeownership 機會在美國。
繁榮: Freddie Mac 充當在America’s 經濟的一個重要角色, 幾乎20% 被彌補住房和相關的産業。
Freddie Mac的價值
我們自傲在使在家成為可能為成千上萬美國的家庭, 并且我們接受與我們的住房使命是一緻的核心價值。
領導: 我們采取主動性達到我們共同的目的。
正直: 我們做正确的事 – 沒有妥協!
人們: 我們是公平的, 尊敬其他人, 接受變化和是有責任的。
優秀: 我們努力單獨地和集體超出賭金保管人期望。
房利美(Fannie Mae)，創立于1938年，是政府出資創建，從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。 1944年，房利美的權限擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。1954年，房利美發展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發放公司債券，從此公司的業務進入國外金融市場。
商務印書館出版的《英漢證券投資詞典》中對Fannie Mae解釋如下：“聯邦國民住房貸款協會 Federal National Mortgage Association(聯邦國民住房貸款協會)的昵稱。美國三大住房貸款證券化經營機構之一，成立于1938年。其性質為社會公衆擁有，美國政府資助。專門運作由聯邦住房委員會或其他金融機構擔保的住房抵押貸款。将這些住房抵押貸款按期限、利率進行組合，作為抵押或擔保發行住房抵押債券，在金融市場上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時還對提供住房貸款的金融機構發行的住房抵押貸款證券品種提供擔保。所發行的重要品種為住房抵押債(mortgage backed security或mortgage pass-through)。聯邦國民住房貸款協會自身的股票在紐約股票交易所挂牌上市。”
危機
受美國次貸危機的影響，美國房地産抵押貸款巨頭房地美、房利美于2008年7月身陷700億美元虧損困境。之後美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。
美國政府9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美。
根據接管方案，美國财政部将向房利美和房地美注資，并收購相關優先股；兩大機構的首席執行官被限令離職，政府相關監管機構接管兩大機構的日常業務，同時任命新領導人。
受美國房地産市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美目前陷入全面危機。在過去一年，兩大機構的損失已超過140億美元。美國财政部長保爾森表示，房利美和房地美的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這兩大機構是當前保護市場和納稅人的“最佳手段”。
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