5萬到5億

大家都知道房地産市場的黃金20年已過，可以說在這20年裡，房價幾乎隻漲不跌，就算是2008年的金融危機，也隻是回調了大半年而已，可以說這20年房價就是單邊上漲趨勢。購房是一種杠杆行為，我們都知道在同為杠杆的期貨市場裡，浮赢加倉是一種非常可怕的盈利方式，那麼我們今天來回顧一下，炒房的浮赢加倉會賺到怎樣恐怖的财富模式，隻能說目前這些模式已悄悄發生變化，但其本質依舊還在。

時間回到1998年，那一年北*三環的房價是2000元，一套100平的房子，總價20W。而今天是10W一平米，同樣的房子需要1000W，如果那個時候花錢買下一套房子，今天你就是千萬富翁了。大部分購房者都是這種思維，每天幻想着回到20年前傾家蕩産買上一套房子，如果說特别有理想的，那就是買2套！買到房之後，拿着不賣，死了都不賣，誰賣誰SB，大家估計會都是這種思想了，尤其是那些在北京現在買不到房的，我估計隔三差五就會做一個這樣的美夢，可惜是夢都會醒。

但是在實際操作中，炒房者玩的是更恐怖的戰術，最後他們的收益是遠超正常人想象的。1998年，20W的房子，當時首付是2成，有些甚至可以零首付，限購限貸什麼的新詞彙還沒有發明呢。

2成首付是4萬元，貸款16萬，買了之後租出去，和月供比還差一點，留1萬餘款對沖月供綽綽有餘，也就是啟動資金5W。

剛過幾年，房價翻倍了，北京房價4000一平了。這套房子現在價值40W，賣掉他，還掉銀行貸款16W，手頭有大概24W。40萬的房子首付是8萬，正好買3套，貸款3*32=96W，手頭還沒有餘款，靠月供估計頂不住，忍痛放棄半套，買個50平小的吧。那就是買2.5套，首付20W，貸款2.5*32=80W，留4W餘款扛月供。

又剛過幾年，房價又翻倍了，北京房價8000一平了，這套房子現在價值80W，賣掉2.5套獲得200W，還掉銀行貸款還剩120W現金，假設那4W餘款灰飛煙滅了。現在的房價首付是16W，我們可以付7套首付共計112W，總共貸款7*64=448W，房子立刻租出去之後，還留8W扛月供。

又剛過幾年，房價又翻倍了，北京房價1.6w一平了，這套房子現在價值160W，賣掉7套獲得1120W，還掉貸款448W，還剩672W盈利全部是炒房的！

這個時候政策發生了變化，因為趁機炒房的已經橫行天下，動辄四五十套甚至上百套的炒房比比皆是，再加上炒房組團買一墩樓的也大有人在，所以政策發生了變化，北京開始限購限貸了。限購其實好辦，北京隻讓買一套，我就滿天下買，北京一套南京一套，上海蘇州再一套，就是跑的累一點而已，但是首付比例是實打實的提高了，2成首付絕迹了，基本都是3成首付了，為了方便計算，我們把全國各地買的房子都折算成北京的房子，不過首付提高到3成。

好回到上一段，房價1.6W元，160W一套，首付3成是48W。這個時候手頭自有資金是672W，剛好可以買14套整，不過月供壓力巨大就買13套吧。首付13*48=624W，貸款13*112=1456W，房子立刻租出去，還留48W等着扛月供。

又剛過幾年，房價又翻倍了，北京房價3.2W一平了，這套房子現在價值320W，賣掉13套獲得4160W，還掉貸款1456W，還剩2704W盈利全部是炒房者的！320W一套的房子首付3成是96W，立刻反手再買27套。首付是27*96=2592W，貸款27*224=6048W元。立刻租出去，再留112W餘額扛月供。

又剛過幾年，房價又翻倍了，北京房價6.4W一平了，這套房子現在價值640W，賣掉27套獲得17280W，還掉貸款6048W，還剩11232W盈利。640W一套的3成首付是192W，可以買58套。首付是58*192=11136W，貸款是58*448=25984W，立刻租出去，尾款96W明顯扛不住月供，不過無所謂了，小誤差。

因為沒幾年就到2017年了，北三環房價10W一平了，1000W一套，賣出這58套獲得現金5.8億，還清貸款2.6億，剩餘盈利是3.2億。

炒房的人，用20年的時候，采用盈利之後立刻清倉去庫存，然後重新滿杠杆借貸的做法，把幾W本金，炒成了上億元，那個20年前同時用5萬買了一套房拿着不動的鄰居，借着牛市的大勢也賺了大錢，足足995萬，不過和3.2億比起來那就差遠了，差了32倍。這就是杠杆市場裡常用的浮赢加倉，在單邊上漲趨勢裡最大化杠杆的威力。

這個算法雖說有些極端，正常來說是沒幾個人敢無限制的滿倉滿杠杆的，第一次沖入房市是迫不得已必須滿倉滿杠杆，因為錢太少，當賺了億萬身家之後，就沒幾個人願意還這麼滿杠杆的玩了。但是同時，炒房的起步資金也遠遠不止幾萬元，北京房價五六千的時候就聽說有炒房者整層的掃樓了，所以實際的威力是差不多的，起步資金很大就對沖掉了這個影響。

這種浮赢加倉能最大化盈利，大家看到這個計算數據後恐怕都開始流口水了。那麼有沒有什麼缺點呢？其實是有的，那就是始終把自己暴露在風險中，始終沒有豐厚的安全措施。你比如上面舉得例子，當幾萬本金炒成了上億盈利之後，還滿倉滿杠杆，這個時候樓市一次性下跌了30%，直接爆倉了，一切繁華如過眼雲煙直接歸零。而那個傻乎乎的鄰居，隻不過房價從1000萬下跌到了700萬，他還是賺了695萬，依然樂呵着呢感覺自己好幸福。

這就是說，炒房者始終滿杠杆，他的風險是巨大的，杠杆的存在讓樓市必須隻能漲不能跌，一旦下跌會引發炒房者，然後是連鎖爆倉，樓市會連續跌停，神仙來了都救不了。

所以ZF讨厭炒房者，一方面是他們如此高額的賺取财富，另一方面就是他們就是不穩定的炸彈，如果樓市下跌30%，隻有一套房的剛需會死扛的（但也不免會有賣房賣不掉的痛苦），隻要他們能還得起月供，就絕不會賣，這樣可以自動幫政府鎖倉。而炒房者沒有多餘的收入，一旦房租和月供之間的差額部分消耗完了他們的儲備資金付不起月供了，他們必須賣房子，不賣銀行幫他賣。這種炒房者無限滿杠杆能幫樓市暴漲，一樣能讓樓市暴跌。

所以大家現在能理解為什麼ZF特别希望剛需接盤買房，而不希望炒房者買房了吧，根本不是怕房價上漲百姓買不起房，而是因為他們控制不了炒房者這顆炸彈所引發的樓市劇烈波動，所以甯可讓他不入場。故制定了一系列ZC都是針對炒房者的，限購限貸，甚至還有在全國有過任何一次貸款記錄都不允許貸款的要求。隻要卡死了銀行貸款，不讓炒房者上杠杆，那麼炒房者就不再可怕，都是全款買的房的話，真到了下跌那一天，炒房者也能死扛，就好像股市一樣。

看完這篇文章，我覺得大家每天夢回98年的時候除了無腦買1~2套房捂盤20年的美夢之外，還能額外加一個用滿杠杆，賣了之後立刻買的戰術。不過這裡要給大家潑個冷水，那就是這種始終滿杠杆的人，有，而且不少，有人膽子就是特别大，14年牛市就有人在股市用5倍杠杆，半年時間把10W炒成了2+億，當然，第一波股災他就爆倉了，資金歸零。

但是絕大部分人，并沒有這個魄力，不信？我上面的例子裡，北京房價3.2W的時候，你要滿杠杆，需要貸款6048W。不炒房，你有2000萬資産，貸了款，你一旦失敗就直接歸零了，你有這個魄力嗎？當然讀者裡有些土豪可能覺得2000萬不算什麼，那麼後面給你加個0呢，換成2億資産和6億貸款去搏一把，我覺得我讀者裡還覺得無所謂的就不超過個位數了。

實際上，絕大部分靠房子發财的人，都是當年結婚或者孩子結婚被迫高價買的房，隻不過是運氣好，所以他們也就1~2套，最多再給孩子買個1~2套，僅此而已，除了拆遷戶分房，有魄力買上七八套甚至十幾套的，真是寥寥無幾。絕大部分人，都是攤上樓市大牛市，豬都飛了起來，并不是他們投資眼光多好。

但是，全國隻要有那麼一小撮炒房者用這個戰術瘋狂買房，造富效應就會帶來一片區域的人跟風效仿，比如當年溫州炒房團。而且他們因為越打越強，資金越來越多，對市場的敬畏之心也會越來越弱，膽子會越來愈大，他們的存在會把房價推上巅峰，然後重重的摔下去，這就是杠杆的威力。所以這些職業炒房者，是政府最讨厭的人群。

這就是房産大牛市裡的浮赢加倉戰術，一般人都不敢這麼玩，但是不代表沒有人敢這麼玩，他們的成功也并非杠杆的功勞，而是時勢造英雄，就好像14年裡股市曾經出現過更瘋狂的杠杆玩家，盈利的比例和速度更加的驚人一樣。