《地産》雜志封面文章《爆炒特色小鎮》專訪領易咨詢總經理鄒毅
近日，中國頂級地産雜志《地産》對今年風頭正勁的國内特色小鎮現象熱潮進行了深度報道，全文超過萬字，值得參閱。
作為中國辦刊時間最長、内容專業水準最高的地産雜志，《地産》一直秉承着業界少有的深度和客觀，博采業内大家之長的内容，以此持續輸出高水平之作。在策劃這次的小鎮專題過程中，《地産》對領易咨詢總經理鄒毅進行了深入的采訪，共同探讨特色小鎮的擁有的魅力以及不得不面對的現實。
鄒總在接受采訪期間，針對中國特色小鎮的發展緣由、發展趨勢、産品模式、小鎮存在問題共四大方面進行了深入溝通。采訪至興起之時，鄒總還大方分享了自己在一線市場項目操作遇到實際困難，并結合國内外的城市發展、産業發展趨勢和具體項目案例，關于當前特色小鎮領域遇到的瓶頸給予了深入總結。
全文采訪鄒毅的主要觀點總結如下。
研究美國和德國的學者可以發現，德國排名前百位的大企業，隻有3家将總部放在首都柏林。這些大企業并不喜歡紮堆在大城市，而是紮根于其出生地。比如大名鼎鼎的貝塔斯曼集團，總部一直設在一個名為居特斯洛的小鎮；全球化工巨頭巴斯夫的總部位于路德維希港；而大衆、奧迪的總部分别位于世人所不熟悉的沃爾斯堡和因戈爾施塔特。
所謂窮鄉僻壤有企業，正是歐美國家小城鎮生生不息的根本。在那裡，大中城市和小城鎮構成了獨特的梯級帶動方式。
如今，在中國，類似良渚文化村這樣“非鎮非區”的“特色小鎮”正在中國各地蓬勃生長。規劃面積一般控制在3平方公裡左右，建築面積控制在1平方公裡左右，或有特定的産業基礎，或有獨特的資源禀賦，或有鮮明的旅遊特色，或在空間布局和功能上可媲美超級社區。
随着住建部、發改委和财政部3部委聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，到2020年，全國範圍内将建設1000個特色小鎮。
這，是一個野心勃勃的計劃。
一、關于小鎮的區域選擇
領易咨詢鄒毅總經理在采訪中談到，随着小鎮的進一步發展，區域選擇也會深化，拓展到一線城市之外。當然這需要有各種數據模型支撐下的區位選擇和考量。針對不同梯隊的城市，對于小鎮區域的考量亦不相同，要考慮城市能級、交通條件、地貌生态和地塊基因等要素。在這種逆城市化的發展趨勢下，第一梯隊如北京、上海、廣州、深圳等一線城市周邊1~2小時車程的區縣或鄉鎮；第二梯隊如杭州、成都、天津、南京等新一線城市周邊1小時車程的中郊或遠郊地區；第三梯隊如福州、合肥、鄭州等二線城市周邊半小時車程的近郊區縣，這些區域具備了小鎮的發展基礎。
在國内，像居住在杭州良渚文化村的村民會越來越多。圍繞大城市帶的小鎮生活成為一種新的生态系統和開發業态。從城市發展路徑來看，産業布局正從大城市走向大城市帶，大城市外溢區域開始逐漸聚集新的産業，進而催生特色小鎮“熱”。
城市基礎設施完善和互聯網技術的發展，為核心城市輻射周邊城市和郊區提供了可行條件。特别是互聯網、金融、私募基金、生物醫藥、創意設計、大數據和雲計算，以及健康服務和文化旅遊等企業，對于城市周邊配套的要求比較低，完全可以在核心城市周邊布局，分散核心城市和中心城區的壓力。
比方說，早期華爾街的金融中心地位來自其作為交易聚集地。由于科技讓人們可以在任何地方通過電腦聯網工作，類似這樣擁有數萬名雇員的傳統金融中心如芝加哥商品交易所、谷物交易所和期權交易所等，未來将作為一個虛拟地點而不是地理實體存在，其價值講體現在投資家風險的判斷及經紀人的良策中。
二、構建小鎮的磁力場
英國城市規劃大師霍華德在其名著《明日的田園城市》中，明确描繪了他所向往的田園城市：在城市的周圍保留一條鄉村帶，随着時間的推移形成一個城市群，組群中的居民看上去居住在一個小鎮上，實際上住在一座宏大而美麗的城市中，既享有城市的優越性，也享用了鄉村特有的清新自然，而這正是小鎮的魅力所在。打造小鎮的生活方式的核心本質就是要建立不同于大城市模式的磁力場。而這其中産業是小鎮磁力場的構成核心。
針對這一問題，鄒毅在采訪中談到，無論城鎮化程度如何，産業始終是特色小鎮的根本。缺乏産業驅動的小鎮，說到底隻相當于遠郊大盤項目。但又不同于産業園區，小鎮不僅僅是工作之處，也代表一種生活方式，因此業态的多樣性和複合性就非常重要。而從産業導入角度來看，産業基礎架構搭建的關鍵是要能引進産業鍊布局的龍頭企業或核心企業。
比如雲栖小鎮就是抓住了這個時代的明星企業。作為雲計算空間聚集的發轫之地，自2011年建設以來，雲栖小鎮集聚了阿裡雲、富士康、Intel、數夢工廠、華通、豬八戒網、中航聯創等210家創新科技類企業，包括國家信息中心電子教務外網安全研發中心、杭州電子商務研究院以及風投、創投、基金機構等也落戶小鎮。
當然，産業導入畢竟是一項系統工程。“無論開發企業或政府專業職能部門，在産業選擇、産業鍊上下遊的梳理、空間需求以及相關扶持配套政策的制定等多個方面，都值得下一番功夫。”鄒毅說道。
即使是生活型小鎮，同樣需要建立特色産業體系，以維持小鎮的持續發展和運營，也為小鎮居民提供小鎮地理範圍内更多的工作機會，創作新的産出和價值。
”每個小鎮可以根據自身的優勢資源進行産業複合，譬如藍城小鎮的産業構成包括農業、頤養、教育、旅遊、文化甚至宗教、藝術等12個元素。與之相似，上海春風江南的養旅農複合型小鎮、莫幹山觀雲小鎮以及旅遊度假為主的頤養産業、嵊州越劇小鎮的文旅農複合型雙創示範區，以及成都多利桃花源的産融創新示範區等，都是産業複合的體現。”鄒毅總結道。
三、防止千鎮一面，完善配套小鎮配套設施
在某種程度上，規劃面積約3平方公裡的特色小鎮，用小而美的方式解決了新區變“睡城”的尴尬。然而，與官方定義中“具有明确産業定位、文化内涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台相比，現在的一些特色小鎮仍然面臨大拆大建、同質化嚴重、産業聯動不足以及房地産“一業獨大”等問題，與産、城一體和人、文融合有段不小距離。
由舊倉庫、舊廠房、農居以及曆史建築等農村存量建設用地改建而來的山南基金小鎮，并未實行大拆大建，而是采用現代旅遊度假項目常用的野奢、藏屋于林的理念，将改造後多種不同風格的建築群落在小鎮不同的組團單元中，并且水系、林木和景觀公園的覆蓋率達70%以上。
“尤其值得一提的是，小鎮辦公樓全部為2～3層獨棟别墅，在3000畝的土地上隻做25萬方平米的建築面積，容積率僅為0.125。”鄒毅認為，對于人才引入、拓展和開放投資領域，這種保持原有空間特色和低密度環境的舉措無疑更具吸引力。
關于此文全部内容，請參考2017年3月号《地産》雜志。
更多内容，請參考領易咨詢中國小鎮深度觀察系列文章：
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