“商改租”新鮮出爐，“商改住”有救了？
（本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第35期）
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“萬科旗下一些在建的商業辦公項目此前與我們聯系不多，最近不少産品經理密集地找上門來，尋求與泊寓的結合點。”北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟周刊》記者，近一個月以來她經常被萬科旗下商辦類項目經理“打攪”，盡管泊寓所在的長租行業已被萬科視為優先發展方向，但她還是有突然被“重視”的感覺。
這都源于近日多個城市出台的有關允許将商業用房等按規定改建為租賃住房，即“商改租”的文件。
允許“商改租”的提法始于廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，但彼時輿論聚焦于“租購同權”，其實該文件同時提出了“商改租”：允許将商業用房等按規定改造成租賃住房，經規劃行政主管部門批準改建後的住房，土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民标準執行。随後，上海、南京和佛山等地也發文允許“商改租”。
自上海和北京兩地分别于今年1月7日和3月26日出台針對商業辦公類項目的調控政策以來，兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地産統計數據顯示，2016年全年商辦類項目供應套數為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。随着“3·26”新政施行，2017年上半年商辦類新增供應套數僅為15109套，新增供應面積為122.27萬平方米，成交套數則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業界稱為“斷崖式下跌”。
如今，在京滬兩地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租賃市場上找到了以“商改租”形态“複活”的政策依據。亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，此前上海市在一些商辦類項目的地塊規劃上存在欠妥的情況，導緻商辦類項目在該區域沒有需求而無人問津，開發商隻得轉而開發“類住宅”，政府不能完全将此後果抛向市場，提出“商改租”也算是政府承擔起部分責任，為此類地塊尋找一個“出路”。
“‘商改租’不是想改就能改”
值得注意的是，此前京滬兩地對“商改住”的調控政策集中于個人買賣一端；而截至目前各地發布的“商改租”政策則都針對開發商。“‘商改租’是對企業而言的，商辦類項目的開發商可以将旗下物業轉為自持，然後向住宅方向進行改造。”郭毅分析說。
企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出台“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足采光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。其中，南京的相關政策明确規定，“開發企業提出商改租申請後，需報屬地區政府(園區管委會)和市相關主管部門初核，經評估後，區域内商業、商務辦公總量确實過剩的情況下才予批準。”廣州也稱改建行為需得到政府批準。
而目前市場上所謂的商業辦公類項目主要有兩類：真正用于辦公用途的“真商辦”、實際開發過程中改建為居住用途的“類住宅”。“類住宅”較容易向“商改租”方向改建，而要改造真正用于辦公的商辦項目在開發商眼中很有難度。
北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟周刊》記者，以此次提出“商改租”的上海為例，該市消防部門對寫字樓和酒店等“真商辦”項目改造成居住功能有明确的限制，若後續沒有消防機關的政策松動，改造很難成行，“今年上半年發生過由商辦類項目改造成住宅用途時的消防惡性事件，我認為短期内松動不太現實。”
金羽補充說，“真商辦”中大型商場和點式寫字樓由于縱深過大，采光條件有限，也不适合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的“閑置和低效利用的國有廠房”的改造難度相比于“真商辦”更大一些，并且國家政策在産權性質問題上也有諸多對改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會考慮尋找将廢置廠房改造成長租公寓的可能。
中原地産研究院首席研究員張大偉則直接指出，“真商辦”也不适合改造成住宅，“寫字樓大多數是過道設計，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設施加進去。”
“商改租”未必是最優選擇？
在一些人将“商改租”視為“商改住”的“出路”時，也有人對此并不看好。
張大偉對記者分析說，他對在建商辦類項目的開發商的建議是，在目前租售比隻有1%～2%的背景下，若想實現資金的迅速回流，在上海、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中，不如順勢将“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之後即便大幅降價，也比在1%～2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多。”
“商改租”的前提是開發商必須長期将資産鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明确提出，“一旦‘商改租’，10年内不得轉讓”；南京也提出，“改建房屋将由房地産開發企業轉為自持物業并用于出租，不得分割轉讓”，廣州則稱，“改建後的租賃住房不得銷售”。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業的相同困難是開發商的資金安全問題，相比于買賣市場上的快速回流，開發商一旦自持物業用于出租，則完全是另一套商業模式，回報周期較長，對開發商來講是極大的壓力。她預測稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進，開發商和運營商會推出類别更豐富的不同檔次的産品，但對租房人群來說未必會是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計會普遍上漲，開發商通過提供高品質租賃房屋，以及周邊配套增值服務的方式提高‘客單價’，以達到盡可能緩解資金回流壓力的目的。”
金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項目經理很多，但至今沒有一個人拍闆決定将項目交給泊寓進行長租公寓運營。“‘商改租’對開發商來說并不是最優選擇。”金羽告訴記者，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響，但其前期開發投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若将其改造為長租公寓，則意味着還要付出另一部分成本，去換取一個并不能有效、快速形成穩定現金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買賣。
實際上，“商改租”一直在進行着，此前也無城市明令禁止，隻是最近一段時間相關部門有意識地将部分商辦類項目“引導”至租賃市場。據了解，絕大多數集中式長租公寓品牌均是自持或尋租商辦類項目後将其改造成長租公寓，這套模式已經存在了多年，開發商和運營商也并未找到獲得高收益的辦法。“最近一年多以來我國密集地出台推進租賃市場發展的政策，歸根結底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應量；降低選擇租房的各種阻力。”張大偉認為，“商改租”隻是提高供應量的一個方式而已，最近出台的關于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，“租購同權的提法則是減法的一種形式。”
“以北京為例，目前租賃市場的規模有一千多億，即便将所有‘類住宅’都‘轟進’租賃市場為其提供增量，對供應端的改變也不會立竿見影。”金羽分析說，租賃市場長期以來的問題并不隻是“供應不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”隻是加大供應，“還是希望上述幾地的有關部門盡快出台‘商改租’的實施細則，才有助于開發商制定具體方案。”
商辦類項目市場需回歸健康
有業内人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場，也意在對此前一段時間混亂不堪的商辦類項目進行整頓。亞豪機構統計數字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當天，北京地區成交商辦類項目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區商辦類項目成交量低于1500套。
北京的主要産業都集中在四環内甚至三環内的中心城區，但在五環甚至六環路沿線的一些地區卻還密密麻麻地排列着商辦類項目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環外，由于其周圍沒有相關的産業環境而幾乎被農田包圍，開發商不得不将其改造為“類住宅”。
郭毅分析說，此類現象與上海相似，有政府規劃地塊使用用途失當的問題，“商辦類項目的地塊首先應當根據地塊本身的區位條件來規劃，周圍沒有相關産業的不應規劃為商辦類項目地塊。此外，既然規劃了商辦類地塊，就應當将有關産業轉移至地塊附近的區域，讓商辦類項目有需求。目前的做法是産業并沒有轉移過來，附近居民隻有住宅需求沒有商業辦公需求，開發商不得不順着市場走改建成‘類住宅’。”
京滬兩地限購令施行後，“真商辦”取代“類住宅”，開發商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對記者說，之前開發商以商辦類項目的名義拿地，是一種“讨巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實質上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”。“京滬兩地的新政讓商辦類項目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發商拿地前要想清楚能幹還是不能幹，不能幹就别幹。萬科總經理郁亮說得很清楚，‘當好農民種好地’，既然是商辦類項目，就按照商辦類項目進行開發，否則就别拿這塊地。”
随着一系列對商業地産項目的整治措施，開發商似乎也感到轉型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯合金茂、綠地、首創、華潤、遠洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項目的開發商“抱團取暖”，成立了北京商辦聯盟。北京保利提出“構築房企資産聯盟”，無論租售，都将商辦類項目進行長線運作。
中國房地産業協會和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲在商辦聯盟成立儀式上表示，商辦類項目的存量時代已經到來，增量時代一去不返，“以前是賣房子，現在是賣服務。”蔡雲說，新的市場環境要求房企角色從開發商逐漸轉為運營商，并考慮新的問題，比如怎樣将資産證券化；如何進行有效的運營和管理；産品形态上如何尋求突破等。
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