物業管理前期介入問題的探讨
摘 要 :針對目前我國物業管理的現狀 ,對物業管理前期介入的利弊問題進行了分析讨論 ,提出應正确處理開發商、物業 公司、業主三者間的關系 ,從而規範物業管理市場 ,推動和發展物業管理前期介入市場。
關鍵詞 :物業管理 ,施工質量 ,房地産 ,規劃
中圖分類号 : TU712 文獻标識碼 :A随着房地産業的日漸成熟、競争日益激烈 ,越來越多的房地 産開發商把物業管理作為促銷的一大賣點。
理所當然 ,良好的物 業管理 ,不僅能符合客戶入住前的期望和入住後的需求 ,而且也 能為房地産開發商和物業管理公司帶來良好的經濟效益。但目 前我國物業管理尚處于初級階段 ,為了進一步完善我國的物業管 理 ,保證物業能正常使用和發揮功能 ,對物業實施有效管理 ,許多 業内人士、學者和專家提出了物業管理前期介入的觀點。
所謂物業管理前期介入 ,即開發商通過招标或邀請物業管理 公司 ,使其在正式接管物業之前 ,從物業管理和運作角度為房地 産設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業性、建設性意見 , 并配合監理公司對工程質量進行監督 ,以保證設計的合理 ,施工 質量的提高 ,為以後的管理打下良好的基礎。
1 物業管理前期介入的積極作用 我國的物業管理大都是在物業交付使用後才開始 ,諸多的物 業管理問題或糾紛通常也是在房屋的使用過程中産生的 ,但究其 根源 ,可以追溯到項目規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節 ,因 此實施物業管理前期介入 ,對優化設計、加強管理、規範工程施工 等方面都有積極作用。
1. 1 有利于優化房地産設計 在工程建設設計階段 ,設計人員往往按照國家建築設計标準 來設計 ,但建築物本身及周邊環境的複雜性 ,再加上設計階段與 物業資産管理和物業運行管理之間存在間隔 ,導緻設計圖紙上的 使用功能不可避免地與業主的實際需要存在差距 ,造成物業建成 後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷 ,給業主帶來麻煩。若物業 管理公司結合用戶使用要求和自身要求及管理經驗 ,協助規劃設 計單位對設計進行必要的調整 ,可以有效彌補設計的不足 ,避免 開發商與用戶發生沖突 ,節省重新改造費用 ,最大限度地體現物 業設計的合理性。
1. 2 有利于加強施工質量管理 建築施工是确保工程質量的關鍵階段 。若工程材料質量低 劣、管理不善或不按圖紙施工 ,都能引發質量問題 ,造成事後頻繁 維修 ,不僅增加物業管理工作量 ,而且給住戶帶來不便。物業管 理企業在物業管理和使用方面擁有優勢 ,對所管物業可能發生的 各種問題或通病都有較深入細緻的了解 ;而且物業管理企業派專 業人員入住施工現場 ,從業主的角度監督施工 ,從物業管理角度 提出整改建議 ,确保工程質量 ,降低維修費用。
1. 3 有利于竣工驗收和接管驗收 開發商、設計單位在物業配套設備的選購、施工中往往會忽 略物業公司接管後細微全面的需要 ,給物業建成後的使用維護帶 來諸多不便。物業管理的前期介入 ,使物業管理公司可以根據物 業管理的技術規範要求 ,對接管的物業從使用功能上嚴格把關 , 監督并促使改進發現的問題 ,而且所發現的問題都在施工安裝方 尚未退場之前即已解決 ,既節省了費用 ,也大大縮短了物業開發、 經營和使用之間的過渡期。
1. 4 有利于促進物業的銷售 先進的物業管理和服務工作無疑是對購房者消費心态的滿 足與保證。物業管理前期介入将工作重點放在營造出一種富有 特色的企業文化上 ,樹立物業品牌。同時 ,大力宣傳該物業的獨 到之處和對該物業的優質服務水準及價格與價值相符的收費标 準 ,達到吸引更多的消費者前來購置理想的物業 ,并可以使産權 人的房産得到增值。
1. 5 有利于物業管理公司的準備工作 物業管理前期介入可以使物業管理公司提前熟悉樓宇中各 種設備和線路 ,收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料 ,建 立原始檔案 ,為以後順利管理帶來便利。此外 ,在對物業實體實 施管理之前還可以進行服務方案的設計 ,制定相應的管理細則 , 并進行人員的招聘和培訓等 ,實施入住前的宣傳與教育。
2 物業管理前期介入存在的問題
2. 1 物業管理前期介入與物業管理的内涵存在矛盾 物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委 托 ,運用現代管理與服務技術 ,按照委托管理合同 ,對已投入使用 的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規範化的管理 ,為物業 的産權人和使用人提供高效、周到的服務 ,創造安全方便的居住 和工作環境 ,提高物業的使用價值和經濟價值。物業管理的對象 是物業 ,指已建成、驗收合格、已投入或即将投入使用的物業 ;物 業管理的對象是人 ,即物業的業主和用戶。物業管理前期介入是 參與到房地産規劃、設計、施工、驗收及銷售環節 ,監督工程并提 出相應整改意見 ,這有悖于物業管理的内涵。
2. 2 物業管理前期介入費用問題難以解決 物業管理公司是房地産開發商通過招标或邀請的方式提前 介入 ,一般情況下 ,物業管理公司前期介入的管理費用是由房地 産開發企業承擔的 ,而房地産開發企業指定的物業管理公司在物 業交接時 ,該費用通常由物業管理公司先墊付 ,但物業管理公司 認為前期介入的投資大 ,還有被解聘的風險 ,開發商也不願意補 償這些費用 ,這樣就容易出現扯皮現象。
2. 3 不利于物業管理的專業化、規範化和市場化 物業管理公司前期介入項目開發 ,盡管是從物業管理的角度 對工程設計、施工、設備安裝的質量、銷售進行全面監控 ,及早發 現問題、解決問題 ,但破壞了已經存在并進一步深化的社會分工 。
作者簡介 :黃素萍(19782 ) ,女 ,同濟大學碩士研究生 ,助教 ,義烏工商學院土木系 ,浙江 義烏
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