日本大阪GrandFront全方位解讀

但在這裡你可以吃到夾有現場采摘新鮮蔬菜的賽百味，

在奔馳旗艦店裡喝杯咖啡買個小紀念品，

感受最新研制的不方便人士自動排洩裝置，

與全市的志同道合的有識之士在聚在一起高談創業計劃，等某個傻逼風投帶着資金砸向自己……

于是光從上面一句話，你大緻就可以總結如下幾個關鍵詞：體驗式商業、黑标店、主題形象店、跨界、産研展商結合、創客、創業咖啡廳……

個人覺得，光從業态上，稱其為下一代的綜合體也絕不為過。

受歡迎程度？據說2013年4月26日開業的一個星期内，就有700萬人到場。

A.讓人驚訝的創新業态體驗

對抗問題：線上線下融合+品牌重複度+體驗式商業

你可以去奔馳體驗店買車外還能幹嘛？喝咖啡！

坐落于Grand Front北側裙樓的Mercedes-Benz Connection，用他們會長的話來說，就是要打造“汽車之外的魅力空間”。旗下的跨界咖啡廳“Downstairs Coffee”則秉持了奔馳的商務酷炫風，并且請來了日本拉花屆的世界冠軍澤田洋史當監制，但價格非常親民，按照現時彙率，一片起司蛋糕加上一杯咖啡隻要人民币不到40元，秒殺國内星巴克。

除此之外，體驗店還販售奔馳周邊産品，包括限量版馬克杯、文化衫等等。

當然，作為日本僅有的兩家奔馳品牌展示店（另一家位于東京，還兼有餐廳功能），發布行業前沿的新款是必不可少，并且提供30分鐘的試駕服務。

難得的是，和普通的4S店不同，這家體驗店直接面向中庭，利用一層開闊的層高加上全覆蓋的LED顯示背闆，整體展示效果非常吸睛。

松下則開出了三層的旗艦體驗店。并不是生硬的賣商品，而是将松下最新的産品、科技成果和對“A Better Life,A Better World”（好宏大）的理念，情景化的融入到展示空間中去。

大大小小有5-6家不同主題的實景和虛拟展示間，包括最新智能化家居解決方案的展示間，有虛拟的Studio讓你随意布置和體驗自己家的裝修和家居擺設。

當然，沒有咖啡廳和餐廳怎能體現Lifestyle，你甚至可以在松下旗下的收費化妝室CLUXTA，花費少量的錢就可以試用其化妝品和最新電吹風與美發棒，甚至做個臉。不用忍受衛生間的臭屁，可以坐着慢慢化，想怎麼化怎麼化，簡直是約會應急，趕場補妝的貼心之所。

Duang！整個購物中心中需要大排長隊的餐廳是一間名為“近畿大學水産研究所”的日料店。整間餐廳一百個座位不到，工作日的中午去已經需要至少排一個小時。為可愛的店員美眉為毛大排長隊，她隻會含蓄羞澀搖晃着解釋“It’s very fresh and delicious”（不要想太多。。。)

算産學研商的成功代表？近畿大學人工養殖的魚類，甚至一些珍稀魚種，如世界上第一個被完全馴養的藍鳍金槍魚，亦提供限量供應。你可以在排隊等位的同時，通過液晶顯示屏，了解魚類的基本知識，科學養殖和實驗的具體情況。當然，客戶的反饋也将送還給研究所，成為研究和改進的依據。價格亦尚算可以接受，午市套餐約合人民币130元。

樂敦藥業旗下（對，沒錯就是那個做眼藥水的樂敦）的Smart Camp旬穀旬菜餐廳，則提供擁有現場培育、采摘原材料的精緻法式料理。跟國内的“都市農莊”餐廳類似，通過樂敦豐富的藥理和營養學背景，搭配季節性的新鮮蔬菜，提供營養均衡且新鮮美味的膳食搭配。

長在培養器皿中的綠的蔬菜成為了好看的背景牆，且配合有相關的展示和視頻，告訴你成長中，收獲期等不同階段的蔬菜。

除此之外，Smart Camp還延展了名為HOLISTIC LAB的美容Spa，提供膚質護理，Spa，足部護理等護理方案。多麼複合的産業鍊延展！

無獨有偶，屌絲餐廳賽百味也拼了。三明治中的蔬菜和西紅柿也是當場新鮮采摘，你還可以跟投影屏中的蔬菜進行互動。。。。。。

此外，飲料大亨三得利開出了威士忌博物館，一邊品酒一邊享受美食；大金開出了旗艦體驗店，體驗清新空氣吹出的瞬間；軟銀出動了機器人接待，而知名登山用品店好日山莊也開出了室内攀岩館……共有約20餘家知名商戶開設了體驗店或者旗艦店。

B.産研展商結合的感性空間

對抗問題：産研及商業空間+另類展示空間+商業體驗

這個空間，Grand Front 給它命名為“ The Lab”，整體面積3,100平方米，坐落北側商業裙樓負一樓至三樓，由活力研究室、咖啡吧研究室、活動研究室這3個部分組成。相比上面，這裡主要針對大學、科研機構或者非零售類型的企業提供最新科學技術、産品發明的展示和交流場所。有點類似于科技館或者常年類科技展廳，但吸納它成為了整個購物中心中的一個主力店，并且延展了學術交流，大衆參與與展示的功能，增加了整體商業的趣味性和豐富度。

鴻池運輸的展位操作機器人手臂，感受輕而易舉的搬動重物；在大阪Vislab，你握住傘柄就能感受各種東西（包括雨滴、冰雹、甚至蛇）掉落在雨傘上面的感覺。

Digital Fashion公司的展位感受虛拟試衣間，而東京大學的則提供能夠照出不同于實際表情的鏡子，你在笑，鏡子裡面在哭。

每一個空間内都會有相應的解說員，耐心解釋發明的作用和實際意義。為了方便交流，在一層設立了Café Lab，你可以在這裡找到理想的交流和休憩空間。在這裡，你可以借閱書籍，并且在每一個座位上放有平闆電腦，有多達100本的電子書籍供閱讀。

為了方便舉辦更大規模的臨時科技展覽，B1層設置了Event Lab。共1,074平方米的展覽空間可以容納近500人，舉辦各類藝術、科技、企業交流的短期展覽。小編去的時候正在舉辦“妖怪幻獸百物語”展覽，即展出著名妖怪學家搜藏的貴重妖怪資料和木乃伊等等，當然是有料入場。

C. 綜合體中的産業促進平台

對抗問題：初創型企業發展+企業促進+行業交流

Grand Front 還搭建了企業的及行業的發展和促進平台，大緻分布在北側商業裙樓的高區位置。具體的功能型設施包括：

知識沙龍（Knowledge Salon）：會員式的知識共享和交流中心，面積約1,420平方米。這裡有開放式的讨論空間，和同事一起閑聊或者暢談；有半封閉式的電話間或者寫字台，供加班和談生意；也有8間大小不一的會議室，會員一周可以預約兩次，供小型企業開會、培訓和頭腦風暴。區域内咖啡供應，你也既可以借閱陳列的書籍。

知識沙龍倡導的就是類似于創業咖啡廳的交流平台，以推薦會員制的形式，向全大阪開放。一定程度上，便捷的公共空間也服務了僅有實力租賃較小面積的初創型企業。會費目前相對較抵，年會費僅需付10萬日币左右（約5,600人民币），單次可以有不超過10人的随行。

合作辦公室（Collaborate Office）：類似于現在火熱SOHO 3Q的中小型辦公室。共52間18至64平方米不等的租賃型辦公室，可以坐5-18個人，最短租期是3個月。目前入住的主要以IT Man, 小型企事業機構為主。可以說，合作辦公室與知識沙龍構成了共同服務于中小型企業的生态系統。

大阪創新Hub（Osaka Innovation Hub）：這 個區域跟上面的知識沙龍類似，但是是由大阪市政府主力推動的非盈利區域，有資格的人士均可以免費申請入會。主要的目的包括給初創型企業提供在綜合性支持， 給技術類企業提供商業合作夥伴，提供與基金或風投等金主見面的平台。由于主要提供的是形式上的支持，所以在實際的面積上相對較小，功能也單一許多。

其他的配套設施包括一個擁有380個座位的劇場，為企業提供新品發布，研究成果展示等。位于商業裙樓B2樓的，擁有一個1700平方米的大會議室和9個小會議室的會展中心，以及約1.1萬平方米，位于商業裙樓高于和部分寫字樓低區的，主要面向大學和科研機構的标準辦公，至今已經錄得松下、NTT，三得利，東京大學研究生學院許多公司和研究機構入駐。

而以上所有這些（包括ABC）集合了部分商業和寫字樓的綜合性區域，在Grand Front中統稱為知識之都“Knowledge Capital”，整體面積約為8.8萬平方米。

官網對于知識之都的定義是：這裡是衆人知識和智慧相互交融的“知識創造價值的據點”，從大阪走向世界。這裡囊括了所有方便人們交流的各種設施，如大小辦公室、沙龍、實驗室、展廳、劇場、活動空間、會議中心等。通過于此，創造出新文化、新創意、新産品和新服務。

而實際上，Grand Front是目前大阪城市核心區最大規模的城市綜合體項目，囊括了購物中心、标準寫字樓、五星級酒店、銷售型公寓等多種物業類型，總體面積約合56萬平方米。而知識之都的商業“Future Life Show Room”，既文章A所提到的，僅為全部商業約合266家店鋪的一部分。在這些商店中，約有73家商戶是第一次入住關西區域，有97家商戶為關西旗艦店。包括零售商家、書店、MUJI旗艦店等。

那麼，

為什麼會有知識之都的概念？且該概念是如何融入到綜合體整體開發之中去的？

為什麼入駐商家會願意開設品牌旗艦店和形象店？

這裡面是否涉及公共與企業經濟利益之間的平衡？

Grand Front之于大阪城市的區位之間的關系？

Grand Front内部各物業之間的聯系有何特色？

位于大阪的新興的城市綜合體項目——Grand Front，吸引了奔馳、松下、可口可樂、軟銀等衆多知名商家，密集性開出品牌旗艦店，品牌形象店，品牌體驗店；不僅如此，更邀請各學術研究機構及其他高 新科技企業入駐，打造與民衆互動的平台，實現了産學研展商一體化的同時，成為了綜合體别具一格的主力店。

誰主導開發？

為什麼會有知識之都的概念？且該概念是如何融入到綜合體整體開發之中去的？

為什麼入駐商家會願意開設品牌旗艦店和形象店？

這裡面是否涉及公共與企業經濟利益之間的平衡？

相信标題已經給到了答案，對就是PPP（Public—Private—Partnership），公私合營模式。

但即便如此，即便有了項目發展的整體綱領，但若沒有市場和品牌的配合，也是一個巴掌拍不響。下面從“由下及上”，及“由上至下”兩個方面進行了解。

由下及上：市場的天時地利人和

即便吹的再好，定位再玄幻，若沒有市場支撐，品牌商家也會拍屁股走人。

Grand Front處在的是大阪的什麼位置，我相信這會讓很多連快時尚都招不到的玻璃心項目心碎。

圖二則是大阪市主要商業體（包括大型百貨和購物中心）的分布圖。肉眼就可以直觀感覺到，Grand Front周邊商業的密集程度，包括阪急、大丸、三越伊勢丹、HEP FIVE等等商業體。所以，這裡也被稱為僅次于東京銀座的的日本第二大商圈。

兩個詞提煉一下就是，城市交通樞紐，城市核心商圈。換句話說就是北京的火車站東單王府井、上海的火車站人民廣場、廣州的廣州東天河、深圳的羅湖東門，當然交通樞紐與商業的距離要近很多。。。

用本地人的話形容，這裡是大阪核心區最後一塊黃金地帶。所以，衆多品牌商趨之若鹜也非常好理解。

1.擁有大量的人流，不僅是本地人，更有衆多的外地遊客

2.地段本身是城市知名的區域，是城市的形象窗口

3.物業本身的品質，能夠承載相應的業态，具備品牌展示的功能

相信上述三點是品牌商為什麼選擇Grand Front及類似區域做旗艦，品牌形象展示店的主要原因，我賣的不是産品，而是企業的文化、企業的形象，甚至企業的願景，而承載的因素可以是企業最新的科技、最健康的生活方式、最酷炫的互動體驗、最意想不到的跨界混搭，這些都是對上述文化、形象和願景的具象表達以及外延。以此，加強客戶對産品，對企業的認同，讓你變成我的死忠粉。

類似的商家集合最多的區域，便是東京的銀座了。你可以在這裡發現資生堂的品牌形象展示店，壓根就沒賣任何的化妝品，倒是甜品、馬卡龍、紀念品、餐廳甚至小型展覽館等；還包括Swatch（斯沃琪）的旗艦店，賣的倒還是手表，但建築設計和購物體驗做到了不驚人死不休，整幢十四層高的建築可以做到前後幕牆大開， 滿滿的穿堂風，客戶一邊購物一邊看星星。

不僅在國外，類似形象體驗店在内陸也逐漸多了起來。像2014年在上海南京路步行街上開業的M&M’s旗艦店，你可以買到相關的杯子、文化衫、紀念品等一系列周邊産品，還可以在特定的遊藝設備上闖關。此外，可口可樂也在地标東方明珠開出了全球首家體驗餐廳，雖然口味……，但還有滑滑梯、開心木馬等，小朋友開心就好。

此外，新近落成的上海國家會展中心，由于自身展會效應及臨近虹橋交通樞紐，預期擁有巨大的人流和窗口效應，其15萬平方米的商業定位為“永不落幕的品牌秀場”，據稱引入了一些傳統品牌的形象概念店，如肯德基籃球主題餐廳、結合觀影和主題文化體驗的比高影院等。

那該類型店鋪的擴張意願如何？對于品牌商而言很明顯是宜精不宜多，這裡有成熟地段的高租金、運營成本等多方面因素。Grand Front的奔馳體驗店是日本境内的第二家，第一家位于六本木東京中城斜對面，而樂敦的餐廳旬穀旬菜，全日本亦隻有兩家。M&M’s上海旗艦店是繼紐約、拉斯維加斯、奧蘭多、倫敦之後的第五家，亞洲第一家。

從被動的角度而言，傳統商業模式越來越受到線上商業和日趨激烈的市場環境的挑戰，特别是一些新興的商業模式，一生下來就融合了互聯網和互動體驗的基因。傳統商家将類似形象或者體驗類店鋪當成試驗田，可以不用滿城都是特色體驗店，因為那樣就沒有了特色，但可以将消費者最喜聞樂見的部分植入到傳統店鋪中進行大規模推廣。再者，在變革過程當中的所衍生的新盈利模式一旦成熟，比如上面提到的旬穀旬菜，或者松下的收費化妝室CLUXTA，也是可以培育“單飛”的。

由上至下：PPP确保“知識之都”理念的貫徹和落實

公私合營模式（PPP),是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種 夥伴式的合作關系，并通過簽署合同來明确雙方的權利和義務，以确保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

粗暴地解釋，政府一般要“民”，企業一般要“利”，政府拿企業的錢去做一些社會公共類項目，通過這個約定，政府少出了錢，企業保證了利，大家“民”“利”雙收。

與BOT不同的是，PPP是相當于大家共同生了一個孩子，有這個制衡，能保證三方都有商量，不至于鬧翻臉，而将之前的目标貫徹下去。

那麼在PPP的開發模式下，“知識之都”的開發理念，這個城市級别的産業推進平台是如何确立下來的？

這裡原本為梅田貨物站，整個區域占地24公頃，而Grand Front所在的區域占地7公頃，作為先導開發區域。早在1987年，伴随着日本的國營鐵路改革，該貨運站資産也随即被納入國鐵清算公司。這也是為什麼，在這裡城市寸土寸金的老牌商業核心區，擁有這麼大一片空地。

階段一：前期工作——政府委任相關行政事業體進行前期推進工作

在整個日本關西地區經濟再生戰略的大背景下，1999年，包括梅田貨物站、大阪站周邊、禦堂筋等190公頃的區域被劃入大阪的“特定都市再生緊急整備地域”。一年後，大阪市委托獨立行政法人，“都市再生機構（UR）”進行相關的整合工作。

這裡有兩個概念：

獨立行政法人：簡而言之就是政府将涉及公共事物層面的東西剝離出去，保證了公共事業的專業和高效

都市再生機構：日本的舊改辦

階段二：區域規劃——确立片區規劃發展原則及項目發展方向

都是最後一塊黃金寶地了，當然不能就這麼随便處理賣掉了，這塊地身上背負的可不僅是經濟效益的最大化，還要兼顧社會效益和複興關西經濟的重任！

于是在UR的牽頭之下，聯合包括大阪府、大阪市、鐵路運輸機構、關西經濟協會等共同為大阪站北地區的改造進行國際招标，并根據根據2002年舉辦的國際理念設計大賽入圍方案的創意，2004年大阪市制定了“大阪站北地區城市建設基本規劃”，确立了片區發展的五點基本方針：

世界知名的大阪門戶地帶

繁華而又不失親近的街道建設（對人和環境友好的公共空間）

打造知性創造活動的據點（知識之都）

公私合營制的開發模式

營造水綠資源豐富的環境

階段三：确立開發主體——根據規劃方向甄選開發商提案

根據報告内容，UR城市機構确立了項目的主要開發條件：包括開發主體需要保證知識之都的落成、并組建相應的運營管理組織等，确保知識之都長期的發展。

并與相關機構，于2006年在大阪舉辦了開發商招标會，并對應标企業提交的企劃書進行評判最終選定了由ORIX房地産，NTT都市開發，阪急，三菱地産，知識之都專項會社等12家，由開發商、專業運營機構組成的聯合體。項目最終于2010年3月正式進行動工開發。

階段四：運營與管理——确保規劃和設想的落地

無論是在開發還是在後期運營過程中，UR均根據規劃和理念，對于開發機構進行适當的引導。

并協助開發及運營機構，先後成立了株式會社KMO和一般社團法人知識之都兩家主體，分别對于“知識之都”在入駐租戶等的運營管理、外部合作、公益活動等方面進行推進。

兩家機構好像兩條軸線，分别在兩個維度推進知識之都的發展，并主力實現“創造新的産業、傳播文化、國際交流、人才培養”這4項發展目标。

管理中，包括大阪市、UR、相關的企業聯合體，形成了類似“三權分立”的約束機制，在确保各方利益的同時，保證公共事業計劃能夠得到很好的貫徹與實施。

之于中國的發展：

繼去年底國務院43号文出台前後，PPP一躍成為各方的焦點。據統計，34省市區地方政府推出了總額約1.6萬億的PPP項目。但到目前為止，真正簽約的大約為2100億，占到總額的1/8。

根據民生證券研究院，Wind的資料顯示，我國目前的PPP還主要集中在公共服務領域、軌道交通、基礎設施、環保、垃圾污水處理這些行業有長期積累的龍頭企業，其中軌道交通領域占到一半以上，其次是基礎設施建設領域，約占三成。

其實“城市綜合體也可以PPP”的标題略顯誇張，像綠地，由于在大型城市綜合體高鐵站商務區開發在國内遙遙領先，已經聯合上海建工獲得了包括徐州、南京、重慶等城市的多宗軌道交通項目，以及沿線的城市綜合開發權。還有包括像中信與汕頭市政府合作的濱海新城項目，在傳統一級開發基礎上，通過土地開發運營來整合運作産業、資本等資源。Grand Front隻不過提供了另外一種綜合體PPP的發展方向，搭建城市的産研平台、高标準地建設城市的窗口性項目。

無論是軌道交通、産業平台還是一級開發裡的産業和資本導入等等，房地産這塊肉能混搭的東西太多了，包括涉及到養老地産、保障房建設等等。通過PPP“專業人做專業事”的核心理念和相互約束機制，政府再也不用擔心拿着産業導入和開發經驗來忽悠自己，但是幹一票就跑的狗日開發商，開發商也不用擔心明天某個政府相關部門的前任領導忽然被送去調查，項目被全盤推翻的政治風險，于是同床異夢的政府和開發商終于心系在了一起。

雖然Grand Front對于我們來說，有其開發的特異性，但PPP是一片未知的藍海啊！這不僅僅隻針對于政府和開發商，還涉及到估價公司觸碰到公共事業領域項目的蛋糕，顧問公司可以結合國際先進經驗幫助制定相關的遊戲規劃……