爆雷的長租公寓，一地蛋殼
采寫 |南都周刊記者 敖瑾
當看到“人有蛋夕禍福”的群聊名稱時，李松忍不住笑了出來。
這是被拖欠房租的蛋殼公寓深圳業主組建的一個“抱團群”，他們中多的已經半年沒有收到來自蛋殼的房租，少的也被拖欠了一個月。
李松在11月18日下午來到蛋殼深圳辦公點時，找到了這個業主“組織”。因為在剛剛過去的收租日沒有收到房租，又聽到了蛋殼即将破産的傳聞，李松便和妻子一起來到了蛋殼深圳辦公地，向蛋殼讨要說法。
維權現場除了有和李松一樣的業主，還有大批蛋殼租客。這些租客有的因為蛋殼欠租，而遭到業主驅趕，有的則是預付了租金或身背租金貸，在聽到蛋殼的破産傳聞後，希望能提前解除租約。
蛋殼深圳辦公點維權現場。（攝影：敖瑾）
近兩個月，蛋殼兩度傳出破産倒閉的消息。盡管蛋殼對傳聞都一一作出了否認回應，但各地此起彼伏的業主遭欠租、租戶被斷網斷電等情況，加重了人們的疑慮。
蛋殼到底怎麼了？
業主、租客“分頭”維權
11月18日下午3點，深圳福田區的勁松大廈門前，等候了一百多個前來協商解決的蛋殼業主和租戶。他們被分隔到兩個區域等待叫号，各自讨論着各自面臨的問題。擺着“法律援助”牌子的長桌前，聚集了一些前來咨詢的租客。一名義工在聽完租客的訴苦後說，“你講的很在理，但這些話就不要過去業主那邊說了，他們也有自己的無奈，别到時引起争執。”
租客在蛋殼公寓辦公室門口等待。（攝影：敖瑾）
雖然都是受害者，但業主和租客卻有着看似“相互矛盾”的訴求。
劉琳和蛋殼的租約還有兩個月就到期了，但最近房子的業主卻要求她立刻搬走，因為蛋殼欠租了。但李琳已經通過季付的方式，早早結清了最後這個季度的房租，她覺得自己不該被強行要求搬走，“就算業主讓我搬，也應該給我一點緩沖時間，讓我找好接下來的房子。”
而對于業主來說，沒收到租金，就意味着蛋殼找回來的租客不能再占着房子。業主張靜已經被蛋殼拖欠了三個月的租金外加水電費，“5個租客，共計2萬多租金，外加2000多水電，我現在就想他們馬上搬走，我和蛋殼解除合同，欠的2萬塊錢不要了都行。”但她到維權現場得到的結果是，“蛋殼說要讓租客繼續住下去。”
張靜和幾個圍坐在一起的業主商量解決辦法蛋殼公寓股票，有人提出要斷水斷電，有人提出直接趕租客出去，也有人說這種辦法行不通，鬧到警察來了，最後肯定是維護“弱勢群體”。
“房東不是弱勢群體嗎？”人群裡有人說。“那跟租客相比，租客們肯定是更弱，”一個業主揚着手裡的協商登記表回答道。
在這場三方糾紛中，租客确實是面臨損失最大的一方。業主至少還有自己的物業，但租客面臨的結果很可能是：沒地方住還要身背債務。
黃鵬租住在深圳北站附近的一個蛋殼公寓單間。他在今年4月簽約時蛋殼公寓股票，選擇了租金貸的方式繳納房租。聽到蛋殼要破産倒閉的傳聞後，他立馬抽時間來到蛋殼深圳辦公點，希望可以及時止損。
現場的工作人員給了黃鵬兩個選擇，要麼解除租約，在他選定的時間點搬走；要麼繼續住下去。黃鵬一開始選擇了解除租約，然後等待在搬走日收到微衆銀行發來的貸款結清通知。但他在聽取現場其他協商租客的意見後，開始猶豫：“如果我跟蛋殼解除租約，搬走了，但按照蛋殼現在傳出的情況，以後一直不把我剩餘的貸款數額付清，那我豈不是既沒房子住，還要繼續把剩下的6000塊錢租金貸還完？”
糾結之下，黃鵬在一個租客抱團群裡問，“有群友成功結清貸款的嗎？”随後收到一個秒回，“有，在夢裡。”
有蛋殼租客發微博抱怨。
針對業主和租客各自面臨的困境，盈科（廣州）律師事務所律師袁艾香對南都周刊表示，“業主面對蛋殼不交租金的情況，可以直接起訴蛋殼要求交付租金；租客能居住的情況下當然繼續居住，但若沒法住了，可以要求解約退款。”
但袁艾香同時坦言，“如果蛋殼真的破産了，業主、租客拿不到錢那是沒有辦法的。更現實的做法可能是，業主租戶協商調解，雙方各讓一步。至于背負有租金貸的租客，還要看和金融機構簽訂的貸款合同具體的條款。”
破産傳聞下的股價暴漲
一邊是破産倒閉傳聞一波接一波，另一邊蛋殼的股價卻直線暴漲。
截至美股周三收盤，蛋殼公寓股價報收4.57美元，兩天累計漲幅超過230%。盡管蛋殼股價周四走跌，報收3.83美元，但相比這周一的收盤價1.37美元，還是大幅拉升了179%。
11月17日至18日，蛋殼股價從1.37美元暴漲至4.57美元。
一名不願具名的證券行業分析人員告訴南都周刊，“蛋殼股票最近換手率都很高，一度達到了91.75%，曆史天量，這意味着大部分舊股東都把股票抛了。”這名分析人員還觀察到，蛋殼的股價在今年6月26日和8月25日，也曾經出現過類似的直線暴漲情況。
“這類公司股價出現異常暴漲，通常有兩種可能，一個是自救，大戶拉起股價以便後續出貨，第二種情況是投資者認為公司經營可能出現轉機。”
本周二蛋殼股價暴漲75%後，有傳聞稱“我愛我家将接收蛋殼”。但11月18日我愛我家回應稱，“目前沒有接到相關的通知”。
今年1月17日，蛋殼在紐交所上市。這距離蛋殼成立，也僅過去了短短五年。五年間，蛋殼經曆了極速擴張的發展曆程。根據蛋殼2019年年報，2015年，也就是蛋殼成立的第一年，其房源數量僅2434間，而到上市前夕的2019年末，這個數據已經躍升到43.83萬間。
同步擴大的還有營收。招股書稱，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費，2019年，蛋殼公寓收入為71.29億元人民币，同比增長166.5%；而2017年，蛋殼營收僅為6.57億元人民币。
但在蛋殼激進發展的背後，則是一條随時可能斷裂的資金鍊。
租金貸，餡餅or陷阱?
蛋殼公寓的生意模式，本質上是充當“二房東”：從業主處收房，經過改造裝修後，再出租給租客，賺取租金差價和服務費。為了實現規模發展，蛋殼需要不斷增加房源數量，搶占市場規模。
收房需要大量的資金，而蛋殼的資金大部分來自于租客的預付款以及租金貸，通過這種收租方式，蛋殼可以積累大量沉澱資金，集中用以增加房源數量。
蛋殼在招股書中，對租金貸模式做了介紹：若租客選擇以租金貸方式繳納房租，租客需要支付押金、第一個月房租和服務費給蛋殼，合作金融機構再将剩下的租金總額一次性預支給蛋殼，蛋殼再向金融機構支付對應的利息，而租客則按月償還租金貸，直至結清。
蛋殼鼓勵租客一次性繳納多個月甚至一年的租金，這樣蛋殼就可以快速累積大筆租金。同樣道理，蛋殼也鼓勵租客使用租金貸。如果選擇這種方式付租，租客可以享受租金優惠，所以租金貸成為了很多手頭不太寬裕的年輕租客的首選。
招股書披露，選擇租金貸的蛋殼租戶占比很高，2017-2019年前九個月的比例分别是：91.3%、75.8% 、67.9%。2019年前九個月，蛋殼通過“租金貸”模式，獲得預付租金7.9億元，占總租金收入的80%。由此可見，租金貸為蛋殼貢獻了大頭的現金流。
在這種模式下，資金流動性對于蛋殼來說，成為平穩運營的關鍵。因為每個月全國40多萬間房源的月租，是不會遲到無法逾期的剛性支出。而流動性取決于租客入住帶來的租金收入，但新冠疫情“黑天鵝”打破了蛋殼謹慎維持的這一資金平衡。
“蛋殼的發展模式不可持續”
“今年疫情，一方面導緻長租公寓的空房數量提高了，另一方面，今年以來，全國各地很多城市租金出現普降。入住率下降，租金下滑，雙重打擊，蛋殼就扛不住了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。
李宇嘉對南都周刊記者表示：“長租公寓的這種模式要維持下去，蛋殼必須保證收回來的房源，都能及時租出去，出租率至少達到90%，但如果出租率一旦下降，整個前期費用投入開始攤銷，現金流就會變得非常緊張。”
截至3月31日，蛋殼運營公寓總數約為42萬間，出租率為75.6%。而在2019年三季度，蛋殼的出租率為87%。
盡管财報顯示營收增長很快，但蛋殼一直處于虧損狀态，且虧損逐年擴大。蛋殼年報顯示，2019年，蛋殼淨虧損約34億元，2018年這個虧損數字為14億元，2017年則為2.7億元。
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