以案說法:法拍房”欠稅，登記怎麼辦？——從一宗案例看不動産登記機構協助執行時稅費問題的處理(中國自然資源報20220916)
特約撰稿人 朱迪
案情
2022年1月，家住某市的潘先生通過網絡司法拍賣平台以300萬元的最高競價拍得位于該市某區海景花園的2401号房屋。在與該市某區人民法院簽訂《拍賣成交确認書》後，該區人民法院于2022年2月出具了《執行裁定書》裁定解除對此套房屋的查封，涉案房屋的所有權歸潘先生所有，潘先生可持《執行裁定書》到登記機構辦理産權過戶登記手續。
2022年3月，潘先生持《執行裁定書》、完稅票據等材料到該市不動産登記中心提交房屋轉移登記申請時，卻被告知，因被執行人董某某尚未繳納個人所得稅，對潘先生的申請事項不予受理。潘先生不理解為什麼自己要承擔轉讓方的稅費，自己買的是“法拍房”，賣房的是執行法院，而不是董某某。自己并不認識董某某，更談不上要為被執行人的房屋繳納個人所得稅。潘先生認為，市不動産登記中心以未提供被執行人個人所得稅繳納憑證為由，不予受理房屋轉移登記申請沒有事實和法律依據。潘先生遂向該市人民政府提交了行政複議申請，要求撤銷市不動産登記中心作出的《不予受理通知書》，并為其辦理房屋的轉移登記。
分歧
通過網絡司法拍賣處置不動産的稅費承擔問題，各地的操作方式有所不同，應如何分解賣方所應承擔的稅費，實踐中一直存在争議。
潘先生認為，稅收相關法律法規對不動産買賣時過戶稅費負擔有明确規定，司法拍賣房屋過戶中本應由賣方所承擔的稅款不應由買受人繳納。法院應将由賣方承擔的稅款從拍賣收入中予以抵扣，或是由稅務部門向賣方追繳。市不動産登記中心作為司法裁定的協助執行部門，應即時為其辦理轉移過戶手續。
區人民法院認為，對于稅費的承擔問題，在對該套房屋進行司法拍賣前，《拍賣公告》中已明确告知因産權過戶而産生的所有稅費均由買受人承擔。這一要求并沒有改變法定的納稅義務人，并不違反法律法規的禁止性規定。潘先生在競拍之前應當閱讀知曉，自行作出選擇是否參加競買活動，若對《拍賣公告》有異議，可在開拍前書面提出，但潘先生未提出書面異議申請。成交後，潘先生簽署的《拍賣成交确認書》也明确了由其承擔所有稅費。至于潘先生提出賣方承擔的稅款從拍賣收入中給予抵扣的要求，該院已書面答複不同意。
市不動産登記中心認為，經審查，潘先生提交的申請材料中，沒有原産權人董某某個人所得稅繳納票據，在與稅務部門聯網的系統中也未查到相關繳納記錄，不動産登記系統已将該業務判為不通過。為慎重起見，該中心與市稅務局就此套房屋過戶所涉及的稅費征繳問題進行了溝通，稅務部門明确了“先稅後證”的協稅要求，且法院的《拍賣公告》也明确稅費應由買受人承擔，該中心出具的不予受理通知書于法有據。
市稅務局認為，目前的法律法規并沒有規定網絡司法拍賣處置不動産可減免相關稅費，以何種方式繳納可由執行法院根據法律原則和案件實際情況确定。既然《拍賣公告》明确約定買受人承擔拍賣所産生的一切稅費，那麼在辦理該房屋的過戶手續時，房屋轉讓方董某某應當繳納的個人所得稅應當由買受人潘先生承擔。
分析
登記機關依法協稅有章可循
按照《稅收征收管理法》第五條的規定，各有關部門和單位應當支持、協助稅務機關依法執行職務。依據《個人所得稅法》第十五條的規定，個人轉讓不動産的，稅務機關應當根據不動産登記等相關信息核驗應繳納的個人所得稅，登記機關辦理轉移登記時，應當查驗與該不動産轉讓相關的個人所得稅完稅憑證。依據《不動産登記暫行條例實施細則》第十五條的規定，不動産登記機構受理不動産登記申請後，還應當對法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全進行查驗。《不動産登記暫行條例實施細則》第三十八條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交相關稅費繳納憑證。不動産登記機構在辦理不動産轉移登記業務時，應配合稅務部門查驗涉及不動産轉移的相關完稅、減免等憑證，未按規定繳納個人所得稅等相關稅費的，不予辦理不動産相關業務，确保依法履行“先稅後證”的協稅義務。實踐中，各地都按照國家稅務總局、自然資源部《關于進一步深化信息共享便利不動産登記和辦稅的通知》（稅總财行發〔2022〕1号）的要求，進行了不動産登記受理窗口與稅務征繳窗口的聯建，實現了不動産交易登記辦稅“一窗受理、集成辦理”的工作模式。不動産交易、納稅、登記業務一個窗口辦理、并聯辦理在提升群衆辦事效率的同時，也有效避免了稅收流失。
本案例中，潘先生申請的轉移登記業務正是被該市交易登記辦稅聯合窗口工作人員及時核查到尚未繳納個人所得稅，并予以退件處理的。潘先生提出不應将轉讓方繳納個人所得稅作為不動産轉移登記前置條件的訴求，經稅務、不動産登記部門共同認定，不符合相關法律規定。
法院有權确定由誰來承擔稅款
既然在辦理不動産轉移登記時必須繳納相關稅費，那麼司法機關處置這類特殊情形時，要求被執行人主動承擔顯然不可行，正是因其無力完成債務給付，法院才對其房産實行強制執行拍賣，要求其承擔欠繳稅款隻會加大執行難度。為此，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》（法釋〔2016〕18号）對司法拍賣稅費承擔問題作出了安排。根據該解釋第三十條的規定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況确定稅費承擔的相關主體、數額。此規定賦予了法院自由裁量權，執行法院可視情況綜合考量确定稅費承擔方式，實踐中，既有協助稅務機關依法優先從拍賣收入中征收稅款的做法，也有通過《拍賣公告》約定由“法拍房”買受人承擔的方式。
本案例中，區人民法院考慮到董某某已不具備繳納稅款經濟能力的實際情況，為了避免過戶過程中的稅費糾紛，按實質化解争議的原則處理稅費承擔問題，在《拍賣公告》中明确載明一切稅費由買受人承擔。潘先生自願參與競拍，即表明接受了該要約邀請條件且在參與拍賣期間也未提出異議。
約定納稅業務轉移未被法律禁止
執行法院選擇以《拍賣公告》約定由買受人承擔相關稅費，雖然在實踐中對其合理性存有争議，但這樣的方式并未被稅收管理相關法律法規所禁止，對于實際由誰承擔稅款也沒有作出強制性或禁止性規定。二手房屋買賣過程中，也常有約定由買方承擔一切稅費、賣方淨得賣房款的交易習慣。因在網絡司法拍賣過程中産生由賣方承擔的增值稅、個人所得稅等不具備優先償還權，不得從拍賣房屋的收入中優先抵扣，這就會導緻在拍賣款不足以償還抵押、質押等優先償還債權時，出現無法抵扣的情況。為解決相關處置稅費清繳問題，執行法院就會選擇約定“法拍房”買受人承擔所有稅費。此時，即便是“法拍房”買受人要求不動産登記機構以及稅務管理機構改變執行法院約定的稅費承擔方式，也會因于法無據而得不到支持。
本案例中，《拍賣公告》《拍賣成交确認書》都明确轉讓方董某某應繳納的個人所得稅應由買受人潘先生承擔，潘先生接受并确認要約後反悔，在提請區人民法院調整無果後，要求作為“法拍房”協助執行機關的市不動産登記中心及市稅務局進行調整，自然也難得到支持。
由于“法拍房”的被執行人大多不具備繳納賣方交易稅款的經濟能力，解決賣方應承擔增值稅、個人所得稅、土地增值稅等稅費就成了問題的焦點。實踐中，執行法院考慮到實際情況，通常采用在《拍賣公告》中設定稅費承擔條款的方式，約定買受人承擔買方稅費。在這樣的處理模式下，“法拍房”的競買參與者，應謹慎做好拍前調查，在拍賣成本核算時應将稅費考慮在内，避免因不計成本盲目參拍，而面臨最終成本超預期的兩難境地。
為避免因“法拍房”買受人無法支付全部費用或故意悔拍等糾紛情形，人民法院與稅務管理部門、不動産登記機構等部門探索建立司法拍賣稅費征管聯動機制，推進涉稅信息共享、互通互聯。由稅務管理部門在拍賣前先行算出需要繳納的各種稅費金額，并推送給人民法院，以便人民法院在《拍賣公告》中明示稅費金額及繳納人；成交後競買人代繳稅費，将納稅憑證提交至人民法院，由人民法院從拍賣款項中返還代繳款項；不動産登記機構則按人民法院、稅務管理等部門核定結果，協助辦理不動産轉移過戶手續。這樣就可在解決稅費負擔的主體和征繳問題的同時，提高人民法院協助稅務機關征繳稅費及買受人産權過戶的效率，盡可能避免因涉稅争議引發行政複議和訴訟。
本案例中，潘先生提起的行政複議申請，最終被市人民政府予以駁回。
案情
2022年1月，家住某市的潘先生通過網絡司法拍賣平台以300萬元的最高競價拍得位于該市某區海景花園的2401号房屋。在與該市某區人民法院簽訂《拍賣成交确認書》後，該區人民法院于2022年2月出具了《執行裁定書》裁定解除對此套房屋的查封，涉案房屋的所有權歸潘先生所有，潘先生可持《執行裁定書》到登記機構辦理産權過戶登記手續。
2022年3月，潘先生持《執行裁定書》、完稅票據等材料到該市不動産登記中心提交房屋轉移登記申請時，卻被告知，因被執行人董某某尚未繳納個人所得稅，對潘先生的申請事項不予受理。潘先生不理解為什麼自己要承擔轉讓方的稅費，自己買的是“法拍房”，賣房的是執行法院，而不是董某某。自己并不認識董某某，更談不上要為被執行人的房屋繳納個人所得稅。潘先生認為，市不動産登記中心以未提供被執行人個人所得稅繳納憑證為由，不予受理房屋轉移登記申請沒有事實和法律依據。潘先生遂向該市人民政府提交了行政複議申請，要求撤銷市不動産登記中心作出的《不予受理通知書》，并為其辦理房屋的轉移登記。
分歧
通過網絡司法拍賣處置不動産的稅費承擔問題，各地的操作方式有所不同，應如何分解賣方所應承擔的稅費，實踐中一直存在争議。
潘先生認為，稅收相關法律法規對不動産買賣時過戶稅費負擔有明确規定，司法拍賣房屋過戶中本應由賣方所承擔的稅款不應由買受人繳納。法院應将由賣方承擔的稅款從拍賣收入中予以抵扣，或是由稅務部門向賣方追繳。市不動産登記中心作為司法裁定的協助執行部門，應即時為其辦理轉移過戶手續。
區人民法院認為，對于稅費的承擔問題，在對該套房屋進行司法拍賣前，《拍賣公告》中已明确告知因産權過戶而産生的所有稅費均由買受人承擔。這一要求并沒有改變法定的納稅義務人，并不違反法律法規的禁止性規定。潘先生在競拍之前應當閱讀知曉，自行作出選擇是否參加競買活動，若對《拍賣公告》有異議，可在開拍前書面提出，但潘先生未提出書面異議申請。成交後，潘先生簽署的《拍賣成交确認書》也明确了由其承擔所有稅費。至于潘先生提出賣方承擔的稅款從拍賣收入中給予抵扣的要求，該院已書面答複不同意。
市不動産登記中心認為，經審查，潘先生提交的申請材料中，沒有原産權人董某某個人所得稅繳納票據，在與稅務部門聯網的系統中也未查到相關繳納記錄，不動産登記系統已将該業務判為不通過。為慎重起見，該中心與市稅務局就此套房屋過戶所涉及的稅費征繳問題進行了溝通，稅務部門明确了“先稅後證”的協稅要求，且法院的《拍賣公告》也明确稅費應由買受人承擔，該中心出具的不予受理通知書于法有據。
市稅務局認為，目前的法律法規并沒有規定網絡司法拍賣處置不動産可減免相關稅費，以何種方式繳納可由執行法院根據法律原則和案件實際情況确定。既然《拍賣公告》明确約定買受人承擔拍賣所産生的一切稅費，那麼在辦理該房屋的過戶手續時，房屋轉讓方董某某應當繳納的個人所得稅應當由買受人潘先生承擔。
分析
登記機關依法協稅有章可循
按照《稅收征收管理法》第五條的規定，各有關部門和單位應當支持、協助稅務機關依法執行職務。依據《個人所得稅法》第十五條的規定，個人轉讓不動産的，稅務機關應當根據不動産登記等相關信息核驗應繳納的個人所得稅，登記機關辦理轉移登記時，應當查驗與該不動産轉讓相關的個人所得稅完稅憑證。依據《不動産登記暫行條例實施細則》第十五條的規定，不動産登記機構受理不動産登記申請後，還應當對法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全進行查驗。《不動産登記暫行條例實施細則》第三十八條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交相關稅費繳納憑證。不動産登記機構在辦理不動産轉移登記業務時，應配合稅務部門查驗涉及不動産轉移的相關完稅、減免等憑證，未按規定繳納個人所得稅等相關稅費的，不予辦理不動産相關業務，确保依法履行“先稅後證”的協稅義務。實踐中，各地都按照國家稅務總局、自然資源部《關于進一步深化信息共享便利不動産登記和辦稅的通知》（稅總财行發〔2022〕1号）的要求，進行了不動産登記受理窗口與稅務征繳窗口的聯建，實現了不動産交易登記辦稅“一窗受理、集成辦理”的工作模式。不動産交易、納稅、登記業務一個窗口辦理、并聯辦理在提升群衆辦事效率的同時，也有效避免了稅收流失。
本案例中，潘先生申請的轉移登記業務正是被該市交易登記辦稅聯合窗口工作人員及時核查到尚未繳納個人所得稅，并予以退件處理的。潘先生提出不應将轉讓方繳納個人所得稅作為不動産轉移登記前置條件的訴求，經稅務、不動産登記部門共同認定，不符合相關法律規定。
法院有權确定由誰來承擔稅款
既然在辦理不動産轉移登記時必須繳納相關稅費，那麼司法機關處置這類特殊情形時，要求被執行人主動承擔顯然不可行，正是因其無力完成債務給付，法院才對其房産實行強制執行拍賣，要求其承擔欠繳稅款隻會加大執行難度。為此，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》（法釋〔2016〕18号）對司法拍賣稅費承擔問題作出了安排。根據該解釋第三十條的規定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔；沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況确定稅費承擔的相關主體、數額。此規定賦予了法院自由裁量權，執行法院可視情況綜合考量确定稅費承擔方式，實踐中，既有協助稅務機關依法優先從拍賣收入中征收稅款的做法，也有通過《拍賣公告》約定由“法拍房”買受人承擔的方式。
本案例中，區人民法院考慮到董某某已不具備繳納稅款經濟能力的實際情況，為了避免過戶過程中的稅費糾紛，按實質化解争議的原則處理稅費承擔問題，在《拍賣公告》中明确載明一切稅費由買受人承擔。潘先生自願參與競拍，即表明接受了該要約邀請條件且在參與拍賣期間也未提出異議。
約定納稅業務轉移未被法律禁止
執行法院選擇以《拍賣公告》約定由買受人承擔相關稅費，雖然在實踐中對其合理性存有争議，但這樣的方式并未被稅收管理相關法律法規所禁止，對于實際由誰承擔稅款也沒有作出強制性或禁止性規定。二手房屋買賣過程中，也常有約定由買方承擔一切稅費、賣方淨得賣房款的交易習慣。因在網絡司法拍賣過程中産生由賣方承擔的增值稅、個人所得稅等不具備優先償還權，不得從拍賣房屋的收入中優先抵扣，這就會導緻在拍賣款不足以償還抵押、質押等優先償還債權時，出現無法抵扣的情況。為解決相關處置稅費清繳問題，執行法院就會選擇約定“法拍房”買受人承擔所有稅費。此時，即便是“法拍房”買受人要求不動産登記機構以及稅務管理機構改變執行法院約定的稅費承擔方式，也會因于法無據而得不到支持。
本案例中，《拍賣公告》《拍賣成交确認書》都明确轉讓方董某某應繳納的個人所得稅應由買受人潘先生承擔，潘先生接受并确認要約後反悔，在提請區人民法院調整無果後，要求作為“法拍房”協助執行機關的市不動産登記中心及市稅務局進行調整，自然也難得到支持。
由于“法拍房”的被執行人大多不具備繳納賣方交易稅款的經濟能力，解決賣方應承擔增值稅、個人所得稅、土地增值稅等稅費就成了問題的焦點。實踐中，執行法院考慮到實際情況，通常采用在《拍賣公告》中設定稅費承擔條款的方式，約定買受人承擔買方稅費。在這樣的處理模式下，“法拍房”的競買參與者，應謹慎做好拍前調查，在拍賣成本核算時應将稅費考慮在内，避免因不計成本盲目參拍，而面臨最終成本超預期的兩難境地。
為避免因“法拍房”買受人無法支付全部費用或故意悔拍等糾紛情形，人民法院與稅務管理部門、不動産登記機構等部門探索建立司法拍賣稅費征管聯動機制，推進涉稅信息共享、互通互聯。由稅務管理部門在拍賣前先行算出需要繳納的各種稅費金額，并推送給人民法院，以便人民法院在《拍賣公告》中明示稅費金額及繳納人；成交後競買人代繳稅費，将納稅憑證提交至人民法院，由人民法院從拍賣款項中返還代繳款項；不動産登記機構則按人民法院、稅務管理等部門核定結果，協助辦理不動産轉移過戶手續。這樣就可在解決稅費負擔的主體和征繳問題的同時，提高人民法院協助稅務機關征繳稅費及買受人産權過戶的效率，盡可能避免因涉稅争議引發行政複議和訴訟。
本案例中，潘先生提起的行政複議申請，最終被市人民政府予以駁回。
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